Сделка за 180 млн. евро за столичния The Mall

Столичният търговски център The Mall на бул."Цариградско шосе" скоро ще има нов собственик срещу 180 млн. евро. Това е южноафриканската инвестиционната група "Ню Юръп Пропърти Инвестмънтс" (New Europe Property Investments – NEPI). Тя купува мола чрез българското си дружество "София Къмършъл Сентър" ЕООД от "АП Ритейл І", собственост на кипърската "Форторе Холдинг", зад която стои корабният магнат Виктор Рестис с фонда си "Асос кепитъл".

За сделката става ясно от съобщение до Комисията за защита на конкуренцията (КЗК), която трябва да се произнесе относно концентрацията. Очаква се да няма проблем, защото това е първа придобивка за фонда NEPI в България. Прогнозите са да има и други сделки, защото южноафриканският фонд управлява 22 търговски центъра в Румъния, Словакия, Хърватска, Чехия и Сърбия.

Това е добра новина за инвестиционния пазар на имоти в България, защото такава голяма сделка не се е случвала в последните пет години, коментира Асен Лисев, управляващ съдружник на консултантската компания MBL/CBRE пред Mediapool. По думите му всички собственици на молове вече се виждат с една идея по-богати и се надяват успешно да продадат активите си.

Търговски център с над 200 магазина и падащи наеми

Търговският център The Mall на бул."Цариградско шосе" отвори врати през април 2010 г. Той е с разгърната застроена площ от 66 хил. кв.м и е сред най-големите в столицата. В него има над 200 магазина, а заради възловото си място е и сред най-посещаваните молове.

През миналата година обаче врати затвори най-големият магазин – хипермаркета на "Карфур", заради финансови проблеми на гръцкия собственик "Маринопулос", който държи правата на марката за България. Така магазинът беше придобит от кредитора си "УникредитБулбанк".

Новият собственик на The Mall придобива търговския център, заедно с магазина на "Карфур" (15 000 кв.м). На корабния магнат Виктор Рестис се очаква да бъдат платени около стотина милиона евро, а останалите около 60 млн. евро ще отидат за погасяване на заеми към ДСК и ОТП Банк. "УникредитБулбанк" ще получи около 20 млн. евро.

Сделката е добра за настоящите собственици, защото според финансовия отчет на "АП Ритейл І" оценката на търговския център, без магазина на "Карфур" е за близо 350 млн. лв., което е близо 180 млн. евро.

През последните години приходите от наеми на търговския център вървят с по около един милион лева годишно надолу, показват финансовите му отчети. За 2015 г. приходите му от наеми възлизат на 21.3 млн. лв., при 22.4 млн. лв. - за 2014 г. и 23.5 млн. лв. - за 2013 г.

Въпреки това той остава втория най-печеливш от наеми, след "Парадайз Център", чиято площ обаче е значително по-голяма от тази на The Mall.

Причината за спада на наемите в последните години се дължи на двата нови свръхголеми мола – "Парадайз Център" и "София Ринг Мол", които намалиха цените в опит да запълнят търговските площи. Така средната наемна цена в The Mall е паднала до около 35 лв./кв.м месечно, без таксите за поддръжка, ако се вземат предвид данните от финансовия отчет на дружеството.

С повишаването на покупателната способност на столичани и ръста на икономиката този тренд обаче започна да се обръща в посока на горе и прогнозите са за запазване на стабилни наемни нива и дори лек ръст през тази година.

Доходността на търговските и рекламни площи в The Mall е оценена на 8%, а на паркоместата – на 12%, показва финансовият отчет на дружеството.

Сделката може да се оцени и като добра за купувача, защото The Mall има възможности за развитие. Търговският център е част от "Хермес парк" и около него има множество офис сгради, в които работят хиляди хора. Намирането на добър наемател за хипермаркета със сигурност ще доведе до увеличаване на пазаруващите. Сред кандидатите за площите са веригите "Лидл" и "Билла".

Иначе останалите търговски площи в мола са заети почти на 100%.

Собствениците на мола

Първият инвеститор на мола е дружество на братята Валентин и Десислав Попови, които са били собственици на терена. Те го продават на френската компания "Карфур" и гръцкият ѝ партньор "Маринопулос", който държи правата ѝ за България.

Още преди мола да бъде завършен, той беше купен от един от най-богатите гърци Виктор Рестис чрез фонда "Асос кепитъл" през 2009 г. за близо 170 млн. евро. В сделката не влиза магазина на "Карфур". Първоначално молът е заложен в "Алфа Банк" и "Пиреос" през 2009 г., като този заем е рефинансиран с друг до 75 млн. евро от Банка ДСК и унгарската ОТП, които трябва да бъдат погасени до края на 2025 г.

През 2013 г. милиардерът Рестис беше арестуван от гръцките власти по обвинения за пране на пари и финансови измами, но три години по-късно - през октомври 2016 г. той беше оправдан по всички обвинения от Върховния съд в Гърция.

Новият купувач на мола "Ню Юръп Пропърти Инвестмънтс" (NEPI) е основан през 2007 г. с цел да инвестира в първокласни търговски и офис сгради – първоначално в Румъния, а после и в други страни от Централна и Източна Европа. Днес в портфолиото му са 22 действащи търговски центъра и 5 офис комплекса оценени на близо 1.9 млрд. евро. Пазарната капитализация на фонда е в размер на 3.4 млрд. евро.

Акциите на NEPI се търгуват на борсите в Йоханесбург и Букурещ. Фондът се определя като южноафрикански заради основните му акционери. Най-голям процент – 18 на сто, държи инвестиционната компания "Фортрес", в която участват и пенсионни фондове от РЮА. "Публичната инвестиционна корпорация", която е 100% собственост на правителството на РЮА и която управлява активи за над 150 млрд. щатски долара, държи 11.36% от фонда. Останалите са на по-малки акционери, сред които и пенсионни фондове

Бордът на директорите на NEPI се състои от румънци и южноафриканци. Независим председател е Дан Паскариу, който е една от най-известните фигури в румънския банков сектор. Паскариу е член на надзорния съвет на румънския офис на "Уникредит Груп". Изпълнителният директор на фонда е Алекс Морар.

Дъщерното дружество на NEPI у нас "София Къмършъл Сентър" ЕООД е основано в края на 2013 г. с предмет на дейност купуване, продажба и отдаване под наем на недвижими имоти, събиране на води, пречистване, водоснабдяване и канализация.

Първоначалният му капитал е 200 лв., но в края на миналата година е увеличен с още 20 000 лв. През 2014 г. не е развивало никаква дейност, а за 2015 г. регистрира загуба от 5000 лв., показва финансовия му отчет.

Близо три години шефовете на дружеството са оглеждали подходящи имоти, в които да инвестират. Експерти от пазара на инвестицонни имоти очакват да има и други сделки с търговски центрове в страната до края на годината.

Към момента българският офис на NEPI се управлява от двама директори – Еугениу Барба и Ян ван Воленховен.