– Значи, схемата е такава – давате 10-20% кеш, другото може на вноски.

– Вие какво ще ми дадете за кеша?

– Разписка.

– Ами ако стане нещо? Тази хартийка няма да ми свърши работа в съда.

– Няма да се притеснявате! Аз досега два блока съм продал кеш, вие сте първите с ипотечен заем.

Този разговор в офис на строителна фирма е истински, макар фирмата да се намира в София, а не в Русия или ОАЕ, където е разрешено сделки с недвижими имоти да се извършват в брой. Истински е и кешът, който се разнася в чанти и сакове в тези офиси, също и в кантори на нотариуси, където сделките за покупка на жилище често се сключват на 30-40-50% под реалната цена – защото останалата сума се плаща с пари в брой. Трайно установена практика в България е при покупка на жилище да се изповяда само данъчната оценка, а другата част да се дава на ръка.

Истински е и кешът, с който (в повечето случаи) се плащат комисионните на брокерите, които са между 2.5 и 3 процента от продажната цена на жилището – за апартамент от 250 000 евро например това прави 6250-7500 евро (12-14 минимални работни заплати). В някои случаи те работят и на процент и за банка, отпускаща ипотечни кредити. Така печелят повече от добри възнаграждения, което обяснява защо в София регистрираните агенции за недвижими имоти наброяват почти триста.

Въпреки повишените изисквания при жилищните кредити, те продължават да нарастват, тъй като се увеличава размерът на заемите. По данни на БНБ отпуснатите от банките жилищни кредити за периода февруари 2024 – февруари 2025 са за почти 26 милиарда и половина лева, което е 29% ръст на годишна база.
Един твърде надут пазар

Обемът на имотните сделки е впечатляващ, показват данни за 2024 година, изпратени от Министерството на правосъдието в отговор на запитване на Дойче Веле. За миналата година в София са регистрирани 31 369 продажби (в т.ч. на недвижими имоти и право на строеж с нотариални актове и с писмени договори, както и учредяване на договорни и законни ипотеки), като само 11 135 от тях – или 35.5%, са с ипотеки.

Сделките, извършени на данъчна оценка, са 5695 или 18.2%, тоест почти всяка пета сделка.

За 2024 във Варна продажбите са били 11 933, от които ипотеките са с по-малък дял от столичните – 23,7% или 2829, а на данъчна оценка са сключени 1649 сделки (13,82%). Следва Пловдив, където броят на сделките е 9818, на ипотеките се пада 2581 или 26,3%, а на данъчна оценка са сключени 1226 сделки (12,49%).

Това показва, че в масовия случай банките, които са задължени да проучат произхода на парите при финансови операции над 30 000 лева, не участват в сделките. Така че ако има съмнения за пране на пари, те би трябвало да се докладват в ДАНС от брокери и нотариуси, (освен от банкови служители). Но от ДАНС, където е и дирекция "Финансово разузнаване", така и не отговориха на въпроси на Дойче Веле колко сигнала за подозрителни имотни сделки са получили през 2023-2024 и от представители на кои сектори. Няма да е смело предположението, че ако има такива сигнали, те се броят на пръсти.

Освен липсата на идентификация на перачи на пари, при имотните сделки в България масово се нарушават и законовите изисквания разплащанията в кеш да са до 10 000 лева, въпреки предвидените глоби от 25% от направеното плащане за граждани и 50% за фирми. Активността на НАП проличава от данни, изискани от сайта "Сега" – за почти пет години, от януари 2019 до юни 2024 година, са установени едва 250 плащания в брой, при които е нарушен законът.

Защо не говорят за кеша на имотния пазар

За българския имотен пазар се говори като за мъртвец – или добро, или нищо, но предимно за поредния ценови връх, който брокери, фирми и анализатори винаги охотно коментират в медиите.

Колко са мръсните милиарди обаче никой не се наема да каже, публично говорене по темата почти не се допуска, а оттук и за закононарушенията. "Едва ли всички имотни сделки с кеш са извършени с мръсни пари, но при нива от 65-70% от продажбите, може да се допусне за поне половината", коментира експерт, пожелал анонимност. Като държава, чиято сива икономика държи почти една трета от БВП, което е най-големият дял в ЕС, не е изненада бумът на имотния пазар, повишаващ цените до нива като за престижни европейски градове.

