Държавата трябва да контролира договорите за покупка на жилище на "зелено"

В последните месеци бяхме свидетели на активирането на някои неравноправни клаузи в договорите за покупка на жилище на "зелено". Затова Комисията за защита на потребителите трябва да упражнява надзор върху тези споразумения, каза председателят на Национално сдружение "Недвижими имоти"  и основател на компанията "Форос" Добромир Ганев в интервю за Mediapool. Според него коректните клаузи ще са полезни не само за потребителите, но и за целия бранш и ще допринесат за възстановяването на доверието в този тип сделки.

Г-н Ганев, вие наскоро предложихте Комисията за защита на потребителите (КЗП) да упражнява надзор върху договорите за покупка на имот на "зелено", защото те съдържат много неравноправни клаузи за едната страна – купувача. Бихте ли пояснили вашата идея?

Това е една възможност, която би намалила риска за физическите лица. Моята идея е свързана със защита на гражданите. Обичайно това са хора без търговски опит, а договорите на "зелено" са едни от най-сложните в правния и търговския мир в страната. Много често предприемачите залагат клаузи, които понякога не влизат в действие, но в извънредна ситуация като тази от преди няколко месеца се задействат и наяве излязоха някои слабости в тези договори. Затова според мен е необходимо потребителите да бъдат защитени при покупката на ново жилище на много ранен етап.

Как реално може да се реализира този надзор?

Както се случва контролът на договорите с мобилните оператори. Там става дума за сметки от по 20 лв., 50 лв., 100 лв., а в случая говорим за сделки за актив, който е най-ценният не само за конкретното лице, а за цяло семейство, и за средства, които са спестявани години наред, така че една малка грешка може да създаде изключителни проблеми.

Нужна ли е промяна в закона?

Не мога да кажа. Просто искам да поставя на масата предложение за решаване на проблема, който излезе наяве по-сериозно в месеците, когато се покачваха цените на суровините и материалите, свързани със стоителството на жилища.

Бихте ли дали примери с подобни неравноправни клаузи, които вие сте срещали или за които сте чували?

Според една такава клауза при разсрочване на плащането за имота вноските са обвързани не със степента на завършване на сградата, а с някакви срокове. Представете си, че според договора на всеки 6 месеца трябва да превеждате някаква сума, а строителството не върви с темпа, който съответства на тези плащания. Освен това всички сме чували за инфлационните клаузи, за клаузите за едностранно покачване на цената, за липсата на неустойка в полза на купувача и т. н. Според мен евентуалният надзор над тези договори би бил от полза не само за потребителите, но и на целия бизнес. От гледна точка на опита ми на този пазар, който е вече 30-годишен, твърдя, че предприемачите на българския пазар са добросъвестни търговци и рядко прибягват до непочтени методи. Въпреки това ми се струва, че стойността на една такава сделка е изключително сериозна, за да може съответните институции в страната да обмислят един такъв минимален контрол.

Доколкото Комисията за защита на потребителите е слаб регулатор, има ли примери от други държави за по-ефективен надзор над сделките за покупка на жилище?

Със сигурност има някакви възможности за контрол, но аз не съм правил проучване. Не мисля, че КЗП е слаба институция. Мисля, че има достатъчно правомощия. Ние като неправителствена организация от доста време работим с КЗП, тъй като искаме да "изчистим" договорите в брокерския бизнес. Постигнахме много добри резултати. КЗП одобри наши текстове, които гарантират някаква сигурност на нашите потребители. Тези проектодоговори в момента са в сайта на Национално сдружение "Недвижими имоти", където нашите членове могат да ги ползват.

А необходим ли е надзор върху предварителните договори, които често изискват плащане на сериозна сума без достатъчно защити и гаранции, например че имотът не е ипотекиран?

Не. Предварителните договори са заложени в законодателството. Аз не съм юрист, но това е една относително сигурна форма за предварително уговаряне на условия за придобиване на собственост. Факт е, че много граждани, когато придобиват собственост, подхождат много немарливо, нихилистично към този сложен процес. Затова задължително препоръчваме ползването на консултантска, специализирана помощ, за да може този процес да бъде сигурен и с минимални възможности за рискове и сериозни загуби.

Ако строителят не довърши изграждането на имота, единствено съдът ли може да помогне на измамения купувач?

Да. Няма специален контрол върху този вид дейност. Затова самите граждани трябва да бъдат внимателни, когато пристъпват към покупка на имот – трябва добре да проучат компанията. Често нашите колеги от брокерските компании правят допълнителни проверки.

Тоест, някаква извънсъдебна защита на купувачите на жилища в България няма.

Не, няма. Това в крайна сметка е свободен пазар и този тип взаимоотношения са регулирани от основни закони като Търговския закон, Закона за задълженията и договорите и т. н.

Във връзка с неравноправните клаузи, чието действие се усети в последните месеци, има ли спад на сделките за покупка на жилище на "зелено" в големите градове?

През последните месеци има доста слабо предлагане на жилища в строеж. Сега като че ли този процес започва леко да се обръща. Предприемачите имаха сериозен проблем с изчисляването на себестойността на своята продукция и това ги караше временно да спрат продажбите. Сега сякаш тези резки ежедневни и ежечасни скокове на цените на материалите приключиха. Така че предполагам, че този застой на сделките ще приключи, защото на пазара има доста започнато ново строителство, а в същото време значителен брой купувачи предпочитат именно новото строителство. Вярно е, че имаше няколко случая на едностранно желание за покачване на цена по вече сключени договори – нещо, което създаде проблем на гилдията, но мисля, че доверието отново ще се възвърне.

