Промени в закон облекчават едрия бизнес в строителството

Облекчаване на условията за одобряване на инвестиционни проекти и намаляване на категориите строежи от шест на четири, което е предимно от полза за едрия бизнес в строителството, са основните промени в Закона за устройство на територията. Те са публикувани за обществено обсъждане на страницата на регионалното министерство.

Търсеният ефект е по-бързо издаване на разрешенията за строеж, намаляване на бюрокрацията и корупцията, става ясно от мотивите към законопроекта.

Под риск обаче се поставя съществуването на средните по големина строителни фирми с обединяването на първите три категории строежи в една, коментираха компании от бранша пред Mediapool. От ръководството на строителната камара увериха, че този проблем ще бъде решен с промени в правилника на браншовата организация, така че никой да не отпадне от пазара.

Основната цел на законопроекта е да се постигне облекчаване на административните процедури и да се намали административната тежест, е посочено в мотивите на законопроекта, чийто вносител е Министерството на регионалното развитие.

Цели се още повишаване на отговорността на общинските администрации и контрола върху дейността им, както и отговорността на проектантските браншови организации на архитектите и инженерите и от регистрираните фирми - консултанти в процесите на инвестиционното проектиране и строителството.

Категориите строежи се свиват от шест на четири

Една от най-съществените промени в ЗУТ е свиването на категориите строежи от шест на четири.

Предлага се обединяване на първите три категории строежи в една категория с еднакви изисквания по отношение на оценката на съответствието, строителния надзор, въвеждането в експлоатация и административния контрол. Така в първа категория ще влизат всички големи строежи като магистрали, пътища, електроцентрали, големи жилищни и обществени сгради и т.н.

Сегашните четвърта, пета и шеста категория се запазват и стават съответно втора, трета и четвърта.

Аргументът на вносителите за промяната е, че сега строежите са необосновано раздробени, което затруднява проектантите и възложителите при определянето им.

Видовете строежи от първа и втора категория са излишно раздробени при едни и същи условия на задължително оценяване и държавно приемане.

Строежите от трета категория, които са не по-малко сложни, се въвеждат в експлоатация при условията за първите две категории, но не подлежат на задължителна оценка от консултант, а от общинския експертен съвет по устройство на територията. Извършването на оценката за съответствие на строежите от трета категория в много случаи затруднява някои общински експертни съвети по устройство на територията, които не винаги разполагат с необходимия експертен капацитет, мотивират се вносителите. По тези причини те предлагат трите категории да станат една.

Това обаче ще доведе до отпадане на средните строителни компании от пазара, защото те няма да могат да покрият изискванията за първа категория, коментираха фирми от бранша. На условията за първа категория строежи отговарят около двадесетина големи строителни компании, които диктуват условията на пазара.

Бившият финансов министър Симеон Дянков в началото на годината видя картел в крупните поръчки за строителство, които се печелят от пет фирми. Строителната камара обаче отхвърли обвиненията и го обвини във внушаването на негативни обществени нагласи към сектора.

Такъв проблем първоначално действително е съществувал, но в момента няма драма, коментира Иван Бойков, изпълнителен директор на Камарата на строителите пред Mediapool. За да не изпаднат средните строителни компании от пазара, този въпрос се решава с промени в правилника за приложение на Закона за камарата на строителите, обясни Бойков. По думите му ще бъдат въведени три междинни поднива, които отговарят на сегашните първа, втора и трета категория, така че фирмите да могат да отговорят на изискванията и да участват в търгове.

Как е в Европа

Строители и архитекти са единодушни в мнението си, че трябва да се върви към намаляване на категорията строежи, но това не трябва да става автоматично, а на принципа на пропорционалността, както е в Европа.

Това означава, че за получаването на разрешение за строеж и въвеждането в експлоатация на летище и къща например не трябва да се изискват едни и същи документи.

По техни думи въз основа на този принцип в повечето европейски страни категориите строежи са разделени на три основни групи.

Облекчения за одобряване на инвестиционните проекти

Другите големи промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ) са свързани с облекчения при одобряването на инвестиционните проекти. Това е положителна стъпка, коментира арх. Борислав Игнатов, председател на Камарата на архитектите пред Mediapool.

Една от съществените промени е главните архитекти на общините да проверяват само градоустройствените показатели на обектите, а не всичко. За целта се променя разпоредбата на чл. 145, като се определят конкретните отговорности на компетентния орган по съгласуване на инвестиционните проекти. Те се ограничават до проверка на съответствието им с предвижданията на подробния устройствен план и правилата и нормативите за застрояване. Оценяване на съответствието на инвестиционните проекти с останалите изисквания по реда на ЗУТ ще се извършва от регистрирана фирма – консултант или от експертен съвет по досегашния ред, предвиждат промените.

