"Адрес": Спад на сделките с имоти и продължаващ ръст на цените в София

Ако спадът продължи е възможна рецесия на пазара на имоти, прогнозира Георги Павлов

Изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов предупреди, че е възможно да има рецесия на пазара на имоти

През второто и третото тримесечие на годината се наблюдава лек спад на сключените сделки с недвижими имоти в София спрямо същия период на 2017 г., но продължаващ ръст на цените. Това показва анализът на пазара на агенцията за недвижими имоти "Адрес".

Два са факторите, които ще определят пазара на имоти в следващите месеци и трябва да се вземат предвид от всички участници. Единият е отчетеният спад на сделките. Ако той продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия за пазара на имоти, коментира Георги Павлова, изпълнителен директор на "Адрес". По думите му другият ключов момент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, купувачите вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента, каза Павлов.

Ръст на жилищните кредити с близо 10% през август

Ипотечното кредитиране, което дава най-силен тласък на жилищния пазар, през 2018 надхвърля значително обема от миналата година. По данни на БНБ през август отпуснатите жилищни заеми растат с 9.6% на годишна база и вече достигат 10.15 млрд. лв.

Данните на БНБ показват и друга тенденция. За първи път от 12 месеца лихвените нива по жилищните кредити леко се покачват месец, след като бе отчетено най-ниското им равнище. Друг показател – индексът "Моите пари", също дава сигнал, че може би идва краят на падането на лихвите. За периода юни-август стойността му не се променя.

"Ако вземем предвид високата инфлация и решенията на Федералния резерв на САЩ, напълно възможно е лихвите по кредитите у нас да тръгнат нагоре, макар и незабележимо в началото. Осезаемо отражение на жилищния пазар обаче можем да очакваме най-рано в края на 2019 г., тъй като прогнозите за затягане на паричната политика на Европейската централна банка (ЕЦБ) към момента са за средата на следващата година", коментира Георги Павлов.

Според експертите на "Адрес" купувачите стават все по-уверени относно взимането на кредит. Ако през 2017 г. клиентите разчитаха предимно на банково участие между 50% и 80%, то през тази година зачестява търсенето на 100% финансиране на сделката, каза новият оперативен директор на компанията Гергана Тенекеджиева. По думите ѝ по-младите клиенти и семейства, които не разполагат със спестени средства, избират възможности за пълно финансиране на покупката. Те често съчетават жилищен с потребителки кредит, за да компенсират самоучастието в ипотеката.

Делът на покупките на жилища със собствени средства остава висок – 46%, показват данните на "Адрес". "С покачването на инфлацията и ниските лихви по депозитите, хората все повече търсят изгодни алтернативи за спестяванията си, като ги влагат в активи, които не губят стойността си. Най-често това са недвижими имоти, от една страна заради дългосрочната перспектива на инвестицията, а от друга – заради народопсихологията на населението по отношение на жилищата", коментира Тенекеджиева.

По думите ѝ доходността от инвестицията в имот в големите градове достига 4-5% при лихви по депозитите доста под 1%, на фона на годишна инфлация от около 3.5%.

Растящи цени

Цените на имотите в столицата отбелязват умерен ръст спрямо края на миналата година от 7.7 на сто, сочат данните на "Адрес".

В не толкова привлекателните райони за живеене поскъпването е минимално за разлика от предпочитаните квартали и тези с експанзия на новото строителство, където ръстът е по-голям. Най-ясно се отличават кварталите "Дружба" и "Овча купел". Основната причина за това е метрото. За "Дружба" допълнителен фактор е, че кварталът е близо до две от основните офис зони – Бизнес парка и по бул. "Цариградско шосе". Развитието на Дружба 2 и реализирането на множество проекти ново строителство позволиха да се промени и самият имидж на района. Така в "Дружба" цените на жилищата са скочили от 715 евро/кв.м на 805 евро/кв.м. Това е най-големият ръст на цените на апартаментите в столичните квартали от началото на годината досега – над 12%.

Данните на "Адрес" показват, че във всички столични райони цените на жилищата растат, като най-малък е в район "Витоша" – 4 на сто и средна цена от 989 евро/кв.м. Най-евтино жилище може да се купи в София в кварталите "Обеля", "Сердика" и "Свобода" на средни цени от 653 евро/кв.м Най-скъпи са жилищата в кв."Иван Вазов" – 1459 евро/кв.м.

Поскъпването на имотите се проявява и в разпределението на сделките по ценови сегменти. Най-голям е делът на покупките за над 70 000 евро – 62%, както и с най-висок ръст – 12% спрямо същия период на 2017. Продадените жилища на стойност между 30 000 и 50 000 евро и от 50 000 до 70 000 евро намаляват с 3% и 4% и представляват съответно 10% и 24%. Без промяна остават сделките до 30 000 евро – едва 5 на сто.

Купувачите вече не купуват имот на всяка цена

Експертите на "Адрес" отчитат промяна в нагласите и поведението на "играчите" на пазара.

Купувачите продължават да са активни, но вече не са склонни да купуват на всяка цена. По-скоро искат да се информират и ориентират на пазара, за да сключат най-добрата сделка, коментира Гергана Тенекеджиева. Данните на агенцията показват, че над 85% от купувачите сключват сделка в рамките на 3 месеца.

От другата страна, инвеститорите следят поведението на клиентите и се стремят да съобразяват цените на новите си проекти. "При ексклузивните проекти все повече строителни предприемачи са склонни да се вслушат в съветите ни при формиране на офертните цени. Подобно приспособяване е ключово в период преди рецесия, за да не се стига до дисбаланс", коментира Тенекеджиева.

При индивидуалните продавачи промяната в нагласите се осъществява по-трудно и изисква повече време. Продължаващият ръст на цените за последните 2 години им даде увереност, че те са по-силните на пазара. Това доведе до изкуствено завишаване на цените в някои райони, а оттам и до увеличаване на времето за продажба и по-трудното намиране на купувач.

През последното тримесечие делът на продадените имоти между 3 и 6 месеца се увеличава с 4%, за сметка на тези, реализирани за по-малко 1 месец. Най-много сделки – 28%, са сключени между първия и третия месец от обявяването на имота, сочат данните на "Адрес".

Макар броят на сделките, осъществени чрез корекции на офертната цената, да не търпи съществена промяна – малко над 50%, стойността на отстъпките леко се променя. Усеща се плавно покачването на сумите, които продавачите са склонни да свалят от офертната цена.

Най-голям е делът на отстъпки в рамките на 5000 – 10 000 евро – 27%, който нараства с 2% спрямо 2017. Предоговарянията на суми между 10 000 и 20 000 евро и над 20 000 се увеличават с по 1% и представляват общо 9%.

В типовото разделение на имотите двустайните и тристайните апартаменти са най-търгувани за разглеждания период. Общият им дял расте и заедно заемат почти 80% от всички сделки. Едностайните жилища се нареждат на третата позиция, а минимална промяна има при сделките с къщи, които изпреварват покупките на многостайни апартаменти спрямо 2017.

Още по темата
Още от Бизнес