Очаква се 2018-а да е годината на сделките с офис сгради

След продажбите на големи търговски центрове през миналата година, през 2018 фокусът на инвеститорите в имоти ще бъде към придобиването на първокласни офис сгради. Прогнозата е на консултантската компания "Фортън", представител на "Кушман и Уейкфилд" (Cushman&Wakefield).

Изминалата година приключи със сделки с бизнес имоти за близо 1 млрд. евро и беше пикова за инвестиционния пазар у нас, показват изчисленията на компанията.

От тях около 870 млн. евро е стойността на придобиванията с инвестиционна цел – управление и реализиране на доходност от наеми. Най-голямата сделка беше тази за мол "Парадайз Център", купен от южноафриканския фонд NEPI за 252.9 млн. евро.

"През последната година действително имахме много активен пазар, но той освен позитиви крие и рискове. Много продавачи подходиха прекалено оптимистично и излязоха с нереално високи ценови очаквания. Ние обаче все още не регистрираме инвестиционен интерес, подобен на този към пазарите в Централна Европа", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в компанията. Според него сделки ще има само при наличието на реализъм от страна на продавачите.

Прогнозата на "Фортън" е, че през 2018 г. пазарът на бизнес имоти няма как да достигне обема от предходната година заради ограниченото предлагане на първокласни активи.

Доходността по сделките ще продължи плавно да намалява през следващите месеци като към момента тя се движи около 7% за търговските площи и между 7.5 и 8% за офис площите.

В по-дългосрочен план обаче тази тенденция едва ли ще се запази предвид покачването на лихвите и поскъпването на финансовия ресурс.

Силен остава и интересът за строителство на нови проекти, като най-ясно той е изразен при офис площите и жилищата. Според изпълнителния директор на "Фортън" Михаела Лашова интересът е насочен към смесените проекти в големите градове – жилища, офиси и търговски площи на едно място.

Офис площи

Като цяло най-активен остава пазарът на офис площи, който приключи 2017 г. с наемни сделки за 198 000 кв. м. Числото е без прецедент за нашия пазар и е в резултат както от силното търсене от страна на ИТ и аутсорсинг бизнеса, така и от завършването на големи първокласни проекти, които отговарят на нуждите на наемателите.

През 2017 г. бяха завършени близо 116 000 кв. м нови офис площи, които в голямата си част бяха отдадени под наем още в строеж.

През тази година се очаква завършването на нови 178 000 кв. м, като над 40% от тях вече са отдадени. Наемните нива остават стабилни на 13.5 евро/кв. м за първокласна офис площ.

Търговски площи

Раздвижване има и на пазара на търговски площи, където през 2018 г. се очаква откриването на нови търговски центрове – "Делта Планет" във Варна и "Пловдив Плаза".

Нарастващото потребление и желанието на редица марки от средния и бюджетния ценови клас за разрастване извън София водят и до интерес към по-малките областни центрове.

В столицата нови търговски площи не са планирани на пазара тази година.

Смяната на собствеността в големите търговски центрове обаче се очаква да доведе до промени в търговските им миксове и наемните нива. Към момента наемите на първокласна площ в софийските молове са средно 31 евро/кв. м с тенденция към лек ръст през годината.

По-осезаемо покачване на наемните нива се наблюдава на търговските улици, където към момента средният наем на обект от 100 кв. м с добро изложение е 48 евро/кв. м.

Индустриални имоти

На пазара на индустриални имоти основната активност е насочена в две направления: към изграждането на площи за собствени нужди и към т.нар. строителство по поръчка (built to suit).

Ограниченото предлагане на качествени складови и логистични проекти рефлектира върху обема на наемния пазар и за миналата година по-големите наемни сделки в София бяха в рамките на 20 600 кв. м.

През 2018 г. се очаква завършването на нови етапи от няколко големи логистични проекта, които ще извадят на пазара близо 50 000 кв. м спекулативни площи и определено ще раздвижат наемната активност.

Нивата на наемите остават стабилни около 4.5 евро/кв. м за столицата и близките индустриални зони.

В страната пазарът остава движен основно от производителите на авточасти и компании от леката промишленост, много от които разширяват мощностите си в България.

Заради силната конкуренция за работна ръка в големите индустриални центрове много от тях се ориентират към по-малките областни градове в Северна България. Очаква се интересът към тази част на страната да продължи и през тази година.