Прескочи към основното съдържание
Вход / Регистрация

Инфлацията нажежи до червено пазара на жилища в София

За година ръстът на цените е 23%, рекорд по издадени разрешителни за строеж

7 коментара
Инфлацията нажежи до червено пазара на жилища в София

През 2022 г. жилищният пазар в София се нажежи до червено, преживявайки ръст на цените, какъвто не бяхме виждали от повече от десетилетие. Това е пряко следствие от високата инфлация, която накара цените на жилищата да ускорят темпа си на растеж от 8-10% през 2021 г. до над 20% през 2022 г. Това показва анализът на "Българиан пропъртис".

През цялата година се наблюдава търсене, но недостатъчно предлагане и дори към момента немалка част от търсенето остава незадоволено, коментира Полина Стойкова, оперативен директор на компанията.

По думите ѝ високите цени и нарасналата несигурност вече карат част от купувачите да се отдръпнат от пазара и да изчакат. Резултатите от това са по-малко запитвания и регистриран спад в обема на продажбите. Това са индикации за започнало охлаждане на пазара, каза Стойкова.

На този фон разрешителните за строеж на нови жилищни сгради бележат рекордни ръстове. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 разрешения за строеж на нови сгради, което е значително над средните нива за града и е рекорд, откакто се води тази статистика от 2005 г. Доколкото разрешителните за строеж са един от ранните индикатори за предстоящи промени в цикъла на развитие, можем да имаме оптимизъм относно жилищния пазар през следващата година - посоката все още е възходяща, смята брокерът.

Банковото финансиране остава достъпно и при все още непроменени условия, при исторически най-ниски лихвени проценти.

Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да са в положителна посока. Безработицата остава на ниски нива -под 5%, а доходите продължават да нарастват, макар и по-бавно от цените на имотите - с около 16% в София през третото тримесечие на годишна база по данни на НСИ. Това задържа достъпността на жилищата на относително добри нива, а пазара - близо до фундаментите му, смята Полина Стойкова.

Средни цени и ръст на цените в София

Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база реално сключени сделки по данни на "Българиан пропертис" е 1470 евро/кв.м при 1425 евро/кв.м през второто тримесечие и 1200 евро/кв.м година по-рано.

Това е рекорден номинален ръст на цените в София в размер на 23% на годишна база - доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквито не сме виждали от 2008 г. насам.

За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, но вече виждаме, че този темп на растеж се забавя. Тримесечното нарастване на цените е около 3% и се забавя от над 11% в началото на годината и 5% през второто тримесечие.

От края на 2021 г. цените започнаха да ускоряват своето нарастване и от номинален растеж в порядъка на 8-10%, през 2022 г. те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен темп над 15%, а впоследствие и над 20%.

Поради високата инфлация, за да придобием представа за реалния растеж на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем (с Хармонизирания индекс на потребителските цени).
Така полученият реален ръст на цените на жилищата в София е 6.36% на годишна база, показват сметките на "Бългериан пропертис".

Това показва, че голямото нарастване през 2022 г. се дължи основно на високия темп на нарастване на общото ценово равнище, докато реалният растеж е много по-близо до очакваното развитие на пазара, смята Стойкова.

В края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 200 евро/кв.м над тези нива.

Средната обща цена на закупените апартаменти през 3-тото тримесечие е 115 900 евро. Тук се вижда едно задържане на нивата на крайния бюджет на покупка през последните периоди, което показва, че е достигнат пик, над който купувачите са по-малко склонни да купуват, коментира Полина Стойкова.

Обеми продажби

Изчисленията на "Бългериан пропертис" по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в страната бележат спад през 3-тото тримесечие. Това е първи спад на годишна база след стопирането на пазара при старта на пандемията през пролетта на 2020 г.
Регистрираното намаление спрямо 3-тото тримесечие на 2021 г. е 7.23% общо за страната и 15.23% в София.

