Офисите с петгодишен връх, модните и спортни марки – най-активни в моловете

Пазарът на офис площи поведе възстановяването на сектора на бизнес имотите през 2013 г. Модните и спортни брандове бяха най-активните наематели в търговски центрове. Затишие при логистичните и индустриални имоти. Това показва анализът на бизнес имоти на консултантската компания "Фортън", която е стратегически партньор на "Кушман и Уейкфилд" (Cushman & Wakefield) за България и Македония.

Общият обем на наетите офиси в София достигна най-високото си ниво от 2008 г. насам и за първи път за последните пет години надхвърли 100 хил. кв.м. Това е показател за раздвижване на икономическата активност, като ръстът от 12.2% на офис площите се дължи основно на разрастването на аутсорсинг и IT- компаниите.

Все още обаче няма големи инвестиционни сделки на пазара, като за изминалата година броят им беше ограничен и те достигнаха 56 млн. евро.

През 2013 г. местните инвеститорите преобладаваха сред купувачите на бизнес имоти, коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на "Фортън". По думите ѝ продавали са се активи поради свръхзадлъжнялост на собственика. Надеждите са трендът да се обърне през тази година и да има няколко големи сделки в областта на бизнес имотите.

Пазарът на офиси във възходящ тренд

"Миналата година беше повратна за пазара на бизнес имоти. Благодарение на продължаващите чужди инвестиции в изнесени центрове за бизнес услуги офис площите в София бяха най-силно представилият се сектор", посочи Лашова.

Ефектът от по-високата заетост е перспективата за повишение на наемите в най-добрите сгради през 2014 г. "Очакваме някои от тях да станат цел за придобиване от международни инвеститори", каза Лашова.

През 2013 г. в София са въведени в експлоатация нови офис сгради с 34 хил. кв.м площ - най-малко от 2006 г. насам. Обемът на усвоените площи нарасна с 12.2% в сравнение с 2012 г. до 108 300 кв.м. Аутсорсинг секторът и бързо развиващи се местни IT- компании имаха основен принос за растежа с 41% дял от усвоените площи за годината.

"Това беше годината на офис пазара", каза Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във "Фортън". Незаетите площи в топ 10 проектите са намалели със 7.5 процентни пункта до 10.9% от наличностите в края на 2013 г. Именно те сега се предлагат за продан на големи чужди инвеститори, но все още интересите на купувач и продавач не се срещат. Основната пречка за това, е че тези проекти бяха реализирани при "скъпа" земя и строителство и за да бъдат напълнени с намеатели са отдадени на цени по-ниски от предварително разчетените.

Макар че очакваме около 60 хил. кв.м клас А офиси да бъдат завършени до края на 2014 г., наемателите са достатъчно активни и свободните площи няма да се увеличат трайно, смята Пашова. Тя допълни, че още във втората седмица на януари "Фортън" са финализирали голям договор и работят активно с още няколко клиента от различни сектори.

В резултат от намалението на свободните площи на най-предпочитаните от международните наематели локации наемите започнаха да се повишават и в края на годината бяха на двуцифрени нива от 10-12 евро/кв.м месечно във всички сгради с висока заетост.

Добрите търговски центрове пълни с магазини

Водещите търговски центрове успяха да се възползват от растежа на международните модни и спортни марки като Inditex, H&M, LC Waikiki и Sport Vision. С обновяването на булевард "Витоша" в София интересът към главната търговска улица се повиши независимо от ръста на търговските площи в молове.

През миналата година отдаваемите площи в съвременни търговски центрове са се увеличили с 18% с откриването на лайфстайл мола "Парадайз център" в София и първия мол от открит тип в Бургас – "Странд".

"Парадайз Център" отвори врати с подписани договори за 80% от площите през март 2013 г. и в края на годината премина здравословното ниво от 95%. Това позволява работа на пълен капацитет и обновяване на микса с нови големи наематели. Въпреки че потреблението е в стагнация, "Парадайз Център" показа, че големите, добре обмислени проекти са привлекателни за търговските вериги", коментира Росен Генев, мениджър "Търговски площи" във "Фортън".

Освен към столицата през 2013 г. търговците се ориентираха и към водещите молове в другите големи градове. "Силните продажби през летния туристически сезон ги мотивираха да търсят локации в морските градове", коментира Генев.

Също през 2013 г. "Панорама мол" в Плевен стана първият голям търговски проект, рестартиран с обновена концепция. Очаква се той да бъде единственият, който ще отвори врати в първата половина на 2014 г., както и първия извън София и Бургас от 2010 г. насам.

"Големите търговски компании имат нужда от нови клиенти, за да постигат целите си за растеж на оборотите. Когато наемите са на разумни нива, решенията се взимат бързо. "Панорама мол" имаше подписани договори за 65% от площите в края на годината", каза Генев.

"Условията в търговията на дребно бяха предизвикателни през изминалата година. Въпреки това интересът към водещите проекти се запази и тяхната заетост беше стабилна", коментира Генев.

Индустриални и логистични площи

Активността на пазара на индустриални и логистични площи се запази на нивата от 2012 г., а търговските вериги отново започнаха да наемат складове в София и околностите ѝ.

Обемът на усвоените индустриални и логистични площи в София се изравни с този от 2012 г. - 78 хил. кв.м. Търговските вериги и доставчиците на логистични услуги отново започнаха да търсят складови площи в София и околностите ѝ, а производителите на автомобилни компоненти и електрооборудване – да строят или наемат в големите градове в страната.

"Ново спекулативно строителство практически липсваше, което допълнително изостри недостига на съвременни логистични площи в София. Проектите по поръчка на клиента доминираха на пазара. Например dm drogeriemarkt удовлетвориха логистичните си нужди с построена специално за тях и според специфичните им изисквания сграда. Също така Castello Precast си изграждат сграда за собствено ползване в Равно поле, каза Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални и логистични площи" във "Фортън".

Той допълни, че възможностите за растеж в съществуващи сгради са ограничени, което засилва натиска за стартиране на нови проекти и държи наемите на стабилни нива от 3.5 евро/кв.м за качествени площи.

В индустриалния сектор строителството е свързано с разширяване на производството от вече установени компании и в по-малка степен с нови инвестиции.

"През 2012 и началото на 2013 г. нови за пазара компании заместваха производители, които към онзи момент свиваха дейността си или напускаха страната. Добрата новина е, че в края на 2013 г. видяхме свежи инвестиции, които доведоха до откриването на нови индустриални проекти, какъвто е случаят с Nexans в Плевен", коментира Гюрджиев. Според него липсата на свободни площи и ръстът на търсенето би трябвало да окуражи строителните предприемачи.

Очакванията на "Фортън" са следващата стъпка в развитието на проектите да бъде предлагане на качествени складови площи предимно в района на София – край Елин Пелин, Равно Поле, Божурище, а също така и около Пловдив.