Казусът с небостъргача на "Артекс" съвсем се заплете

Разрешението за строеж за небостъргача "Златен век" е изтекло през ноември 2017 г. До ноември 2018 г. собственикът на имота – дружество, свързано с компанията "Артекс", е можело да поиска презаверка на документа, но това не е направено.

Това заяви в сряда главният архитект на София Здравко Здравков, който по закон издава разрешенията за строеж. Той говори пред комисията по архитектура към Столичния общински съвет.

От думите му се разбра, че на практика към момента валидно строително разрешително няма. Здравков обаче отказа да каже това в прав текст, въпреки многобройните въпроси от присъстващите на комисията журналисти. Той повтори на няколко пъти, че всички издадени от него документи за строежа са подписани във време, в което строителното разрешително е било валидно, или пък е текъл срокът, в който може да се поиска презаверката му, и са законосъобразни.

Здравков препрати към Дирекцията "Национален строителен контрол" (ДНСК) въпроса строи ли се в момента законно небостъргачът до хотел "Маринела" в столичния кв. "Лозенец". От ведомството обявиха, че проверката им по казуса, започнала на 21 март, все още не е приключила. ДНСК обаче и преди е проверявала "Златен век" и не е откривала нередности. Последната инспекция е от началото на март тази година и отново е със заключение, че всичко е точно.

Ако все пак сега ДНСК реши, че валидно строително разрешително няма, изграждането на "Златен век" трябва да бъде спряно, а направеното да бъде съборено. Всичко това подлежи и на съдебен контрол.

Още от 2017 г. жители на "Лозценец" твърдят, че "Златен век" се строи без валидни документи. От общината до момента не споделяха официално тезата им.

Казусът излезе на дневен ред в последните дни покрай разкритията на "Свободна Европа" и Антикорупционния фонд, че зам.-председателят на ГЕРБ Цветан Цветанов и други управленци са се содбили изгодно с апартаменти от "Артекс" през миналата година. В същото време по предложение на депутат от ръководената от Цветанов парламентарна група беше приета поправка в Закона за устройство на територията (ЗУТ), с която до момента се обясняваше законността на строежа на ул. "Златен рог" 10. Въпросният текст е подкрепен и от Цветанов.

От "Артекс" обявиха в позиция по случая, че строителното им разрешително е валидно и се позоваха именно на поправката, приета по предложение на ГЕРБ, която удължава срока на разрешителни за строеж за обекти от първа и втора категория от 5 на 10 години. След нея разрешителното за строеж нямало нужда да се презаверява, защото не изтичало през ноември 2017 г., а през януари 2020 г. Нещо, което и от общината твърдяха преди година и половина, позовавайки се на тълкуване на регионалното министерство.

Фактите според общината

На 26 януари 2007 г. тогавашният главен архитект Петър Диков издава разрешение за строеж на 117-метрова сградата на ул. "Златен рог" 10 в кв. "Лозенец". Срокът му е 5 години. Тогава собственици на имота до хотел "Маринела" са ЕТ "ДЖИ-БИ-АЙ-91- Жанета Младенова" и ЕТ "Румен Марков – Джоинт Билдинг инвестмънт". Проектът съответства на допусканията в устройствен план от 1996 г., който позволява и толкова висока сграда.

В сряда Здравков за пореден път обясни, че разрешението за строеж идва дни преди да влезе в сила законово изменение, което позволява на мястото да се направи здание не по-високо от 26 метра. Въпросите защо е направено това той препрати към "човека, който е издал разрешението". "И арх. Несторов (Иван Несторов, който в момента е шеф на ДНСК - б.а.), и арх. Диков са били тогава в направлението "Архитектура и градоустройство" и знаят как се е работело тогава", добави Здравков.

На 11 януари 2010 г. е съставен протокол за откриване на строителна площадка, с който стартира строителният процес.

Строителството обаче така и не започва.

На 19 ноември 2012 г. разрешението за строеж е презаверено от арх. Диков на името на фирма "Кристела" ООД с управител Румен Марков. "Към онзи момент то е валидно до ноември 2017 г.", допълни Здравков.

Междувременно собствеността на фирмата "Кристела" се променя и тя става част от групата на строителната компания "Артекс". Към днешна дата "Кристела" е преименувана в "Артекс Златен век".

