България е седма в ЕС по ръст на цените на жилищата през 2017 г.

БНБ предупреди банките да внимават с ипотечните заеми, а "Адрес" за рискови проекти на зелено

България е седма в ЕС по ръст на цените на жилищата през 2017 г.

С 9 на сто са поскъпнали жилищата у нас през третото тримесечие на 2017 г. спрямо година по-рано. Това отрежда на България седма позиция в Европейския съюз по ръст на цените, показват данните на Евростат.

Най-големи годишни увеличения на цените на жилищата са отчетени в Чехия (12.3%), Ирландия (12%), Португалия (10.4%), Унгария (10.2%), Холандия (10.2%) и Латвия (9.5%). Единствено в Италия цените на жилищата са паднали с 0.9%, сочат данните на Евростат.

Средно за ЕС цените на жилищата са поскъпнали с 4.1 на сто през третото тримесечие на 2017 г. спрямо година по-рано.

Междувременно БНБ предупреди банките да внимават с отпускането на жилищни кредити, защото ръстът на цените на имотите крие опасности. В доклада си за състоянието на банковата система за третото тримесечие на 2017 г. централната банка съветва кредитните институции да бъдат по-консервативни при финансирането на икономически сектори и агенти с високи нива на задлъжнялост. Освен това БНБ предупреждава, че повишението на цените на недвижимите имоти няма да бъде вечно и банките не трябва да занижават изискванията си за здравословно съотношение между размера на новоотпуснатите кредити и стойността на ипотекираните имоти.

В края на миналата година в доклада си за прекомерните макроиконмически дисбаланси Европейската комисия също предупреди за риск на пазара на имоти, заради високата задлъжнялост на бизнеса и домакинствата.

От най-голямата агенция за недвижими имоти у нас "Адрес" пък предупредиха за риск при сделките на зелено и вероятност някои от започнатите проекти да не бъдат завършени.

Кредитирането е основния фактор за ръста на цените

Агенциите за имоти отчетоха активен пазар в България през миналата година, движен основно от ниските лихви по ипотечните заеми, които в момента са между 3% и 4%. Кредитирането е бил основният фактор за поскъпването на жилищата у нас. Според данните на Агенцията по вписванията близо 65% от покупко-продажбите са извършени с помощта на външно финансиране. По-високата достъпност на парите в комбинация с растящите доходи на населението дадоха увереност на клиентите и те започнаха да търсят и по-голям процент съфинансиране, коментира Георги Павлов, изплнителен директор на "Адрес".

В общия случай ипотеката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, показват данните на "Адрес". Този показател се променя най-динамично на годишна база – увеличава се двойно спрямо миналата година и вече достига 18% от всички сделки. Значително намаляват сделките с банково участие до 30% - през 2017 г. делът им се е стопил над 3 пъти и вече представляват едва 3%. Най-голям дял банково финансиране – 80% - 100% имат 14% от покупко-продажбите през годината.

"През предходната 2016 г. купувачите предпочитаха да влагат спестени средства, за инвестирането на които не виждат по-добра алтернатива. Затова външното финансиране беше под 50% от цената на сделката", посочи Павлов.

Според него въпреки по-голямото участие на банките през изминалата година, българите все още остават по-скоро предпазливи при тегленето на кредит. "Делът на клиентите, които търсят или очакват да получат 100% банково финансиране е относително малък и не бива да се сравнява с годините преди кризата, когато и банките, и купувачите поемаха по-голям риск", каза Павлов.

"През 2018 г. очакваме действията на ЕЦБ за постепенно затягане на паричната политика, което може да доведе до леко покачване на лихвите. Цените на имотите у нас ще спаднат и така пазарът ще се регулира", коментира още Георги Павлов. Според него, ако лихвените равнища се запазят ниски, недостигът на жилища ще продължи, а с него и покачването на цените.

Според главния икономист на "Уникредит Булбанк" Кристофор Павлов безпрецедентно ниските лихви и увеличението на заетостта и доходите през последните две години са довели до засилено търсене на ипотечни кредити от домакинствата, изпреварващо кредитирането на корпоративния сектор. "Тази тенденция ще продължи и през 2018 г., очаква се около 9% ръст на ипотечното кредитиране", смята Кристофор Павлов. Според него обаче падането на лихвите ще се забави.

Цените в София

София остава най-големият пазар, като средно цените на апартаментите са поскъпнали с 6.3 на сто през 2017 г., показват данните на "Адрес". От "Имотека" отчетоха увеличение до 10%, а от "Българиан пропертис" – между 10 и 15 на сто.

Данните на "Адрес" показват най-значително покачване в кварталите "Младост", "Изток", "Изгрев" и "Иван Вазов". В "Гео Милев" също се наблюдава по-голямо поскъпване и районът става все по-привлекателен за покупка на имот. С това се обособява една по-широка зона на предпочитаните квартали в източната част на София, допълват експертите.

Ръстът на цените в "Младост" се обуславя от няколко фактора. Кварталът се приема като разумен избор за средната класа на София. Има изградена инфраструктура и е в близост до два от големите бизнес района. Интересът към района е традиционно стабилен през последните няколко години. Политическите промени в управлението на ниво район показаха за първи път в историята на града, силата на гражданската позиция. Провокирана заради протестите дискусия доведе до поредица от лавинообразни действия от страна на всички участници на пазара.

