Ипотечното кредитиране раздвижи жилищния пазар през 2016 г.

Банките са били ключов участник на имотния пазар през изминалата година и един от основните катализатори на раздвижването му. Над половината от жилищни сделки, сключени в София, са били с ипотечен кредит през 2016 г. Делът на покупките с външно финансиране продължава да расте. Това показва годишният анализ на компанията за недвижими имоти "Адрес".

За две години ипотеките са нараснали с 10% и са достигнали 55% от пазара на жилища в столицата, сочат данните на "Адрес".

Въпреки активния пазар на жилища в София през изминалата година, броят на сключените сделки е далеч от пиковите си показатели през 2007 г. В другите големи градове обаче обемът сделки, днес и във времето непосредствено преди кризата, е относително идентичен. Това показва, че столицата има потенциал за значително допълнително активизиране в дългосрочен план, коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес".

Според него през тази година са налице всички предпоставки за покачване на броя сделки – плавно растящи доходи, ниски лихви по депозитите и кредитите, стабилни цени на имотите, улеснено кредитиране.

Освен ръст на сделките, "сговоричивостта" на банките носи и друга позитивна страна –разширяване на кръга купувачи. "На практика имот днес може да си купи всеки, който има стабилни, макар и средни доходи", смята Павлов.

Едноцифрен ръст на цените на жилищата през 2016 г.

Цените на жилищата в София през миналата година са се увеличили със 7-10%, като по-голямата част от покачването е регистрирано през първата половина на 2016 г. Във втората половина от годината и особено в последното тримесечие ръстът стана чувствително по-слаб.

Средната цена на квадратен метър жилищна площ е достигнал 837 евро/кв.м в София в края на 2016 г. , във Варна – 747 евро/кв.м, Пловдив – 590 евро/кв.м, сочат данните на "Адрес"

Същата тенденция е валидна и за останалите големи градове в страната, но повишението на нивата там варираше между 4% и 7%. През 2017 г. се очаква ценовите нива да се запазят.

Увеличава се дела на българите, купуващи по-скъпи жилища. Сделките с имоти над 100 000 евро са нараснали със 7%, показва докладът на "Адрес". Покачва се и процентът на купените апартаменти между 70 000 и 100 000 евро – от 19% на 27% през 2016 г. За сметка на това намаляват жилищата, продадени на цена между 30 000 и 50 000 евро. През миналата година те са 23% от всички продадени при 32% година по-рано.

Предпочитаните квартали в София

Обособяването на бизнес зони, планирането и изграждането на метрото оказват влияние върху предпочитанията на купувачите при избора им на квартал в София, показват данните на "Адрес".

Квартал "Лозенец" отново "се завърна" като един от желаните райони за покупка на жилищен имот. На общия фон изпъкна и зоната около кръстовището на бул. "Черни връх" и ул. "Сребърна".

Централната градска част, както и кварталите "Изток" и "Изгрев" вече няколко години също поддържат интереса на клиентите сериозен.

Във фокуса на желаещите да се сдобият с дом традиционно са и т.нар. спални "Младост" и "Люлин", както и по-отдалечените жилищни комплекси като "Овча купел". Интересът на купувачите към кв."Овча купел" се засили след старта на третия лъч на метрото, посочи Павлова.

Ръст на строителството във високия ценови сегмент – над 1200 евро/кв.м

Една от причините за по-значителен ръст в цените в някои софийски райони се корени в появата на сериозни обеми ново строителство, показват данните на "Адрес". Много инвеститори през 2016 г. заложиха на обекти във високия ценови сегмент – над 1200 евро/ кв.м.

"Много е вероятно съвсем скоро да усетим сериозен дефицит на достъпно ново строителство, предназначено за хора с ниски и средни доходи. Водени от раздвижването и оптимизма на пазара, инвеститорите се концентрират основно върху по-платежоспособните клиенти. На практика в днешните условия имот би искал да купи почти всеки и появата на по-бюджетни решения не би била излишък – те ще открият много бърза реализация", коментира Георги Павлов.

На годишна база броят на продавачите на готови жилища е намалял с една четвърт, сочат още данните на "Адрес". "Причината за повечето от тях е, че очакват допълнителен ръст в цените. В същото време, отмина периодът на продажби поради спешна нужда от средства, доходите на тези продавачи са стабилни и те не бързат в изчакване да сключат по-изгодна сделка", коментира Доника Грегорова, мениджър обслужване на клиенти в "Адрес". Според нея обаче в близко бъдеще не се очаква ново поскъпване на жилищата, а много купувачи се надяват на спад в скоро време.

Повишаването на обемите ново строителство частично ще забави продажбите, прогнозират брокерите. По-голямата част от качествените проекти на надежни инвеститори се реализират напълно още на груб строеж (Акт 14). Насищането на пазара, което вече започна, ще бъде причина все по-често да виждаме непродадени имоти, макар с разрешение за ползване.

"Активността на пазара е безспорна, но това не бива да заслепява продавачите – те трябва винаги да бъдат в крак с доста динамичните пазарни тенденции и да са наясно, че разпродаването "като топъл хляб" няма да бъде константна величина", съветва Георги Павлов. Удължаването на периода на продажба за готово строителство вече е видима тенденция и в данните за 2016 г.

Поради стабилния интерес и спирането на ценовия ръст, за нов балон на пазара на имоти не може да се говори, смята Павлова. Според него дори и по-бавно сделките ще увеличат броя си през тази година.

Наблюдава се промяна в сезонността на сделките. "Преди пикът на покупките традиционно беше в по-топлите месеци от годината, докато през 2016 г. най-сериозна беше активността през февруари, март и ноември, а именно август беше по-слаб. Предстои да видим дали тази тенденция ще се повтори и през 2017 г., за да анализираме причините", казва Григорова.