Тези данни идват след забавяне на пазара към средата на първото полугодие и настъпилото охлаждане в интереса поради високите цени и недостатъчното предлагане. Регистрираното намаление идва след постигнатите рекордни обеми от продажби през 2021 г., когато ръстовете бяха между 20 и 30%, отбелязва Стойкова.

Според нея започналото забавяне и охлаждане на пазара по-скоро представлява завръщане към нормалния темп на развитие, който беше прекъснат от пандемията и впоследствие силно ускорен през 2021 г.

Жилищно кредитиране

Тенденциите при жилищното кредитиране най-пряко обясняват реалния ръст в цените на имотите и затовасе следят като основен фактор за развитието на пазара.

Лихвените проценти по жилищните кредити в лева, които са 97% от изтеглените, продължават да спадат и през третото тримесечие. Към месец септември те са на най-ниското си средно ниво - 2.46% по данни на БНБ.

Това, заедно с по-големия размер на кредитите, които се теглят поради повишените цени на имотите, обуславя продължаващия внушителен темп на нарастване на отпуснатите жилищни кредити - с 28% за деветмесечието спрямо година по-рано.

Все пак, и тук има известно забавяне на темпа на растеж - от рекордните близо 40% нарастване през 2021 г.

Очакванията на брокерите са за плавно повишение на лихвените проценти, което да не промени значително месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този процес ще има наличната депозитна база в българските банки и все още липсващите лихви по депозитите, които задържат индексите, включени в изчисленията на лихвените проценти по кредитите на ниски нива.

Достъпност на жилищата в София

Доходите са друг водещ фактор за жилищния пазар, а тяхното влияние се измерва чрез коефициент на достъпност. Той представлява съотношението на цената на кв.м жилищна площ към средна месечна работна заплата.

Стойността на коефициента на достъпност по сметките на "Бългериан пропертис" през третото тримесечие на 2022 г. е 1.2. Така той нараства и се връща на нивата от началото на 2020 г., показвайки плавно понижение на достъпността на жилищата в столицата.

В момента за покупката на 1 кв.м жилище в София са нужни около 1.2 средни месечни софийски заплати. За сравнение, в предходния пик на пазара през 2008 г. са били нужни 3.4 месечни заплати за покупката на същата площ, отбелязва агенцията за недвижими имоти.

Средната работна заплата в София по данни на НСИ възлиза на 2390 лв. през 3-тото тримесечие, което е 16% ръст на годишна база. От данните за средната работна заплата се вижда, че темпът на нарастването ѝ се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще влияе в посока успокояване на ръста в цените на имотите, коментира Полина Стойкова.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

През 2022 г. сред зоните с най-бързо развитие и най-много сключени сделки се наредиха квартали в широкия център на София, като "Банишора" и "Зона Б-5", "Зона Б-18", където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство. Те променят изцяло облика им и ги превръщат в много добро решение за хората, търсещи нов дом на комуникативно централно място в столицата.

Другата гореща точка през 2022 г. е кв."Малинова долина", където в момента се изграждат множество нови сгради, предимно ниско строителство. Средата, новата инфраструктура и близостта до Студентски град и множество удобства, в съчетание с все още ниските цени за южен квартал на София превърна "Малинова долина" в хит през тази година, отчитат от агенцията за имоти.

Параметри на закупените жилища и среден престой на пазара

Делът на закупените двустайни апартаменти продължи да нараства през 3-тото тримесечие и достигна дял от 72% спрямо 50% през предходни периоди. Т

ристайните жилища съставляват само 22% от закупените, а четиристайните се върнаха на нива около 5%.

Тези данни рязко контрастират с тенденциите през 2020 и 2021 г., когато пандемията накара хората да насочат интереса си към по-големи жилища, с повече стаи и възможност за по-комфортен живот.

През 2022 г. преобладават покупките с цел вложение и инвестиция за предпазване от инфлацията и именно това върна обратно интереса към двустайните жилища. Нарасналите цени вероятно също накараха някои купувачи да преосмислят търсенето си и да се насочат към по-малки жилища с по-ниска крайна цена, посочват от "Бългериан пропертис".