Има ли първи признаци на охлаждане на пазара на недвижими имоти?

По-скоро имаме очаквания за охлаждане, защото данните, които излязоха за първото полугодие, показват все още ръстове. За първото полугодие все още има ръст на обема от сделки в страната – 7%. За София ръстът е 4% спрямо същия период на миналата година. А през второто тримесечие спрямо първото ръстовете са много големи – около 34% за София като обем сделки. В Бургас ръстът е 14%, във Варна е 20%, в Пловдив е около 1-2%. Ръстовете все още са немалки, но са понижени в сравнение с предходни периоди. Все пак за това полугодие можем да твърдим със сигурност, че е най-силното от 2008 г. насам. То е по-добро дори от миналогодишното, което също беше рекордно.

Как ще се отрази на пазара на имоти решението на Европейската централна банка (ЕЦБ) да вдигне основната лихва с 0.50%?

Очакванията, свързани с покачването на основния лихвен процент на ЕЦБ, което макроикономистите считат за малко закъсняло, са, че ще се стигне до леко охлаждане. Но имайте предвид, че в този бизнес нещата се случват с известна инерция - както покачванията, така и спадовете. В момента за първото тримесечие ръстовете на цените са 10-15%. Тоест, има спад на ръстовете на сделките, но има покачване на цените. Всички очакваме в края на годината да видим още намаления на ръстовете. Не знам дали ще се стигне до спадове, но те не биха били значими. Предполагам, че процесите ще се отразят по-бързо на обема на сделките, отколкото на цените – така работи пазарът. Накратко, до края на годината очаквам да видим това, което отдавна очаквахме да се случи – леко охлаждане, свързано с лекото покачване на лихвените проценти. От друга страна, макроикономистите и официалните институции в страната отчитат добро състояние на икономиката – и на индустриалното производство, и на износа. Прогнозите са, че тази година инфлацията ще бъде около 15%, а догодина – около 3-4%, че доходите на гражданите ще изправарват инфлационните процеси като размер. Това са позитивни прогнози, които се надявам да се сбъднат.

Нереалистично ли е това, на което се надяват някои купувачи – цените на жилищата да намалеят в абсолютна сума?

Вероятно ще намалеят за някакъв период от време, но никой не може да каже кога и за какъв период ще продължи този процес, ако изобщо се случи. Това е много трудно да се прогнозира, защото доста фактори влияят на този пазар – включително миграционните процеси. София, Пловдив, Варна, донякъде и Бургас са региони, които привличат доста вътрешна миграция, което не е позитивна икономическа тенденция, но за пазара на имоти е позитивно. Иначе, от гледна точка на политическата криза, имайте предвид, че тъкмо в подобни периоди българите пристъпват към по-бързо вземане на решения за придобиване на активи. Тоест, притесненията на хората заради войната, заради политическата криза, инфлацията може да ги накара по-бързо да вземат решение да вложат спестяванията си в някакъв актив. Не е задължително той да бъде имот, а може да е ремонт или покупка на техника.

Очаквате ли у нас да се появи истински вторичен пазар на жилища заради вдигането на лихвите?

Тези 3-4 месеца, в които видяхме покачване на цените на суровините за строителство на жилища, възбудиха вторичния пазар още повече. Вторичен пазар винаги е имало, но сега се реализираха доста от задържаните имоти, които не са с особено качество, строени например от края на 90-те докъм 2005 – 2008 г., тъй като тогава имаше промени на наредби, на ЗУТ и тогавашното строителство беше с качество, което не е в синхрон с изискванията на купувачите днес. Но част от тези имоти се разпродадоха поради недостатъчно предлагане на нови жилища. И ако видите индекса на цените, ще установите, че старото строителство е поскъпнало повече. В София например цените на старите жилища са се качили с 14%, а на новите – с 8%. В Пловдив съотношението е 12% към 9%, а във Варна - 16% към 8%. Основно покачването на цените през първото тримесечие, а вероятно и през второто, се дължи на старите жилища, на вторичното предлагане.

А какво да очакваме по отношение на наемите?

Наемите на жилища, на офиси, на търговски площи бяха най-засегнатият сегмент на пазара на имоти от Covid кризата. Украинските граждани ускориха процеса на възстановяването на наемите на жилища в по-големите градове, особено по Черноморието. Отпадането на Covid рестрикциите също повлия позитивно на краткосрочното отдаване на имоти в големите градове за туристи. Ако Covid проблемите не продължат и студентите се върнат в аулите от есента, това ще повлияе позитивно на наемния пазар.

Тоест, цените ще се вдигнат?

На първо време ще се заемат по-голямата част от свободните имоти и, ако процесът продължи, ще бъдем свидетели на допълнително покачване на цените. Вече има покачване на наемните цени най-малкото заради инфлационните процеси. В последните 10-15 години нямаше клауза за актуализиране на цените. Сега собствениците абсолютно справедливо вписват такава инфлационна клауза, която трябва да се обсъди с потенциалните наематели, за да има баланс.