Преди въвеждането на еврото, което се очаква от 1 януари 2026 година, "пералнята" с имотите бясно се върти, защото собствениците им вероятно се притесняват, че няма как да докажат произхода им, ако решат да ги обменят. Това са пари за дейности, извършвани без фискални документи – било то продажби на земеделска продукция, консултантски услуги, разкрасителни процедури, медицински и стоматологични услуги, но също и от корупция, Понци-схеми, данъчни измами, контрабанда, трафик на хора и наркотици и др.

Никой от тримата брокери, с които Дойче Веле разговаря, не пожела да разкрие самоличността си. Но техните коментари могат да бъдат обобщени с мнението на брокер от голяма пловдивска агенция: "В страната има страшно много мръсни пари. Хората се страхуват от задаващото се евро и бързат да ги вложат. Притесняват се, че след това трудно ще ги официализират. И това, разбира се, надува цените."
Социални и икономически ефекти

Някои изтъкват добрите страни на този бум, тъй като парите се завъртат в българската икономика, макар и в сектори без висока добавена стойност. Но неимоверно повишените цени на имотите чрез навлизане на мръсни пари има и ефекта на социална сегрегация, тъй като прави жилищата недостъпни за обикновени граждани с по-ниски доходи.

В българската народопсихология собственото жилище е приоритет и много родители дават всичките си спестявания на децата си, за да им помогнат с покупката – или поне с първоначалната вноска за ипотечен заем. С ниските си пенсии те остават без финансова сигурност при неочаквани медицински или други разходи.

Въпреки високия риск от пране на пари в България, доказан от включването ѝ в сивия списък на Групата за финансови действия срещу изпирането на пари (FATF) през 2023 година, прокуратурата продължава да неглижира тези престъпления. Констатираните от FATF слабости остават неотстранени, като някои от тях засягат пряко имотния пазар – например липсата на ефективен надзор върху брокерите на недвижими имоти и отсъствието на мерки за предотвратяване на достъпа на престъпни лица до ключови сектори. Сред тях са не само недвижимите имоти и нотариусите, но и доставчиците на услуги за виртуални активи (VASP), доставчиците на доверителни и фирмени услуги (TCSP), обменните бюра и хазартната индустрия.

Какво се случи в Испания

Горещият имотен пазар в България не е изключение от процесите в други държави преди въвеждането на еврото. Да вземем Испания например, която се присъединява към еврозоната през 1999 година. Недвижимите имоти там поскъпват значително – между 1992 и 1999 средните цени на жилищата в Мадрид и Барселона се увеличават с 50-70%, а в крайбрежните зони дори повече.

Този ръст се дължи както на икономически подем, така и на финансирането с мръсни пари на част от инвестициите в имоти. Осигурил ги е наркотрафикът, тъй като печалбите от кокаин и хашиш, внасяни през Галисия или южните пристанища, често са били насочвани към покупка на луксозни вили и апартаменти. Освен това престъпни групи са използвали подставени лица и компании, за да купуват имоти, което е било по-лесно преди въвеждането на по-строги европейски регулации срещу прането на пари след 1999 година.

Операции като Ballena Blanca от 2005 година, разкрила изпирането на над 250 милиона евро в Марбея, показват, че подобни схеми са били активни още през 1990-те. Много от тези дейности са започнали преди въвеждането на еврото, когато контролът е бил по-слаб. Както и България, Испания също е имала ограничени механизми за борба с прането на пари преди да стане член на еврозоната и не е бързала с внедряването на правилата.

И докато в Испания мръсните пари от 1990-те подхраниха бетонен бум, рухнал с кризата от 2008 година, в България преди еврото "пералнята" се върти на пълни обороти – с милиони кеш, без произход и без контрол, надуващи цените, които изхвърлят обикновените хора от пазара на жилища. Въпросът не е дали балонът ще се спука, а кога – и кой ще плати сметката.