Черноморието и Пловдив движат новото жилищно строителство

Варна, Бургас, Пловдив, Пазарджик и София са областите, където има активно строителство на нови жилищни сгради. Те са водещи по въведени в експлоатация жилища, като изненадващо столицата, където според брокери е най-активният пазар, заема пета позиция. Това показват предварителните данни за първото тримесечие на годината на Националния статистически институт (НСИ), обявени в четвъртък.

Активността по Черноморието е свързана основно с ваканционните имоти, които очевидно продължават да привличат основно руските купувачи. Развитието на "Тракия икономическа зона" е движещата сила за засиленото строителство и на жилищни сгради в района на Пловдив и Пазарджик, заради привличането на работна ръка от други региони.

Средните цени на жилищата в най-търсените столични райони – центъра, кварталите "Лозенец", "Иван Вазов" и "Изток" пък минаха нивата от 1260 евро/кв.м, каквито бяха от преди икономическата и финансова криза, показват данните на агенции за имоти. Официална статистика за средните цени на жилищата в страната липсва, след като преди три години НСИ спря да публикува такива данни.

От строителните разрешения и въведените в експлоатация жилища се вижда, че в останалите региони търсенето е слабо, а в някои дори не се строят жилищни сгради, а предимно къщи. Въведените в експлоатация нови жилищни сгради през първото тримесечие на годината намаляват с близо 15%, а на жилищата в тях с над 24% спрямо същия период на 2016 г., сочат данните на НСИ. Според тях, в областите Смолян и Силистра за първите три месеца на годината е въведена в експлоатация само по една къща.

Общо въведените в експлоатация жилищни сгради през първото тримесечие на годината са 462, а новопостроените жилища в тях са 1751. Преобладават тези със стоманобетонна конструкция (76.8%), следвани от тухлените (19.7%). Най-голям е делът на новопостроените къщи (75.8%), следвани от жилищните кооперации (13.6%). Строят се предимно двустайни (38.4%) и тристайни жилища (31.4%), каквото е и търсенето на пазара. Средната площ на едно жилище е около 90 кв.м, които са и най-купуваните апартаменти, по данни на агенции за имоти.

Достигнат ли е пикът на цените на жилищата в София

Най-динамичен и активен е пазарът на жилища в София, според агенции за недвижими имоти. Те обаче не са единодушни в оценката си за пазара и накъде ще върви той.

Изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов смята, че цените на жилищата в София са достигнали "стабилни нива и ново покачване в скоро време не се очаква". Аргументите му са, че в момента условията са благоприятни за продажба – ниски лихви, улеснено кредитиране и икономически растеж. Това състояние няма как да бъде константно, още повече че в САЩ лихвите вече се покачват и твърде вероятно е скоро това да се усети и у нас, коментира Павлов.

Това е причината собствениците на жилища в София все по-активно да излизат на пазара на продажби, като по данни на "Адрес" те са нараснали с около 12% през първото тримесечие на годината спрямо същия период на 2016 г. По данни на компанията, над 25% от продавачите имат за цел да излязат от вложена на предходен етап инвестиция. Делът им е значително по-нисък през 2016 г., когато повечето единични продавачи отлагаха продажбата в очакване на по-високи цени и притиснати от значителната конкуренция на новото строителство. В същото време, купувачите на готово строителство бележат слаб спад в активността си спрямо първото тримесечие на 2016 г.

"Времето на постоянен ръст в броя сделки и в цените, което се случваше до момента, е време на възстановяване, а не на балансиран и стабилен пазар. Днес виждаме равновесна точка. Част от купувачите, макар и заинтересовани от сключване на сделка, действат по-бавно и много обмислено. Голяма част от тях се надяват, че новото строителство, което предстои да излезе, ще им предложи именно търсения имот", коментира Павлов.

На обратното мнение е изпълнителният директор на "Бългериан Пропертис" Полина Стойкова, която прогнозира ръстът на цените на апартаментите в София да продължи през следващите две години.

"Вече за никого няма съмнение, че пазарът се намира във възходящ цикъл. Сега основното предизвикателство ще бъде да прогнозираме докога ще продължи този ръст и къде ще бъде точката на пречупване, което е най-трудно и никой не може да каже с точност. Със сигурност можем да кажем, че все още сме в началната част на възходящата крива, като очакванията са този тренд да продължи поне още 2 години. Икономическата обосновка на пазарните процеси е много по-различна от тази при предходния бум, когато основна движеща сила беше чуждото търсене. Пазарната картина изглежда много добре, няма притеснителни показатели и този път можем да говорим за устойчив ръст", смята Полина Стойкова.

