Българският “балон” на недвижими имоти е на път да се спука

Българският “балон” на недвижими имоти е на път да се спука

Американското електронно издание Howe Street предупреждава, че цените на недвижимите имоти в България са силно раздути и скоро ще спаднат рязко, предаде Kafene.net. Авторът Дан Еймъс пише, че кредитната и ипотечна криза, започнала в Съединените щати, ще достигне и до Източна Европа и по-точно до България.

Средните годишни печалби в предишните години бяха около 25-35% и нещата можеха да се развиват само нагоре. В навечерието на членството на страната в ЕС през 2007 г. западноевропейците се втурнаха да купуват български недвижими имоти на невероятно високи цени. Всеки беше убеден, че цените на недвижими имоти в столицата София ще достигнат тези в Будапеща и Прага, за които пък се смяташе, че в недалечно бъдеще ще достигнат ценовите равнища на Рим и Берлин. Всеки инвестира в недвижима собственост – със заети пари, разбира се. Най-умните и образованите купуваха по два или повече имота, използвайки първия като колатерал за втория и втория като колатерал за третия; те станаха безспорни гении, открили пътя към една финансова пирамида върху друга. Много от  тях, обаче, никога не бяха чували за Чарлз Понци и схемите на Понци, се посочва в статията.

Основна цел на спекулацията бяха курортните имоти по Черно море, където повечето западноевропейци и източноеврпейци ще прекарват летните си ваканции. Господ е благословил Черно море с красиви гледки, пясъчни плажове и перфектен климат, което беше доказано от цените на имотите там. Те надминаха равнищата на сравними имоти в Дубай и се доближиха до тези на Маями Бийч, Флорида. 

Навсякъде в България ме убеждаваха, че това не е балон, а стабилна финансова инвестиция, базирана на солидна основа. Фундаменталният анализ обаче сочи, че недвижимите имоти в България са силно надценени, пише Дан Еймъс.

Два са водещите фундаментални показателя при един сериозен анализ.  Първият е съотношението между наема и цената, а вторият е съотношението на цената към средния годишен доход в страната.

Обикновено, съотношението на годишните приходи от наем към цената на жилището трябва да бъдат около 10%-12%, докато приходи под 6% означават силно надценяване и образуване на балон. В случая с България приходите от наеми са около 3-4%, което показва, че цените на имотите са силно преувеличени. Вторият показател е за съотношението между цената и годишния доход и той трябва да бъде около 3:1. Това означава, че при среден доход за страната от 10 хил. лева, средната цена на жилище трябва да бъде 30 хил. лева. Еймъс обаче посочва, че в България цените на имотите са обикновено 7-9 пъти по-високи, което говори отново за спекулативен балон.

Анализът на двата индикатора показва, че цените на недвижимата собственост в България са силно раздути, макар че малцина анализатори в България биха признали важността на тези съотношения, пише авторът.

Той отбелязва, че твърденията на много анализатори в България, според които щом цените вървят нагоре, те трябва да останат високи, е нагледен пример за “психология на балона” в действие.

Според автора на анализаторите на българския пазар в страната не признават факта за силното спекулативно надуване на цените, защото, според него, повечето от тях нямат интерес от това. Еймъс отбелязва, че това, което става в момента в България е "имотна пирамида", която ще доведе до много болезнени последици за хората, вложили пари в няколко имота в София или по Черноморието.

 

Още от Имоти

Какво би означавало отпадането на мониторинга на Европейската комисия?