На 14 декември 2016 г. новите собственици на "Кристела" искат повторна презаверка на разрешението за строеж. "Подготвих отказ, защото строителното разрешително не беше изтекло. Тогава дойде и писмо от тогавашния зам.-министър на регионалното развитие Николай Нанков, в което се казва, че няма пречка документът да се презавери преди да е изтекъл", добави Здравков.

Междувременно на 21 януари 2017 г., Народното събрание приема окончателно промени в ЗУТ, с които срокът на строителните разрешителни за обекти от първа и втора категория се увеличава от 5 на 10 години. Проектът на "Артекс" е от втора категория, но документите, разрешаващи изграждането му, са издадени 10 години по-рано.

На 3 февруари 2017 г. Пламен Мирянов, представител на "Кристела", оттегля искането за удължаване на разрешителното, а мотивът е "предстоящи промени в нормативната уредба". От фирмата искат общината да им върне и 260 000 лева такса, внесени с искането за повторна презаверка на документа.

На 6 февруари 2017 г. главният архитект "прекратява производството за презаверяване на разрешението за строеж на сградата, като по същество е направил отказ от презаверка на влязлото в сила разрешение за строеж", обясняват от общината. Фирмата си получава обратно парите за таксата.

Промени в проекта

"След това започнаха поредица заявления от "Кристела" за изменение на инвестиционния проект", продължи Здравков. Както Mediapool вече писа, според одобрените първоначално книжа на ул. "Златен рог" 10 трябва да бъде направена бизнес сграда с офиси от типа споделено пространство. Новите собственици на терена първо искат промяна на проекта, свързана с основите и подземните етажи.

Със заповед на главния архитект от 20 септември 2017 г. са допуснати промени в одобрения инвестиционен проект – въвежда се етапност (с оглед намаляване височината на строежа под 100 м.) и се променя наименованието строежа на: "Административна сграда с офиси, търговски обекти, ателиета, технически помещения, подземни и надземни гаражи и паркинги". Тогава се обособяват и ателиета за творческа дейност. На практика така се маскират жилищните имоти в сгради, които не са жилищни, какъвто е случаят със "Златен век".

Именно в този документ на главния архитект обаче се цитира и тълкувателно писмо от Министерството на регионалното развитие и благоустройството, в което се посочва, че "срокът за завършване на строителството е 10 г. и се отчита от датата на започване на строителството, а именно от датата на съставяне на протокол образец 2" (11.01.2010). В него изрично се цитира чл. 153, ал. 2, т. 3 от ЗУТ, променен от парламента през януари 2017 г.

Писмото е подписано от тогавашния и настоящ зам.-министър на регионалното развитие Валентин Йовев. "Моя отговорност е дали съм се съобразил с писмото. Всички мои актове са законосъобразни и в сроковете, в които строителното разрешително е действало", посочи на няколко пъти Здравков.

"Не съм презаверявал разрешението за строеж и не рестартирам разрешението за строеж с акта за изменение на инвестиционния проект (издаден през септември 2017 г. - б.а.)", твърди Здравков.

Той добави, че на 3 януари 2019 г. отново е изпратил сигнал за тази сграда на ДНСК. На въпрос дали в него се посочва, че тя е с изтекли документи за изграждане, Здравков отговори, че сигналът е подаден от инициативния комитет на недоволните от изграждането на "Златен век" граждани. Те от две години твърдят, че билдингът се изгражда без валидни книжа, но няколкото проверки на ДНСК до момента не потвърждават това.

Натиск

Здравков потвърди думите си пред жители на "Лозенец", че докато собствениците на "Артекс" са пускали различни заявления, свързани със строежа на "Златен век", е получавал съобщения от тях. Той отказа да цитира съдържанието им и добави, че не ги пази, но уточни, че "не съдържат псалм 91", който младият арх. Пламен Мирянов вградил в сградата "Летера", в която жилище има Цветан Цветанов.

Главният архитект добави, че получава съобщение и от други инвеститори и обясни, че на ден в подчиненото му направление постъпват по 230 преписки. "Като съм седнал на този стол, трябва да знам, че и това върви с куверта", добави Здравков.

От изказването му се разбра, че той редовно работи с регионалното министерство по различни казуси, свързани с прилагането на законите.