"Свикнали сме кръгът на заинтересованите страни в инвестиционния процес да се свежда до – предприемачи – община – купувачи. През 2016 и 2017 г. в София видяхме към тази група да се присъединява и обществото. На пръв поглед външни лица, които поради своята заинтересованост се превръщат в активни участници в процеса и влияят на инвестиционни решения", коментира Павлов. "Тези граждани проявиха воля да решават заедно с властта бъдещето на квартала, в който живеят и да изискват от останалите да се съобразяват с исканията им", допълни той.

Освен че трябваше да се съобразят с гражданските движения, инвеститорите бяха поставени пред още един важен избор – в кой ценови сегмент да се позиционират. Към момента инвеститорите масово избират строителство в по-високия ценови сегмент - над 1200 евро/кв. м. Повлияни от активния пазар и позитивните обществени нагласи, някои от предприемачите отново се изкушават да инвестират в парцели свръх възможностите си, смятат от "Адрес".

"Ситуацията, в която се намираме в момента, създава реален риск част от започнатите проекти да не бъдат завършени и купувачите трябва да го имат предвид. Съветвам ги да проучват инвеститорите много внимателно, да търсят защитни механизми и преди всичко да избират предприемачи, които не се нуждаят от сериозно авансово плащане. Само по себе си това изискване е сигнал за повишено внимание", коментира още Павлов

  

Най-търсени са двустайни и тристайни апартаменти

Най-голямо е търсенето на двустайни и тристайни жилища, като сделките с тях са съответно 38% и 35% от всички сключени през 2017 г. На трето място за най-предпочитани имоти се нареждат гаражите и едностайните апартаменти – всеки с дял от 6%, показват данните на "Адрес".

"Пазарът на гаражи се оформя от няколко години насам и ще продължава да расте. Данните ни показват, че осигуреното паркиране е от голямо значение за клиентите, особено в по-гъсто населените райони на София. Затова търсенето на гаражи е силно, а вече много от сделките за жилище са придружени с покупка на гараж или паркомясто в района", коментира Павлов.

Най-много сделки са сключени в ценовия сегмент от 50 000 до 70 000 евро, следвани от сегмента 70 000 - 100 000 евро, като формират съответно 30% и 24% от всички сделки за 2017 г. Малък ръст има и при покупките за над 100 000 евро – на годишна база техният процент е 19%. Спад има единствено при сделките в ниския ценови сегмент. Почти наполовина са се понижили покупките на стойност под 30 000 евро – за 2017 г. делът им е едва 5%.

Активността на пазара през 2017 г. се вижда и в кратките срокове, необходими за покупка. Близо 60% от купувачите сключват сделки в рамките на един месец. Времето за продажба обаче не може да се обособи за конкретен период от време. Най-много сделки са осъществени в срок от 1 до 3 месеца след обявяване на офертата – общо делът им надхвърля 55%. Макар значително да намаляват жилищата, които престояват на пазара между 6 и 12 месеца, все още има имоти, реализирани година след пускането им на пазара – близо 20%.

"Дългият престой може да се обясни с надценяването на имотите от страна на продавачите. Немалка част от тях все още не искат да приемат, че ръстът в цените на имотите, който отчитаме като среден, може и да не се отнася до тяхното жилище. Ако държат на по-високата цена, обикновено се налага да изчакат и в един момент да отстъпят", пояснява Георги Павлов.

Близо 30% от сделките през годината са сключени след отстъпки между 1000 и 5000 евро, сочи докладът на "Адрес". Предоговарянията за суми между 10 000 и 20 000 евро са нараснали двойно спрямо 2016 г. Макар и като по-малък процент, присъстват и продажбите с отстъпки за над 20 000 евро – 3%.

  

Пазарът в провинцията

Раздвижването на жилищния пазар бе характерно не само за София, но и за останалите големи градове, показват данните на "Адрес". За първите девет месеца на 2017 г. в страната са издадени разрешителни за строеж на почти 18 000 жилищни единици, което е над 37% увеличение спрямо същия период на 2016 г. Средното покачване на цените е около 6%.

По-активният икономически живот във Варна през изминалата година даде своето отражение - ръстът на сделките е над 10%. Част от това повишение се дължи на покупко-продажби от чужди граждани, но и вътрешната миграция към Варна също оказва натиск. Друг фактор за по-сериозната динамика е ограниченото предлагане в периода 2010 - 2015 г.

В другия голям морски град Бургас също имаше висока активност на купувачите и ръст на сключените сделки. Интересът за покупка се оказа по-голям от предложения брой имоти за продажба, заради което покачването на цените от 2016 г. се запазва. С развитието на инфраструктурата в периферията на града, непредпочитани доскоро квартали стават привлекателни за купувачите и цените на имотите в тях достигнаха средните за града, показват данните на "Адрес".

Пловдив се позиционира все повече като алтернативна на столицата бизнес дестинация. Увеличават се жителите от Северна и Южна България, които избират да работят и да се установят в града. Пловдив се радва на голям интерес и от чужденците, налагайки се като предпочитано място за купуване на имоти от чужди граждани.

Още от Бизнес