Ти си това, което четеш

Златният небостъргач на София

Куп законови вратички позволяват 34-етажна сграда в столичния "Лозенец"
Зорница Латева | 07:50 | 23 ноември 2017 | 6 коментара

Поредният протест срещу застрояване в София избухна в столичния кв. "Лозенец", където близо до хотел "Маринела" се строи 34-етажна сграда.

Този проект е пример за нарочните или неволни пропуски в законодателната уредба и съчетава в себе си практики, които Столичната община и настоящият ѝ главен архитект искат да спрат с промените в Закона за устройство и застрояване на Столичната община. Те бяха внесени в парламента преди месеци от група народни представители от ГЕРБ и в четвъртък ще бъдат подложени на обществено обсъждане в Народното събрание.

С промените общината иска да ограничи височината на строителството извън големите жилищни квартали до 75 метра или около 20 етажа. Целта е небостъргачи да не закриват гледката към Витоша. Общината иска високи сгради като тази в "Лозенец" да могат да се строят само на две места - на бул. "Цариградско шосе", където вече има подобни здания, и на пресечката на Околовръстното шосе с бул. "Царица Йоана" в "Люлин". С текстовете се прави опит да се спре и заобикалянето на ограниченията за височина на строителството за ъглови имоти. Според Закона за устройство на територията за такива терени няма ограничение за плътността и интензивността на застрояване.

Целта на измененията, поне както беше обяснена от главния архитект на София Здравко Здравков, е да сложи ред в строителството в града и да ограничи проектите за прекомерно високи сгради на неподходящи места. Това обаче явно няма да се приложи в случая с "Лозенец", а вероятно няма да сработи и за други вече стартирали проекти, въпреки сериозния обществен отпор.

Недоволните

Небостъргачът се изгражда на ул. "Златен рог" в "Лозенец" от строителната фирма "Артекс". Инвеститорът е дал на проекта името "Златен век" - новият връх на София. "Артекс инжинеринг" бележи началото на новия златен век на България с новата си сграда "Златен век", пише в представянето на проекта.

Според жителите на тази част от "Лозенец", след построяването на зданието, трафикът в района ще стане изключително натоварен, а качеството на публичната среда ще се влоши. Те напомнят, че съществуващите здания в района са с по 5, 6, 8 етажа, а ограничението за ново строителство би трябвало да е 26 метра. Изразяват и притеснение, че сградата се строи без валидно разрешително, а освен това се работи от 4 - 5 часа сутринта.

"Брадат" случай

Проектът за 34-етажна сграда в "Лозенец" е получил разрешително за строеж преди цели десет години от тогавашния архитект Петър Диков. То влиза в сила месеци преди да бъде приет подробният устройствен план за района.

Строителното разрешително е издадено на Румен Марков и Жанета Младенова. В момента имотът е собственост на фирма "Кристела", която се управлява от собственика на строителната фирма "Артекс" Пламен Мирянов. Бъдещият небостъргач вече е включен в портфолиото на "Артекс" и се рекламира като сграда "Златен век".

Според Закона за устройство на територията (ЗУТ) строителните разрешителни важат за 5 години, но се презаверяват за още толкова, ако строежът реално започне. Така през 2012 г. разрешението за строеж е презаверено от Петър Диков в качеството му на главен архитект за срок от още 5 години. Неговият акт е на базата на протокол за откриване на строителна площадка от януари 2010 г., въпреки че реалното строителство започва чак през тази година.

Министерски указания

На 20 септември тази година настоящият главен архитект на София арх. Здравко Здравков удължава строителното разрешение за сградата до януари 2020 г. Едно от основанията за това е писмо от министъра на регионалното развитие Николай Нанков, в което се казва "срокът за завършване на строежа е 10 години от започване на строителството" и "е валидно до 11.01.2020 г., съгласно чл. 153, ал. 2, т. 3 от ЗУТ". Текстът, на който се позовава становището на Нанков, казва, че строителните разрешителни за строежи от първа и втора категория са валидни 10 години след започването на строителството. Той влезе в сила през февруари тази година - т. е. 7 години след формалното откриване на строителната площадка и 10 години след издаването на разрешението за строеж.

Преди влизането в сила на тази законова вратичка, на 14 декември 2016 г. собственикът на имота е поискал презаверяване на разрешението за строеж и е платил нужните за това 260 000 лв. В подкрепа на искането си на 25 януари 2017 г. е приложил становище на регионалния министър от 20 януари (тогава на поста е Лиляна Павлова), в което се казва, че няма пречка за презаверяване на разрешителното. В началото на февруари обаче собственикът на имота иска тази процедура да бъде прекратена, тъй като ще изчака влизането в сила на новите промени в ЗУТ и настоява платените 260 000 лв. да му бъдат върнати. След влизането в сила на закона е задействал процедурата по новия текст за 10 години удължаване. При тази ситуация такса на общината не се дължи.

Арх. Здравков обясни пред Mediapool, че в ЗУТ не се посочва дали тази нова разпоредба, на която се позовава и регионалният министър във второто си писмо по случая, важи само за издадени след влизането ѝ в сила документи. Така тя е приложена и за заварен случай.