Въпреки това в този конкретен случай писмото от министерството не е изпратено до Здравков и не е написано по негово искане за тълкуване на закона. Негов адресат е съсобственикът на "Артекс" и собственик на "Кристела" арх. Пламен Мирянов. Той го прилага към искането си за промяна на проекта от бизнес сграда на такава с ателиета.

Здравков не каза директно дали се е съобразил с писмото или само го е цитирал. През 2017 г. обясни пред Mediapool, че то изяснявало въпроса дали промените в ЗУТ трябва да се тълкуват със задна дата. Тогава той поясни, че текстът е приложен за заварен случай.

"Заместник-министърът на регионалното развитие Валентин Йовев не може да даде разрешително за подновяването на строежа на сградата. Първо, зам.-министър Йовев няма никакви права да тълкува закон. Съгласно Закона за административните актове право да тълкува текстове от закон има само органът, който го е издал. В случая това е Народното събрание. Писмото, което е подписал зам.-министър Йовев, е становище, а не тълкувателно становище, официално, което се издава и дава от тук натам правна стойност. Подписът на министъра е по-важен, но тълкувание на този закон може да даде органът, който го е издал, а той няма ретроактивно действие", коментира регионалният министър Петя Аврамова пред БНР. Така от думите ѝ става ясно, че писмото на Йовев не може да се използва като основание за прилагане на новите към 2017 г. текстове в ЗУТ за стария случай "Златен век".

В същото време Здравков твърди, че не е прилагал този текст на закона в своите решения, нищо, че цитира указанията на МРРБ за прилагане на чл. 153, ал. 2, т. 3 от ЗУТ в свой акт.

"Артекс": Имаме всички документи

От "Артекс" обявиха в становище, че "Златен век" се строи "изцяло в съответствие с действащото българско законодателство и притежава всички необходими действащи законови документи".

Според компанията след промените в ЗУТ, влезли в сила на 7 февруари 2017 г., за сградата се прилага промененият по предложение на ГЕРБ срок на разрешителните за строеж за обекти от първа и втора категория. Уточнява се, че той започва да тече от откриването на строителната площадка – в случая от 11 януари 2010 г.

От "Артекс" добавят още, че промените в ЗУТ от началото на 2017 г. касаят и други разпоредби, а по-дългият срок на действие на строителните разрешителни за обекти от първа и втора категория е, за да може да се завършват най-сложните обекти, сред които и такива, финансирани с европари. "Целта на закона е да се създаде облекчение за завършване на вече започнали проекти от съответната категория, като се избегнат административните пречки, които биха оказали негативно влияние на усвояване на съответните финансирания", пише в становището.

Според вносителя на поправката Александър Ненков обаче законът няма ретроактивно действие – т.е. прилага се за нови разрешителни за строеж.

От "Артекс" обаче твърдят, че правилото за 10-годишния срок на разрешителните за строеж за обекти от първа и втора категория се прилага и за нови, и за заварени случаи, какъвто е техният. В същото време посочват, че новият текст не важи за вече започнати процедури по издаване на  разрешение за строеж.

От компанията допълват, че и през 2018 г., и през 2019 г. проектът е проверяван от ДНСК и не са констатирани нарушения. Прилага се и писмо от ДНСК по сигнал на омбудсмана Мая Манолова, в което се казва, че изграждането на "Златен век" е законно.

Ателиетата са архаизъм

От изявлението на главния архитект се разбра още, че той не одобрява практиката ателиета, които не са жилищни имоти, да се продават като апартаменти. Тя се прилага и в случая със "Златен век", а "Артекс" рекламира имотите в бъдещата си сграда като апартаменти, а разпределението им включва спални, кухня, бани.

"Ателието е архаизъм останал от едно време", смята Здравков. Според него това определение за имотите трябва да отпадне от закона и да останат само жилища и офиси. Така строителите няма да могат да подвеждат купувачите, че си купуват жилища, а те всъщност не са такива. Данъците и такса смет за тях се плащат като за фирми, би трябвало да ползват промишлен ток и др. За тях не важат куп изисквания, прилагани към апартаментите, като височина на тавана, големина на прозорците, изложение, наличие на складови помещения - мазета, тавани или килери, както и за осигуряването на паркоместа за всеки апартамент плюс 10% за посетители.