Усвояването на нови територии в южните части на София и застрояването им с къщи и блокчета временно ще се забави. Това ще стане със спирането на практиката да се правят устройствени планове на парче за отделни имоти, за които досега не е имало регулация.

Плановете за тези територии в Панчарево, Бистрица, Драгалевци, Бояна, Банкя, Горубляне ще се разработват цялостно, за да може да се осигурят нужните терени за публична инфраструктура като улици, тротоари, канализация, училища и детски градини. Целта е да не се получават гета като кварталите "Манастирски ливади", "Малинова долина" или "Кръстова вада", където новите сгради са разположени покрай криволичещи, тесни улици, без тротоари и канализация.

Още по темата

Презастрояването в София: Екипът на Васил Терзиев даде картбланш за скандални проекти от времето на ГЕРБ

15 декември 2024 09:07

Изработката и приемането на самите планове трябва да отнемат 1-2 години, а през това време на практика на тези територии няма да вървят процедури за ново застрояване.

Това са част от плановете на кмета Васил Терзиев и неговата администрация за ограничаване на презастрояването в София. За другия голям проблем – уплътняването на вече и без това гъсто застроените части от града, изграждането на високи сгради с минимални отстояния от съседните здания – щели да са нужни по-дългосрочни решения, които включват законови промени, както и промяна на общия устройствен план на общината.

За вече презастроените територии подобрение едва ли ще има.

Кв. "Витоша", София. Сн. Столична община

Плановете срещу презастрояването бяха представени във вторник от кмета Васил Терзиев и временния главен архитект Богдана Панайотова. Това стана повече от година, след като Терзиев пое управлението на общината и в последния ден на Богдана Панайотова като временен главен архитект. Тя обаче обяви, че ще участва в предстощия конкурс за титуляр, както и че остава в Направлението "Архитектура и градоустройство" (администрацията, която ръководи главния архитект) като директор на строителния контрол.

Къща за милиони, но на септична яма

Досегашният временен главен архитект обяви във вторник, че за половин година на поста е направила анализ какви са проблемите, довели до презастрояването на София. Според нея те се коренят в действащия общ устройствен план и нормативната база свързана с него, в прилагането му, в послъгването при представянето и одобряването на строителните проекти, както и в одобряването на планове на парче.

Пример за резултата от единичен подробен устройствен план. Илюстрация: Столична община

Според нея именно практиката да се приемат хаотично устройствени планове за отделни имоти, е довела до това да се изграждат къщи за милиони насред нищото, без път и канализация. "Тези хора вечно ще са на септични ями. В тези квартали няма как да се направи канализация", коментира Богдана Панайотова. Тя добави, че причината се крие в това, че при подобни регулации улиците на хартия се правят прекалено тесни. Така, след като след време територията се застрои с луксозни постройки с високи огради, се оказва, че няма място нито за тротоар, нито за дървета, нито за тръби за канализацията.

За да бъдат направени те, е нужно собствениците да дадат част от дворовете си, оградите им да бъдат бутнати, а общината да плати за всичко това, обясни Панайотова. Според нея е невъзможно това да се случи, а доказателство били проблемите при изграждането на канализация в кв. "Драгалевци".

Планиране в цялост

Временният главен архитект обясни, че за вече урегулираните и застроени имоти, решение няма. Но за да не се стига до същото положение в планираните за застрояване, но все още неусвоени терени край южните квартали, от няколко месеца за тях не се одобряват планове на парче. Предстои изработването на такива за по-големи територии. Целта е да се използва законова разпоредба, при която при първа регулация общината придобива до 25% от частните имоти за публична инфраструктура, а срок за отчуждаването няма.

Териториите в жълто са тези, за които се спира одобряването на единични планове и започва изработване на цялостни устройствени планове. Карта: Столична община

Още по темата

Арх. Любо Георгиев: Трябват мерки срещу послъгването при строителството

8 октомври 2024 09:20

Така според арх. Панайотова щели да се осигурят поне достатъчно големи улици, за да може общината някога да направи тротоари, да изгради канализация и дори да изгради училища или детски градини.

