Сделки за близо 1 млрд. евро с бизнес имоти през 2017 г.

Сделки за близо 1 млрд. евро с бизнес имоти у нас са реализирани през миналата година, а пазарът на наеми за офис, търговски и логистични имоти отбелязва възходящ тренд, който се очаква да продължи и през тази година. Това показва анализът на консултантската компания "Фортън", представител на "Кушман и Уейкфилд" (Cushman & Wakefield) за България и Македония.

Това е основната предпоставка за ръст на строителната активност във всички сегменти на пазара на бизнес имоти, който се подкрепя от стабилния икономически растеж и добрите макроикономически показатели. Очакванията са през тази година на пазара да излязат значителен обем нови офисни, търговски и складови площи, което ще доведе до ръст на предлагането, коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на "Фортън". По думите ѝ новите проекти ще балансират пазарите на офисни и индустриални площи и ще доведат до стабилизиране на цените.

По-противоречива е картината при търговските площи, където големите градове са относително наситени и за нови търговски центрове ще е по-трудно да пробият и да се наложат.

Инвестиционни сделки

Инвестиционният пазар през миналата година мина под знака на търговските площи със седемте сделки за молове в София и страната, придобити от южноафрикански фондове за общо 680 млн. евро.

За около 190 млн. евро бяха придобити доходоносни имоти в централните части на София и Пловдив, придобити основно от офшорни компании и инвестиционни фондове, зад които стоят български купувачи. Сред тях са сделката за Телефонната палата в столицата, хотел "Рила", бившата сграда на "Биохим", а след това на "УникредитБулбанк" и други.

В сделката за Телефонната палата старият собственик БТК е запазил част от сградата за себе си, а намеренията на новия собственик са останалата част да бъде отдадена за офиси. Другите две сгради в центъра ще станат хотели, които най-вероятно ще представляват световни брандове. В момента има изключително голямо търсене на градски хотели в София и Пловдив от премиум брандове, които не присъстват на българския пазар, коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във "Фортън".

Останалите около 120 млн. евро са за сделки с парцели за строителство, посочи той. По-значима сделка за парцел в края на миналата година е тази с южноафриканския фонд NEPI за изграждането на търговски център в Пловдив. На пазара на индустриални имоти в София бяха регистрирани две по-малки покупки на логистични площи – за базите на TNT и DHL в района около летището.

Очакванията са тази година да бъде на сделките с офис площи, но не се очаква да бъде достигнат обем от 1 млрд. евро. "Започваме годината с оптимизъм, но и с доза реализъм", каза Явор Костов. Пазарът ще продължи да се движи от южноафриканските фондове, но интерес има и от други инвестиционни фондове от САЩ и Великобриатния, както и азиатски, каза Михаела Лашова.

Офиси

Наемният пазар на офиси е бил най-активен през 2017 г. в сравнение с този на търговски и логистични площи. В София са били отдадени под наем 198 000 кв. м. Този обем е с 46% по-висок спрямо предходната година и е рекордно висок за пазара до момента, отбеляза Михаела Лашова.

Само през последното тримесечие бяха отдадени под наем 64 109 кв. м, което превръща края на 2017 г. в най-силния период от 2008 г. насам, посочи тя. По-големите сделки през годината са наемането на над 20 000 кв.м от Vmware, 10 000 кв.м от "Прогрес" (старо име "Телерик") и 7000 кв.м от Teva. ИТ секторът и центровете за споделени услуги остават ключови наематели на офисния пазара.

Макар и през 2017 г. на пазара да излязоха мащабни проекти, като "Сити Тауър" и "Милениум Център", общото предлагане е нараснало с 117 000 кв. м. Единствената по-значима завършена офис сграда през последното тримесечие е "Полиграфия Офис Център", която добави 10 000 кв. м отдаваема площ в централните райони на София.

Като цяло недостигът на първокласни площи (клас А) над 2000 кв. м остава и за това свидетелства фактът, че тези проекти бяха почти изцяло отдадени под наем още преди разрешение за ползване, каза Лашова.

През 2018 г. на пазара се очаква да излязат близо 180 000 кв. м нови офиси, чието строителство е започнало или е подновено през последните две години. Няма изгледи за пренасищане на пазара, тъй като около 40% от тези площи вече са договорени с наематели или са за собствено ползване, посочи Лашова.

Общо офисите в строеж или в проект в столицата към момента са близо 440 000 кв. м, планирани за завършване до края на 2020 г. Това означава средно годишно около 120 000 – 150 000 кв.м нови офиси, което ще доведе до плавен ръст на незаетите площи и може да постави под натиск наемите, коментира Лашова.

За момента обаче пазарът е стабилен. Към края на 2017 г. средният дял на свободните площи в София е 9.6%, а офертните наеми в първокласни проекти са средно 13.5 евро/кв. м, като отбелязват 4% ръст през годината.

Търговски площи

След като 2017 г. приключи без нито един завършен мол или ритейл парк, през тази година се очаква да отворят врати "Делта Планет Мол" във Варна и "Пловдив Плаза", добавйки нови 75 000 кв.м търговски площи.

И в двата града вече има по два работещи мола и откриването на трети ще е предизвикателство, въпреки нарастващото потребление и желанието на търговците да затвърдят пазарните си позиции с нови обекти.коментира Иван Граматиков, мениджър "Търговски площи" във "Фортън".

За момента в София се работи активно по проектите на "Гаранти Коза", но нови търговски площи тази година не се очакват. Пазарът остава стабилен, като фокусът е върху подобряването на търговските миксове на работещите проекти, както и запълването на освободените площи след затварянето на "Карфур" и "Пикадили". Основен наемател на освободените от тях площи е "Билла".

Заетостта в софийските молове през последното тримесечие на 2017 г. остана около 90%, а наемите се задържат на нива от 31 евро/кв. м. Промените в собствеността на водещи проекти и добрия наемен пазар обаче се очаква да доведат до лек ръст на цените през следващите месеци.

По-осезаем ръст отбелязват наемите на търговските улици, като за магазин за мода с добра локация и площ между 100 и 200 кв. м в София средният наем е 48 евро/кв. м. На бул."Витоша" е постигната и единична сделка от 70 евро/кв.м през миналата година.

Индустриални площи

Ограниченото предлагане на качествени площи за складиране и логистика е причина за относително малкия обем наемни сделки в София през 2017 г., коментира Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални и логистични площи" във "Фортън".

Годината приключи с 20 600 кв. м отдадени площи в София, като в това число влизат само сделки над 1000 кв. м. Сред по-големите наемни договори през последното тримесечие е разширяването на TNT с 1070 кв. м в района на летището. Сред по-мащабните завършени проекти през тримесечието е новата база на "Луфтханза Техник", също в близост до летището.

През 2018 г. в София се очаква завършването на 50 000 кв. м нови логистични площи под наем, които ще раздвижат наемния пазар. Общо в строеж са над 220 000 кв. м, но по-голямата част от тези имоти са за собствено ползване или строителство по поръчка (built to suit).

Относително слабото предлагане на качествени площи под наем и активното търсене задържаха дела на свободните складови и логистични площи в София под 1% за второ поредно тримесечие. Наемите на първокласни имоти остават стабилни около 4.5 евро/кв. м за столицата и близките индустриални зони.