Имотният пазар през 2010 г. - по-активни сделки, но с рекордно ниски цени

Противно на очакванията, 2010 г. не успя да сложи убедителен край на спада в цените на имотите. Редица агенции отчетоха допълнително поевтиняване, което е около 5% на база офертни нива. На пазара почти не се срещаха купувачи, готови да дадат повече от 1000 евро за кв.м. Обичайният ценови интервал за апартамент с една спалня бе 40-50 000 евро и 70-90 000 евро за апартамент с две спални.

Спадът в цените на имотите според реализираните сделки забави темп и за 2010 г. се очертава да бъде средно около 10% на годишна база. Процентът варира за различните пазарни сегменти между 2% и 15%. Тази тенденция се потвърждава и от данните на Националния статистически институт. Според тях спадът в цените на апартаментите в цялата страна за 3-тото тримесечие на 2010 г. на годишна база е 6.04% в номинално изражение и 8.3% след отчитане на инфлацията.

При елитните имоти цените през 2010 г. останаха стабилни на нива от 2009 г. През 2010 г. реално завърши цикълът на сегментация на пазара и луксозните имоти се оформиха като отделен инвестиционен инструмент, който няма да бъде податлив на общите тенденции и особено на краткосрочните му колебания. Очакванията са, че освен българските инвеститори на този пазар ще стъпят и чуждестранни купувачи.

Основни тенденции

През 2010 г. общият брой продажби се увеличи спрямо 2009 г. с около 10%. Този резултат може да се разглежда като първи положителен сигнал за започващо възстановяване, но трябва да се има предвид и фактът, че ръстът на обемите се отчита на годишна база на фона на много слаби първи месеци на 2009 г.

Друга тенденция е по-голямата динамика на пазара на градски имоти в София и активизация и в другите големи градове. На фона на активността в София обаче пазарът в другите областни градове е доста по-ограничен, а в малките градове перспективите все още не са много добри.

Продажбите на морски ваканционни имоти се увеличиха с 20% спрямо лято 2009, отчитат агенциите. В същото време няма промяна в ценовите нива и предпочитанията на купувачите спрямо миналата година и предишните периоди на тази година. Сделките са предимно за ваканционни апартаменти на ниски цени. Дялът на руснаците сред чуждите купувачи на имоти у нас се увеличи с 40% спрямо 2009 г. Британците обаче го напуснаха окончателно.

Пазарът на селски имоти замря още повече, което доведе до допълнителен спад в цените.

Все още не може да се каже, че има убедителни сигнали за излизане на имотния пазар от кризата, тъй като и хората не са усетили ефект от подобряването на икономическата обстановка в страната. Забелязва се по-голяма готовност у купувачите да сключват сделки, но все още несигурността доста често надделява и продължават да отлагат.

Най-популярните имоти през 2010 г.

Най-търсените имоти през могат да бъдат разделени на три групи. В първата са апартаменти за жилищни нужди в София – между 50 и 100 кв.м. на цени между 35 000 и 90 000 евро. Търсенето продължава да бъде основно насочено към южните и източни квартали на столицата. Във втората група са апартаментите в другите големи градове на страната – на цени между 25 000 и 40 000 евро, за 500-600 евро на кв.м. В третата са ваканционни апартаменти – предимно търсени от чуждестранни купувачи (основно руснаци) – на цени между 20 000 и 40 000 евро – интерес бе отчетен към всички курорти по северното и южното Черноморие, които предлагат атрактивни цени.

Пазарът в края на годината

Ноември беше доста успешен месец с раздвижване на пазара основно в София и Варна, а също така и продължаваща активност в морските курорти като цяло. В София имаше засилен интерес и сключване на сделки, както в ниския, така и във високия ценови сегмент.

Купувачите на апартаменти в София в момента се делят на две групи – на масови жилища на цени между 730 и 900 евро на кв.м. и на жилища в луксозния сегмент, които се търгуваха на цени между 1100 и 1400 евро на кв.м. Средна цена на продадените апартаменти за ноември 2010 г. в София е 1000 евро на кв.м., което е по-високо от средната цена за третото тримесечие (840 евро на кв.м.), тъй като пазарът в луксозния сегмент беше по-активен. Характерно е, че до сделка продължава да се стига след намаляване на цените с около 5-10%.

В луксозния сегмент продадените апартаменти са на цени между 130 000 и 170 000 евро, а при масовите имоти - между 45 000 и 70 000 евро.

Останалите типове имоти, които се купуваха през изминалия месец, са предимно евтини имоти – ваканционни и селски имоти на цени между 3 000 и 40 000 евро в различни краища на страната. Има частично завръщане на интереса и към качествени къщи, готови за обитаване с цени около и над 45 000 евро.

Прогноза за 2011 г.

В този момент положителните икономически новини са много важни. Ако икономиката се развива положително и няма допълнителни сътресения, то прогнозата за 2011 г. е пазарът да преодолее шока от драматичния спад в цените през 2009 г., ценовите нива да се запазят стабилни, да нараснат обемите от сделки и от края на 2011 г. до пролетта на 2012 г. цените на имотите да преминат към тенденция на нарастване в рамките на 2-5%. Тъй като пазарът вече е доста добре сегментиран, може да се очаква отклонения от този тренд в различните сегменти. Общото обаче е, че вече във всички сегменти дъното е достигнато или е много близо, а в някои случаи вече е подминато.