Този процес на практика ще спре строителството в тези територии за 1-2 години, докато плановете влязат в сила. Възможно е да замрази сделките за имоти там, тъй като при прилагането на плана общината ще вземе части от частните имоти, които иначе сега биха били придобити в пълния си размер.

"Има много недоволни (от решението да не се одобрят единични планове – б.а.), но ако искаш тези територии да изглеждат като част от столица в 21-и век, трябва цябостно регулиране", коментира кметът Васил Терзиев.

Тесните улици на "Кръстова вада". Сн. Столична община

Според временния главен архитект използването на тази законова възможност освен това решава проблема с изтичането на сроковете за отчуждаване на частни имоти за публични нужди. При използваната разпоредба давност за придобиването няма. При останалите процедури, този срок е 5 или 10 години и за много терени, като такива предвидени за детски градини или озеленяване, вече е изтекъл. В тези случаи общината щяла да прави нови устройствени планове, да започва процедурите по отчуждаване наново, а това със сигурност би струвало повече на данъкоплатците заради поскъпналите цени на имотите.

Тесни улици, високи сгради

Според арх. Панайотова основен порок на общия устройствен план на София и на неговото прилагане е планирането и изграждането на тесни улици и булеварди, около които се строят високи жилищни сгради с параметри за застрояване като за офиси.

Още по темата

Богдана Панайотова ще е временен главен архитект на София

29 юли 2024 09:57

За пример тя даде бул. "Черни връх" след мол "Парадайз". "Според общия устройствен план ширината на булеварда трябва да е 20 метра, което е малко, а в момента реално е 14 метра. Там липсват тротоари и е невъзможно да бъдат направени", обясни Панайотова.
За сметка на това пък общият устройствен план е дал възможност около тесния булевард да се построят една в друга високи сгради. Причината е, че там, както и по протежението на почти всички големи булеварди, терените попадат в смесена многофункционална зона за застрояване. Това позволява да се направят сгради с каквото и да е предназначение и с голяма височина.

Сн. Столична община

Прилагането на общия устройствен план през подробни планове на парче и за отделен имот пък води до това сградите да се строят една в друга. Причината е, че при одобряването на проекта за конкретен имот, а не за територията в цялост, автоматично се смята, че на съседните терени ще има офиси. Те пък имат по-малко натоварване върху инфраструктурата, за тях се изискват по-малко места за паркиране, предполага се, че влиянието им върху трафика е по-ниско. И се позволява отстоянията между сградите да са като за офиси – малки.

Още по темата

Временният архитект на София задейства пореден спорен строителен проект

24 януари 2025 17:14

Реално обаче в смесените многофункционални зони се строят основно жилища – около 90% от проектите до момента са такива. Освен това те се правят по изключително високи коефициенти на интензивност на застрояване, което позволява да се изграждат високи здания. Според Панайотова в допълнение на това инвеститорите лъжат при разработката на проектите си и представят на администрацията документи, в които разгърната застроена площ на бъдещите постройки е с между 10 и 30 на сто по-голяма от максимално позволената.

И така се стига до примери като комплекса "Витоша вю", на метри от който беше вдигната висока сграда, скриваща прозорците на жилищата.

Нужни са промени в общия устройствен план

На този етап за тези проблеми бързи решения няма. "Нещата са доста по-зле и трудни, отколкото дори ние си представяхме. Процесът няма да е лек и бърз. Няма да решим за 6 месеца проблемите, наслоявани 20 – 30 години", коментира Васил Терзиев.

Планът му е като дългосрочни мерки да се поискат промени на Закона за устройство и застрояване на Столичната община, в който коефициентът на интензивност на застрояването в смесените многофункционални зони да бъда намален. Това би трябвало да ограничи изграждането на високи сгради в тях.

Ще започне и процедура за изготвяне на задание за промяна на общия устройствен план. Приемането му обаче е дълъг и сложен процес, който минава през парламента и Министерския съвет. Всъщност такава процедура за подготовка на промяна на общия устройствен план започна при управлението на Йорданка Фандъкова, но приключи до събиране на данни и изготвянето на анализи, които да се използват при актуализирането на документа.