Той добави, че общината е успяла все пак да намали височината на сградата от 120 метра на 98 метра, колкото е висок близкият хотел "Маринела". Въпреки това според документите тя остава с 34 етажа. Общата разгърната застроена площ след окончателното завършване на обекта ще е над 35 хил. кв. метра, а озеленяването 275 кв. метра.

Законова вратичка

Ограничение за височината на "Златен век" реално няма, тъй като имотът, върху който ще се строи, е ъглов, а отново според ЗУТ за такива терени не важат нормите за плътност и интензивност на застрояване. Арх. Здравков се надява депутатите да променят този текст в бъдеще, за да не се позволяват такива изключения от устройствените правила.

Същият текст е използван и в случая със спорния небостъргач на НИКМИ на бул. "България", чието изграждане общината опитва да спре с всевъзможни административни врътки, докато се приемат евентуалните промени в закона за застрояване на София.

Апартаменти или ателиета

По документи сградата "Златен век" е административна. Това означава, че в нея не може да има жилищни имоти. Според допълнението на разрешителното за строеж от септември тази година тя ще се строи на два етапа. Първият ще е до 30-ия етаж, а на втория етап ще бъдат направени още 5 нива, като и 30-ият етаж ще се преработи. От 3-ия до 29-ия етаж, а при завършване на втория етап - до 33 етаж, ще има само "ателиета за творческа дейност". На първия етап те са общо 105 броя. На останалите надземни етажи трябва да има търговски обект и офиси и клуб.

По закон ателиетата не са жилищни имоти. За тях не важат куп изисквания, прилагани към апартаментите, като височина на тавана, големина на прозорците, изложение, наличие на складови помещения - мазета, тавани или килери, както и за осигуряването на паркоместа за всеки апартамент плюс 10% за посетители.

На сайта на "Артекс" въпросните ателиета са представени в секция "апартаменти", а сградата - като мултифункционална. Представен е и план на разпределението в ателиетата-апартаменти, който включва спални, бани, кухненски бокс. Все елементи на жилищните имоти. Никъде в сайта не се посочва изрично, че въпросните апартаменти всъщност не са жилищни имоти. Освен това според информацията за проекта част от ателиета са със северозападно или североизточно изложение, което не е позволено за жилищните имоти.

"Първото разрешение за строеж е издадено за административна сграда. Предназначението на може да се промени при удължаването на срока на документа. Хората трябва да знаят, че сградата е административна, че не си купуват жилищни имоти, че данъците за ателиетата са по-високи, няма да имат право на адресна регистрация, ще трябва да ползват ток на промишлени тарифи", коментира главният архитект Здравков. Той добави, че предупредил инвеститора да не подвежда бъдещите си клиенти, в плановете за ателиетата да няма бани и кухни, а заверените проекти за тях били с офис обзавеждане. Здравков обаче добави, че няма механизми, по които да проследи дали тези изисквания ще бъдат спазени и предупреди купувачите да проверяват внимателно документацията, за да не останат неприятно изненадани.

На въпрос на Mediapool от "Артекс" отговориха, че в сградата ще има ателиета, офиси и магазини, но не поясниха, защо в сайта им въпросните ателиета се определят и като апартаменти. От фирмата добавиха, че проектът трябва да приключи до 2021 г. Разрешителното за строеж за първата фаза е до януари 2020 г.

Паркирането

Според първоначалния проект небостъргачът трябвало да има шест подземни паркинг нива. Проучвания обаче показали наличието на високи подпочвени води и в документа за допълване на разрешението за строеж от септември те са намалени на 3.

В тях ще могат да паркират 66 коли, пише в документа. Достъпът до подземния паркинг ще става чрез четири автомобилни асансьора. Инвеститорът е декларирал, че ще осигури 123 места за паркиране на първия етап от проекта, като се очаква част от тях да бъдат направени в съседни имоти, които се притежават от същата фирма.

В част от бъдещите гаражни клетки ще има възможност за паркиране на колите една над друга.

Според документацията проектираните 123 места са повече от изискваните по закон 108 места. Това изискване обаче е изчислявано на базата на факта, че сградата е административна и за всяко ателие се изисква по едно място за паркиране.

Реално, ако бъдещите купувачи на ателиетата-апартаменти имат по повече от една кола, местата за паркиране може и да не стигнат, а улиците в района и без това са претрупани със спрели автомобили.

Шумът

В последните дни граждани от района се оплакаха от шума от строежа, на който се работело и през нощта. Кметът на района Любомир Дреков обяви пред бТВ, че не е съгласувал разрешение за работа в тази част на денонощието. От "Артекс" отговориха, че "съгласно одобрения проект на сградата, полагането на бетона на фундаментната плоча, което е еднократен акт, е непрекъснат производствен процес". Фирмата имала заверен график за работа от Столична община – дирекция "Управление и анализ на трафика" и от отдел "Пътна полиция" при СДВР.

"Отново се извиняваме на гражданите за причиненото неудобство, но всички строителни дейности, които се извършват, са съобразно технология за изпълнение, базирана на световните стандарти и практики", пише в отговорите на компанията.

Още по темата
Още от България

До какво ще доведе приемането на антикорупционния закон?