Вълна от нови офис и индустриални проекти

Вълна от нови офис и индустриални проекти бележи пазара на бизнес имоти за първите девет месеца на годината. Засиленото търсене на площи под наем в комбинация със стабилните наемни нива дава увереност на предприемачите да инвестират в ново строителство. Това показва анализът на консултантската компания за имоти "Фортън", която е  стратегически партньор на "Кушман и Уейкфилд" (Cushman&Wakefield) за България и Македония.

В сегмента на търговските площи като нови конкуренти се очертават проектите в процес на преструктуриране, които търсят място на пазара.

Продължават и активните покупки на строителни парцели, предимно за развитие на нови офисни, индустриални и жилищни проекти. През деветмесечието те са формирали около 60% от общия инвестиционен обем.
   
"Активните инвестиции в земя и нови проекти показват, че пазарът на бизнес имоти навлиза в нов възходящ цикъл. Очакваме този тренд да се запази през следващите месеци и да бележи годината като цяло", коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на "Фортън".

Инвестиционен пазар

Сделките със строителни парцели продължават да доминират инвестиционния пазар, като формират 60% от обема му през първите девет месеца на годината. Това се равнява на 58 млн. евро от общо близо 97 млн. евро сделки за периода.

През третото тримесечие най-големите инвестиционни сделки бяха покупката на 14 000 кв. м от "Кауфланд България" за строителството на хипермаркет във Варна. Продавач е "Спортен комплекс Варна", а платената цена е 9.4 млн. евро.

"Имотният пазар навлиза във възходящ цикъл и очаквано предприемаческата активност е висока. В момента преобладават сделките за терени за офисно, жилищно и складово-логистично строителство, т.е. в сегментите, където търсенето от страна на наематели и купувачи расте и ценовите нива вече са стабилни с потенциал за покачване. Инвестициите в подобни проекти предлагат добра възвръщаемост", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във "Фортън".

Сделки със земя за строителство на търговски площи също не липсват. Планираните проекти са предимно в биг-бокс сегмента, където има компании с планове за активна експанзия в близките години.

Показателен за предприемаческите нагласи в София е и интересът към инвестиции във все по-мащабни проекти, които съчетават различни видове площи. Според "Фортън" той също е двигател на пазара на земя и на големи сделки, които ще бележат годината.   
 
Офис площи

Завършването на най-големия офисен проект за годината "Капитал Форт" (Capital Fort) и подписването на най-голямата наемна сделка за същия период за 7300 кв. м с Visteon, бяха сред по-значимите събития през третото тримесечие.
 
През последните три месеца започна строителството на четвърта фаза на Експо 2000, както и на новия проект на Bernard Investments на бул. "Цариградско шосе".

Въпреки инвестициите в нови проекти, качественото предлагане на офис пазара остава ограничено. Това е причината много от наемателите да сключват договори за площи още по време на строителството.

Данните на "Фортън" показват, че от общо 167 000 кв. м в строеж през третото тримесечие малко под 50% са договорени с наематели или са в процес на преговори.

"Договарянето на офис площи още в хода на строителство се превърна в обичайна практика и показва, че търсенето на пазара е силно при очертаващия се недостиг на качествено предлагане", коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във "Фортън".  Според нея този недостиг ще се запази в близките две години, главно поради продължаващото търсене от страна на ИТ и аутсорсинг компаниите. Към това трябва да се прибавят и наемателите, чиито договори изтичат през 2017 – 2018 г., но заради динамиката на офис пазара ще започнат преговори за подновяването им най-късно в началото на следващата година.
 
По данни на "Фортън" вече започнатите или планирани офис сгради до 2018 г. са с обща площ 450 000 кв. м.

Нова тенденция е, че големите компании вече залагат на работа от дома, гъвкаво разпределение на офиса без фиксирани работни места и нарастващ дял на местата за почивка и забавления от общата площ.

Между юли и септември са подписани договори за наем на 38 104 кв. м. Общо за  деветмесечието наетите площи са 95 513 кв. м. Това е с 10% по-малко в сравнение със същия период на 2014 г., но спрямо последните пет години обемът на наемния пазар е над средния и тенденцията е за стабилно развитие, коментират от "Фортън".

Динамично развитие през третото тримесечие отбеляза и Пловдив, отново благодарение на активното търсене от ИТ компании и сектора на споделените услуги. През периода там бяха подписани около 13% от общия обем наемни сделки, като сред по-значимите бе тази на 60 К, която удвои площите си в "Империал Бизнес Център", наемайки още 1250 кв. м офиси.

Заради засиленото търсене наемите на първокласни офиси в Пловдив бележат ръст с около 20% до 7.5-8 евро/кв. м. Инвестициите в нови площи обаче ще балансират пазара и последващ ръст на наемите не се очаква. Стабилни остават наемите във Варна и Бургас, където също се работи по нови сделки.
 
В София средните наемни нива на първокласни офиси са около 12.5 евро/кв. м в центъра и 12 евро/кв. м в бизнес центровете по протежение на големите булеварди. 

Търговски площи

След излизането на 100 000 кв. м търговски площи миналата есен от средата на тази година пазарът постепено се стабилизира като предлагане и наемни нива.

"Предвид липсата на нови големи проекти в близките две-три години основната динамика на пазара ще внасят търговските центрове в процес на преструктуриране. При работещите молове стремежът е към репозициониране, което да ги открои от конкурентите им -  знак, че пазарът навлиза в по-зряла фаза", коментира Росен Генев, мениджър "Търговски площи" във "Фортън".

В ценови план пазарът в София се възстановява, като след спада от края на 2014 г. през последните месеци наемите на първокласни площи в моловете се върнаха на нива от 25 евро/кв. м.

Временният отстъп от тези нива се дължеше на увеличеното предлагане със завършването на "Мега Мол" и "София Ринг Мол" и по-сериозните отстъпки, на които някои инвеститори бяха готови за привличане на наематели.

Индустриални площи

Силното търсене на площи за логистика и леки производства, както и растящите наеми доведоха до започването на няколко нови спекулативни проекта в София през първите девет месеца на годината.

Става въпрос за втория етап на "Ийст Ринг Лоджистик Парк" в Нови Хан, трета фаза на ЗММ - "Лого център" и втората сграда от "Юнивърсъл лоджистикс" и "Ринг Роуд Логистик Парк" в в Кривина. Със завършването им в рамките на тази или в началото на 2016 г. предлагането на логистични площи ще нарасне с над 30 000 кв. м.

"Пазарът е много активен и очаквам новите спекулативни площи бързо да бъдат усвоени. В същото време обемът на търсенето, както и наемните нива вече са такива, че има смисъл от инвестиции в складови и логистични проекти под наем. При това положение вълната от строителство в София ще продължи и през следващите години", коментира Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални площи и развитие на парцели" във "Фортън".

За момента обаче предлагането на площи под наем е ограничено и това доведе до лек ръст на наемите през тримесечието. В София договорите за първокласни индустриални площи през последните месеци се сключват на нива от 4 евро/кв. м при предходни от 3.75 евро/кв. м.