Средната площ на закупените жилища е 78 кв.м - спад от средно 90 кв.м. през предходни периоди.

Най-купувани са апартаменти се намират на 4-ти и 5-ти етаж, като над 60% от тях са с отопление на ТЕЦ.

Средното време на престой за пазара продължава да е изключително кратко - средно 30 дни, като много често продажбите се случват в рамките на до 1 седмица. В този смисъл все още определено имаме пазар на продавача, който съответно не дава основание и за постигане на отстъпки от офертните цени, коментира Полина Стойкова.

Ключови думи

подкрепете ни

За честна и независима журналистика

Ще се радваме, ако ни подкрепите, за да може и занапред да разчитате на независима, професионална и честна информационно - аналитична медия.

7 коментара

Екипът на Mediapool Ви уведомява, че администраторите на форума ще премахват всички мнения, съдържащи нецензурни квалификации, обиди на расова, етническа или верска основа.

Редакцията не носи отговорност за мненията, качени в Mediapool.bg от потребителите.

Коментирането под статии изисква потребителят да спазва правилата за участие във форумите на Mediapool.bg

Прочетете нашите правила за участие във форумите.

За да коментирате, трябва да влезете в профила си. Ако нямате профил, можете да се регистрирате.



  1. Иван2000
    #7

    до #2 someone. Същото е положението и във Варна. Малки и средноголеми стари къщи се събарят, на тяхно място се строят многоетажни билдинги. Уж имат подземни и наземни паркинги, но те не стигат. Имам платена такса за синя зона в един централен район, но съм я ползвал не повече от 10 пъти з една година. Другите последствия са замърсяване на въздуха, шум от колите, задръстване по улиците, които са тесни и не са предвидени за толкова гъсто строителство. На това отгоре данъците за сграда и смет в центъра са най-високи.

  2. анита хегерланд
    #6

    Тук освен продуктово позициониране, не виждаме реални данни. Средната брутна работна заплата в страната е 1543 лв. или 1197 лв. нетна. Не виждам как останалите разчети ще се окажат верни, дори и да подскочим на пръсти, няма да достигнем нивата, описани в статията. Т.е. статията е заблуждаващо неверна.

  3. Горскио
    #5

    А иначе пазарът на имоти в големите български градове е балон, надуван от банките. Не знам друга държава в света, в която банки да държат в продължение на десетилетия празни имоти, придобите в резултат на просрочени ипотечни кредити, за които да не плащат нито лев общински данък. Справка ПИБ на Цеко Минев и община София - град.

  4. Горскио
    #4

    Неточна, подвеждаща, неграмотно изработена и в крайна сметка лъжлива информация на Медияпул. Прилича на реклама на брокерска агенция и банки. Най-деастичният пример на неграмотност - поднесената информация за 2.45% лихва "според БНБ" по ипотечни кредити без да е упоменат периода на ипотеката. Некомпетентност, най-вероятно платени публикации без да е упоменато и лъжи - типично за Медияпул.

  5. Коментарът е изтрит в 15:26 на 30 март 2023 от автора.
    #3
  6. someone
    #2

    Мафията си препира мръсните пари и уплътнява всяко незастроено петненце в София. Какво нажежавате, тавариши комундета, дето го играйкате капиталисти?!София няма инфраструктура да поеме толкова столичани в повече, проумейте го, ако имате малко останал мозък! София няма булеварди, паркинги, улици, транспорт, тротоари, детски градини и училища да поеме толкова паплач, колкото ви се иска твърде много да натъпчете в нея! Какво продавате вие скъпо и прескъпо бе?! Евтини, нискокачествени общежития за бедни,

  7. Honest John
    #1

    "Очакванията на брокерите са за плавно повишение на лихвените проценти, което да не промени значително месечните вноски на кредитополучателите. " Плавно ще е, но затова все по-навътре!

Препоръчано от редакцията

подкрепете ни

За честна и независима журналистика

Ще се радваме, ако ни подкрепите, за да може и занапред да разчитате на независима, професионална и честна информационно - аналитична медия.