"Адрес": Ръст на сделките с имоти и на цените в София

Ръст на жилищните сделки и на цените в София през 2019 г. спрямо година по-рано, отчете агенцията за недвижими имоти "Адрес". Данните ѝ показват увеличаване на сделките с 15 на стоя, а на цените с около 7 на сто. Около една четвърт от всички жилища са купени с инвестиционна цел.

Над една трета от купувачите на жилища са млади хора. Те търсят обзаведени до ключ или ремонтирани жилища и са склонни да платят за тях по-висока цена. Решението за покупката на имота обаче се взима по-бавно, а огледите се увеличават. Това са основните основни тенденции на пазара през изминалата година.

Прогнозата на "Адрес" за 2020 г. е стабилност в цените, висока активност на купувачите и обем сделки на нивото на изминалата година. Очакванията са още делът на покупките с кредит плавно да се покачва.

За София инвеститорите могат да останат разочаровани, защото броят на жилищата расте по-динамично в сравнение с увеличаването на населението. Това дава по-голям избор на купувачите, което ще окаже известен натиск върху цените, посочват от "Адрес".

Инвеститорите трябва да съобразят сградите с новото поколение

Експертите на компанията определят хората на възраст между 26 и 35 години като новите купувачи на пазара на недвижими имоти. Те представляват 39% от всички клиенти и вече променят основни характеристики в сегмента.

"По-младите клиенти успяват бързо да се ориентират на пазара, но им отнема повече време да изберат най-подходящия имот за себе си, особено когато купуват първото си собствено жилище. Искат то да бъде модерно и с технологични възможности, но същевременно с това да им напомня на уюта на дома, в който са отраснали. Все повече от тях не разчитат на помощ от родителите си по време на покупката, което допълнително затруднява решението им", коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес".

Тя допълни, че строително-инвестиционните компании трябва да съобразят сградите си с особеностите на новото поколение.

Според брокерите клиентите са склонни да платят по-висока цена за имот в новопостроена сграда, ако тя отговаря напълно за усещането им за качествена среда на живот.

Сериозен интерес предизвикват и обзаведените имоти след направени подобрения. В тези случаи разликата в цената спрямо необзаведено жилище за ремонт може да достигне 25%, които се компенсират със спестените време и усилия преди нанасянето.

"Този подход често е предпочитан от хора, които използват кредит за покупката си и бюджетът, който са си определили, не включва допълнителни разходи по имота. Затова търсят готови решения. Още повече, придобиването на завършен апартамент им позволява да се нанесат веднага – нещо, което все повече присъства в изискванията на купувачите", коментира Тенекеджиева.

Почти 55% от покупко-продажбите направени през "Адрес" са ползвани банкови заеми. Преобладават сделките с кредити, покриващи около 80% от стойността на имота. При 18% от покупките, клиентите използват ипотека за между 50% и 80% от сделката, а 21% от купувачите разчитат на заем за над 80% от цената на жилището.

"Налице са откази за 100-процентово банково участие. Това обаче може да се счита като добър знак и признак за висок контрол в сектора, гарантиращ спокойствието на всички участници в имотния пазар", коментира Тенекеджиева.

Ръст на цените в София с около 7%

Средният ръст на цените на жилищата през изминалата година в столицата е 7.13%, показват данните на "Адрес".

Покачването се дължи на засиления интерес към обзаведени и ремонтирани жилища, което води до сделки за по-скъпи имоти.

В повечето квартали на столицата се наблюдава задържане на цените на стандартния профил на имотите. Минимално покачване се отчита в районите с ограничено предлагане на новото строителство, където има засилено търсене.

В част от източните райони на София има надценени оферти от индивидуалните продавачи.

В южната част, където преобладава новото строителство, сделките се сключват в етап на строеж, заради по-изгодните условия, с което се обяснява и по-малкото покачване в квартали като "Манастирски ливади".

Най-високи са цените на жилищата в кварталите "Иван Вазов" (1594 евро/кв.м) "Изток" и "Изгрев" (1506 евро/кв.м) и центъра (1474 евро/кв.м). Най-евтини са в кварталите "Обеля" (712 евро/кв.м), "Сердика" и "Свобода" (714 евро/кв.) и "Люлин" (738 евро/кв.м). В последният квартал е и най-значителното увеличение на цените в столицата през миналата година с над 8 на сто.

Една пета от сделките са спекулативни

Сериозен ръст бележат сделките с цел инвестиция и те вече достигат 24% от всички, показват данните на "Адрес". Традиционно предпочитаните имоти са двустайните апартаменти, с добра транспортна обезпеченост, заради високата ликвидност.

"Ако при покупките за собствено ползване най-силно влияят характеристиките на имота и сградата, усещането и комфортът, които създават, то при спекулативните сделки цената е водеща", коментира Тенекеджиева.

По-голямото предлагане на жилища води до натиск върху офертните цени. Близо половината от сделките на компанията са сключени след отбивка от първоначално обявената. Тя е предимно в диапазона 1000 - 5000 евро. Част от клиентите (9%), успяват да договорят понижаване на офертата с между 5000 и 10 000 евро. С минимални дялове са покупките с по-значителни отстъпки - от 10 000 до 20 000 евро и над 20 000 евро, съответно 6% и 4%.

Най-масови са продажбите на жилища на стойност между 70 000 и 100 000 евро. Техният зал е 29 на сто от всички покупки. Минимален ръст отчитат покупките на жилища от 100 000 до 150 000 евро, което заемат около 23 на сто от пазара, а 22% са сделките с имоти на цени между 50 000 и 70 000.

Активен пазар в големите градове

В страната пазарът на жилища се характеризира с висока активност. Основен двигател в повечето градове са ниските лихви по кредитите.

Средните цени на имотите бележат умерен ръст около 5%. Бургас изпреварва столицата по ръст на сключените сделки на годишна база – повишението е с 6.42%. Въпреки че банковото участие в покупките отслабва – от 43% през 2018 до под 30% за 2019, пазарът привлича хората със свободни средства, които търсят възможности за инвестиция. Клиентите, избиращи жилище за лично ползване, се ориентират към новото строителство. Интересът е основно към функционални сгради с висока енергийна ефективност.

Засилен интерес за покупка на жилище в курортните комплекси около Варна отчитат експертите за 2019 г. В градската част, най-търсени са двустайните и тристайните апартаменти. Предпочитани са централните части и районът около Морската градина. Увеличава се броят на хората, които купуват жилища за собствено ползване, като доминират тези под 40-годишна възраст.

В Пловдив до средата на годината се наблюдава задържане от страна на купувачите, продиктувано от очакванията за покачване на лихвите. Към третото тримесечие обаче активността се възвръща. Запитванията нарастват, като сделки сключват дори клиентите, които оглеждат пазара, без да имат сериозни намерения за покупка. Повишава се интересът към западните райони, които привличат с по-широки улици и междублокови пространства. Южните квартали се утвърждават като предпочитани от хората с по-малък бюджет.