Според нея средната цена на жилищата в София вече доближава 1000 евро/кв.м и достигна нивата от края на 2007 г. Трябваха 10 години на пазара, за да възвърне позициите от предходния бум, но този път при много по-добри икономически показатели и тенденцията е тези нива да се задържат стабилни, смята Стойкова.

Цените на жилищата в столицата

Според данните на "Адрес" без почти никакви промени са ценовите нива на жилищата както в столицата, така и в страната. Данните на "Бългериан Пропертис" обаче показват ръст на цените на апартаментите в София с една пета през първите три месеца на годината спрямо същия период на 2016 г.

"Цените в София продължават да бъдат в изключително широки граници. Валидна е тенденцията, при която в един и същи квартал, дори на една и съща улица, цената на квадратен метър може да се различава с около 40% с тази на друг, сходен като характеристики имот. Това е знак, че пазарът, макар и стабилен, все още не е достигнал своята зрялост и има допълнителен потенциал за ръст в активността", коментира Георги Павлов.

Данните на "Адрес" показват, че цените на жилищата в София се движат в широки граници – от 560 евро/кв. м в кварталите "Сердика" и "Свобода" до 1260 евро/кв.м в "Иван Вазов".

Данните на "Българиан Пропертис" сочат, че за първото тримесечие на 2017 г. средната цена на продадените апартаменти в София е 985 евро/кв.м при 960 евро/кв.м за последното тримесечие на 2016 г. Така нарастването на цените на тримесечна база е 2.6%, а на годишна - 18%. Средната покупна цена на жилищата остава около 90 000 евро. В началото на 2016 г. жилищата в София се продаваха средно за 835 евро на кв.м. Последва бързо нарастване до около 1000 евро на кв.м година по-късно, отчитат от "Бългериан Пропертис".

От компанията посочват, че в момента цените на имотите в София са на нива като тези в края на 2007 г. Все още не са достигнати пиковите стойности от третото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена на жилищата в София достигна 1260 евро на кв.м.

Търсене по квартали

Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София, като наличието на метро играе все по-съществена роля за интереса към даден район.

Засилва се интересът и към центъра на града, където преобладаващо е предлагането на старо строителство, но има и бутикови сгради с по 1-2 апартамента на етаж, които се радват на голям интерес.

Прави впечатление, че районът на "Зона Б-5" около Mall of Sofia също привлича интерес поради по-ниските цени и централното му местоположение. В широкия център се оформят зони с преобладаващо ново строителство, които са с изцяло променен облик, имат наличен достъп до метро и които стават все по-атрактивни за купувачите.

Интересът към кв. "Кръстова вада" се запазва висок и тенденцията е това да бъде една от най-предпочитаните зони на София. Започващите нови проекти и видимо подобрената инфраструктура преобръщат мнението дори и на скептично настроените купувачи. Цените на новите жилища там стартират от около 850 евро/кв.м и достигат до 1200 евро/кв.м.

"Младост" и районът около "Бизнес Парк София" е друга притегателна зона както за работещите там, така и за многобройните купувачи, които искат да живеят именно в превърналия се в един от най-модерните квартали на София ж.к. "Младост". Там средната цена вече е около 1000 евро/кв.м.

Районите около Южния парк запазват висок интерес и ниско предлагане, което обуславя по-високите цени – между 1100 и 1400 евро/кв.м.

Манастирски ливади, Витоша и Студентски град са сред районите, които предлагат ново строителство на изгодни цени и към които интересът постоянно се увеличава.

Едни от най-добрите цени за ново строителство към момента са в кв. "Овча купел", където може да се закупи жилище с Акт 16 от 750 евро/кв.м. Това е един от подценените квартали, който има отлични перспективи за развитие, смятат от "Бългериан Пропертис".

В различните части на "Люлин" също може да се намери изгодно ново строителство на цени от 650 евро/кв.м.

Най-скъпи квартали остават "Лозенец", "Иван Вазов" и център, където цените са между 1500 и 2000 евро/кв.м., като вече има оферти и на над 2000 евро/кв.м.