Инфлация и балони: предизвестеният бум на жилищния пазар

В последните месеци фокусът в анализите на стопанската конюнктура постепенно се измести върху ценовата динамика. Видима е отчетливата тенденция за покачване в основни ценови индекси – по данни на Евростат, цените на производител в ЕС през юли 2021 г. са с 12.2% по-високи от юли 2020 г., потребителските цени в еврозоната през август са 3% над стойността на индекса година по-рано, при 15.4% поскъпване на енергийните стоки и услуги.

Измерваният в Германия индекс отчита ръст от 3.9% на годишна база през август, а освен ефекта на енергийните цени се наблюдава и поскъпване на храните с 4.6%.

В България индексът на потребителските цени достигна 3% към юли спрямо година по-рано, но трябва да се отчете, че у нас пандемията само прекъсна вече започнала отчетлива тенденция от средата на 2018 г. Това проявление на инфлацията изглежда успешно насочва по-сериозно внимание към негативните въздействия от паралелно провежданите монетарни политики на нулеви и отрицателни лихви, съчетани с количествени улеснения и високи бюджетни дефицити, за продължаването и разширяването на които от повечето правителства пандемията предложи удобно извинение.

Не трябва обаче да забравяме, че винаги в историята, а през последните десетилетия – все по-видимо – паричното разхлабване първоначално и в много по-голяма степен раздува балон с цените на активите. Понякога потребителските цени реагират със закъснение, а често под въздействие на други фактори, действащи в обратна посока – например технологични иновации, структурни промени на пазарите, глобализация и либерализация – номиналните цени дори в известен период спадат или се задържат, "маскирайки" проявлението на инфлацията. В страните с дълбок и ликвиден капиталов пазар поскъпват финансовите активи; навсякъде, и особено в икономиките с изостанал капиталов пазар като българската кредитната експанзия води до строителен бум и по-високи цени на най-големите класове имоти.

Раздуването на жилищния "балон"

Последните данни за динамиката на кредите, цените на жилищата и новото строителство потвърждават тази връзка. Накратко, със и без пандемия в последните години масовите жилища поскъпват, а инвеститорите завършват и планират да строят все повече сгради. Всички белези на раздуването на т.нар. "инвестиционен балон" вече са видими и потвърдени от наличните статистически индикатори. Ето какво знаем към момента:

Според индекса на цени на жилищата, измерван от НСИ, жилищата към първото тримесечие на 2021 г. са с 45% по-скъпи от средното ценово ниво през 2015 г. и 7.5% в сравнение с година по-рано; за София нарастването е съответно с близо 66% и 12%. Индексът обаче исторически подценява пазарните цени на най-търсените имоти, като изключва и сделките "на зелено", каквито все по-често се сключват при новото строителство.

Статистиката от Агенцията по вписванията показва значителен ръст на сделките с имоти. През второто тримесечие на 2021 г. продажбите са с 62% повече от същото тримесечие на 2020 г., замените са със 71% повече, договорните ипотеки са с над 52%; за София нарастването е съответно с 53%, 83% и 43%. Дори да изключим ефекта на пандемията от миналата година, сравнение с 2019 г. показва чувствително увеличение – при продажбите броят нараства с 17%, при замените с 15% и при ипотеките с 11% за страната като цяло; за София увеличението при продажбите е 27%, при замените - 15%, а при договорните ипотеки – 21%.

Пазарните сигнали логично достигат до инвеститорите. За първото полугодие на 2021 г. са издадени разрешения за строеж за жилищни сгради с 35% повече разгъната застроена площ от същия период на 2020 г. и с 5% повече от полугодието на 2019 г. – когато вече се наблюдаваха нови пикове на стартиращите строителни намерения; спрямо 2017 г. ръстът е 61%. Само за София нарастването е с 62% спрямо полугодието на миналата година, с 20% спрямо 2019 г. и с цели 110 % повече от 2017 г. В някои области нарастването спрямо 2017 г. е между 2 и 8 пъти, макар и основно заради много ниските стойности през 2017 г.

Инвестиционните намерения постепенно се превръщат в реална строителна активност – започнатите строежи на жилищни сгради (измерени през разгъната застроена площ) нарастват с 25% за полугодието спрямо същия период на 2020 г., със 7% спрямо изключително силната 2019 г. и с 55% спрямо новозапочнатите строежи през 2017 г. В София – където са 39% от започнатите през полугодието строежи на жилищни сгради - увеличението спрямо миналата година е с 51%, спрямо първата половина на 2019 г. е 25%, a в сравнение със същия период на 2017 г. – с 83%. Също така за полугодието са въведени в експлоатация с около 63% повече жилища в сравнение със същия период на предкризисната 2019 г.

Доколкото увеличаването на заетостта и осезаемото номинално нарастване на заплатите след 2015-2016 г. са фактор за повишеното търсене на жилища, динамиката през последните години не може да се разглежда извън паричната политика и влиянието ѝ върху кредитните условия в България. Към юли жилищните кредити на домакинствата от банковата система са с 15.1% над стойността им към същия месец на 2020 г., като темпът на растеж се ускорява в последните месеци. След стагнацията в периода между 2009 и 2016 г., кредитът устойчиво расте при спадащи лихви – спрямо юли 2017 г. той е с 61% повече, като в номинално изражение това е увеличение с 5 млрд. лева; само за последните 12 месеца нарастването е с 1.7 млрд. лева. Средните лихви по жилищни кредити в левове достига 2.73% през юли 2021 г.

Къде е проблемът и защо следим тези индикатори?

От една страна, разглеждането на недвижимите имоти и жилищата в частност като инвестиционен актив отделя цената им от фундаменталните фактори на търсенето и предлагането. Непосредствената последица е, че жилищата стават все по-недостъпни за част от домакинствата, независимо от по-благоприятните условия за финансиране с банков кредит. Извън този ефект – и без да го омаловажаваме – подобно раздуване на цената на активите носи значителен финансов риск. Въпреки страховете от навлизане в цикъл на по-високо нарастване на потребителските цени и загуба на реална покупателна стойност на парите в глобален план, все пак предпазването чрез покупка на реални активи има своите граници. Още повече, част от покупките не са мотивирани и подкрепени от натрупани спестявания, а се финансират чрез дълг, в очакване на печалба чрез бъдеща препродажба.

При смяна на очакванията и в още по-голяма степен – при промяна в параметрите на паричната политика на големите централни банки – тенденцията се обръща и последиците идват като домино за инвеститори и кредитори. По-дълбоките последици обаче идват вследствие на структурната промяна в българската икономика, която неизменно настъпва при промяна в относителните цени и търсенето. Казано накратко – стопанските агенти се пренасочват съвсем рационално към дейности, които пазарът към даден момент, а и според очакванията за близкото бъдеще, "награждава" най-добре. Засилен инвестиционен интерес към имотите и последващото неизбежно строителство води до преструктуриране на икономиката в отговор на тези стимули – така бизнеси, обслужващи имотния бум постепенно привличат повече капитал, хора и изобщо стопански ресурси, за сметка на неизбежното свиване на предприемаческите усилия в други области, включително индустрия и експортно-ориентирани дейности.