Предлага се още оценката за съответствието на част "Конструктивна" от инвестиционния проект да се извършва като част от комплексния доклад, когато се изготвя от регистрирана фирма – консултант, или по отделни договори с физически лица, които упражняват технически контрол, когато оценката се извършва от общинския експертен съвет.

Предвидено е и оценката на съответствието по част "Енергийна ефективност", при определени условия в съответствие с изискванията на Закона за енергийната ефективност, да бъде част от комплексния доклад.

Отпадат плановете за безопасност и за отпадъците

Намаляват се и проектните части за издаване на разрешително за строеж. Отпадат планът за безопасност и здраве и планът за управление на строителните отпадъци. Те вече няма да са част от инвестиционния проект и задължение на инвеститора и проектанта, а ще се правят от избрания строител, който най-добре е запознат с работата на обекта.

Плановете за безопасност и здраве и за управление на строителните отпадъци по естеството си не представляват част от инвестиционното проектиране, а част от технологията и организацията на строителството. Одобряването на инвестиционния проект, издаването на разрешителното за строеж и началото на строителството е дълъг процес и в масовия случай двата плана остаряват и не са актуални при старта на строежа. По тази причина се предлага двата плана да се одобряват непосредствено преди започване на строителството. Това ще облекчи инвестиционното проектиране и ще улесни възложителя, проектанта и изпълнителя на строителството, както и общинската администрация, мотивират се вносителите.

В момента за одобряването на един инвестиционен проект има общо 13 проектни части, с отпадането на двата плана, те ще станат 11, коментираха архитекти.

Целта на тези промени е да се облекчи процедурата по оценяване на инвестиционните проекти и намаляване на административната и финансова тежест върху възложителите, е посочено в мотивите.

Промяната на предназначението на обекти вече ще става без инвестиционни проекти

Другата облекчаваща бизнеса промяна е свързана с отпадането на изискването за представяне на инвестиционен проект при промяна на предназначението на обекта.

Най-масовият случай е партерен етаж на сграда, в който в момента например има фризьорски салон, но фалира или реши да се изнесе, и на негово място например се настани зъболекарски кабинет сега е необходимо да се представи инвестиционен проект.

За в бъдеще се предвижда това да става без такъв проект. Предложението е то да важи за обекти от втора до четвърта категория строежи във вече построени сгради, когато не се променят натоварванията и не се извършват строително-монтажни работи. За такива обекти ще се издава разрешение за строеж, но няма да се одобряват инвестиционни проекти.

Край на непрекъснатото удължаване на разрешителни за строеж

С промените се слага край на непрекъснатите удължавания на разрешителни за строеж. Сега след получаването на разрешението за строеж се предвижда до три години да започне строителството на обекта. Ако то не започне, всяка година може да се прави т.нар. "презаверяване", познато като удължаване на срока.

Сега промените предвиждат процедурата за презаверяване на разрешение за строеж да стане еднократна, т.е. само веднъж ще може да се презавери.

В годините на строителния бум бяха издадени стотици строителни разрешения, които обаче не бяха реализирани. Междувременно настъпиха редица промени в екологичното законодателство и бяха въведени нови правила с цел опазване на околната среда и зелените площи. Така част от издадени вече разрешителни за строеж не отговарят на новите екоизисквания. Затова, ако обектът не е реализиран, той ще може да си презавери разрешителното за строеж, след като инвестиционният му проект бъде подложен на новите екоизисквания, обясниха архитекти.

Въвеждане на срокове

Със законопроекта се въвеждат срокове за изпълнение на определени процедури.

Например регламентира се срок за изпълнение на процедурата по съобщаване на проектите на устройствени планове от общинските администрации, срок на действие на издадените разрешения за изработване на устройствени планове и на техни изменения, както и срок за одобряване на изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения.

Въвеждат се срокове и за откриване и закриване на строителна линия/площадка и за съобщаване на общите устройствени планове, който е седемдневен.

Целта е ограничаване на възможностите за корупция, като недобросъвестно забавяне на инвестиционни проекти или устройствени планове за отделни територии от страна на някои общини, както и за ограничаване на вероятността поземлени имоти, предмет на проектите, за неопределен срок от време да остават с неизяснен устройствен статут, е посочено в мотивите към законопроекта.

Така след изтичане на срока на действие на разрешенията, когато разрешеният за изработване план не е одобрен и влязъл в сила, собствениците на имоти ще могат да приложат предвижданията на действащия план.

Въведена е и разпоредба, съгласно която образуваните и недовършени в определените срокове производства се прекратяват служебно.

С цел публичност на устройствени планове, одобрени от министъра на регионалното развитие и от областните управители, се въвежда изискване за поддържане на публични регистри и публикуването на интернет страниците им на одобрените проекти.