Пазарът на офис и индустриални площи в растеж, застой при моловете

Сделките с доходоносни имоти се очаква да нараснат тази година

Пазарът на офис и индустриални площи в растеж, застой при моловете

Повече сделки с офисни и индустриални площи, лек ръст на наемите и активен пазар на земя и инвестиционни имоти белязаха 2016 г.

Има всички предпоставки този тренд да продължи да се развива на високи обороти и през тази година, сочи анализът на консултанската компания за бизнес имоти "Фортън", стратегически партньор на "Кушман и Уейкфилд" (Cushman&Wakefield) за България и Македония.

"Подобно на 2016 и сега годината започва с активен наемен пазар и силен инвеститорски интерес към България и Югоизточна Европа. За разликата от миналата година обаче през тази очакваме и завършването на значителен обем офисни и логистични площи, което отчасти ще балансира търсенето и предлагането в тези сегменти", заяви Михаела Лашова, изпълнителен директор на "Фортън".

Инвестиционен пазар

Пазарът на инвестиционни имоти приключва с ръст от 16% през 2016 г. спрямо година по-рано и обем от 290 млн. евро. В това число влизат както придобивания на бизнес имоти – офиси, индустриални, търговски площи и хотели, така и покупките на парцели за строителство.

През миналата година са сключени над 60 сделки, сочат данните на "Фортън". Придобиванията на търговски площи, хотели и индустриални имоти имат най-висок дял от общия обем.

"Пазарът през годината беше много силен и като брой сделки, и като инвестиционна активност – над 70% от транзакциите са с доходоносни имоти. Това потвърди нашите очаквания фокусът постепенно да се измести от земя и подценени имоти към този тип активи", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във "Фортън".

Според неговия анализ, ако очакваните сделки с търговски и офис площи бъдат приключени, инвестиционният пазар може да регистрира най-силната си година след 2007-2008 през 2017 г.

Очакванията му се подкрепят от добрите макроикономически показатели на страната, стабилизирането на наемите и наличието на първокласен инвестиционен продукт в сегментите на офисните и търговските площи.

Прогнозата на "Кушман и Уейкфилд" също е България, Румъния и Унгария да фокусират интереса на опортюнистично настроените инвеститори предвид по-високите нива на доходност и потенциала за ръст, които предлагат спрямо по-зрелите пазари.

Офис площи

Пазарът на офис площи през 2016 бе динамичен със 7% ръст на наемните сделки в София спрямо година назад. Общият обем на отдадените площи достигна 135 407 кв. м, което е над средното за последните пет години.

Основна слабост на пазара – недостатъчното предлагане на първокласни офиси, бе частично преодоляно чрез подписването на наемни сделки за площи в строеж. През миналата година тези договори формираха над 40% от общия обем. Такъв тип беше и най-голямата сделка – отдаването на 20 000 кв. м в проекта City Tower, който е пред завършване на площад "Македония", на канадската аутсорсинг компания Telus.

"Търсенето на офиси под наем запазва динамиката си от предходната година, основно благодарение на ИТ и индустрията на изнесените услуги (BPO). Това, което отличава пазара сега, е очакваният ръст на предлагането. През 2017 г. е планирано завършването на 160 000 кв. м офиси в София", посочи Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във "Фортън".

Сред по-значимите проекти са City Tower, Millenium Center и втората фаза на Polygraphia Office Center в централната част на София, както и Expo 2000 – Фаза 4, Ellipse Office Center, Grafix Office Building и BSR Offices – фаза 2 по протежение на големите булеварди.

Според Станимира Пашова очакваният обем нови площи частично ще възстанови баланса между търсене и предлагане и ще компенсира липсата на големи проекти през миналата година.

Статистиката на "Фортън" показва, че към днешна дата близо половината от площите, планирани за завършване тази година, вече са отдадени под наем или за тях са в ход преговори с наематели.

Тъй като по-голямата част от новите сгради се очаква да получат разрешение за ползване през втората половина на 2017, сделките с площи в строеж ще запазят сериозен дял от наемния пазар.

Офертните наемни нива остават стабилни и през 2017 г. се очаква да се задържат около 13-13.5 евро/кв. м/месечно за първокласни офис площи в София. В Пловдив нивата са около 8-10 евро/кв. м/месечно.

През 2017 г. отново ще наблюдаваме засилен интерес към локации извън София, като освен в Пловдив, очакваме и първите по-сериозни сделки в Бургас и Варна, посочи Пашова.

Индустриални площи

Подобно на офисния пазар, и в сегмента на индустриалните имоти сделките за площи в строеж имаха значителен дял през 2016 г. Почти всички проекти с площи под наем, завършени през годината в София, бяха запълнени преди получаване на разрешение за ползване.

В това число влизат вторият етап на East Ring Logistics Park в Нови Хан, Ring Road Logistic Park в Кривина, първата фаза от Industrial Park Sofia East, както и нов етап от Universal Logistics Park на бул. "Цариградско шосе". В резултат от активния наемен пазар инвеститорите в повечето от изброените проекти планират или вече са започнали строителството на нови фази.

"Излизането на нови първокласни проекти показа активната страна на пазара в София, където през 2016 г. регистрирахме повече и по-големи сделки с наематели в логистичния сегмент. Констатираме сериозен интерес и очаквам пазарът да продължи да се развива с ускорените си темпове от последните години, т.е. между 30 000 и 40 000 кв. м усвояване на логистични площи и то само в София", заяви Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални площи и развитие на парцели" във "Фортън".

След лекия ръст от предходната година за момента наемите в София остават стабилни на нива от 4.2 евро/кв. м/месечно и 3.80 евро/кв. м за площи над 5000 кв. м.

Стремежът на редица бизнеси за експанзия поддържа активен и пазара на парцели, както и строителството по поръчка (build-to-suit). Сред примерите за подобни сделки е бъдещият хъб на DHL в района на летище "София", който ще бъде изграден на терен на "България Ер Мейнтенанс".

Пазарът на парцели през миналата година също бе активен както в градовете, така и в оформящите се индустриални зони извън тях. Сред по-големите сделки през изминалата година бяха две покупки на парцели с проекти за строителство на офис сгради в София.

В страната пазарът бе движен основно от търсенето на земя за производства в областта на леката промишленост и автомобилните части.

Търговски площи

Две по-значими събития белязаха пазара на търговски площи през 2016 – ребрандирането на City Center Sofia като Park Center и откриването на Markovo Tepe Mall в Пловдив.

Като цяло обаче предлагането на нови търговски площи в моловете нарасна незначително. Общият им обем достигна 738 500 кв. м, което е средно 103 кв. м търговска площ на 1000 души.

Нови откривания на големи търговски центрове в близките години не се очакват.

"Пазарът на търговски площи е добре балансиран и това задържа наемните нива относително стабилни през годината. Предвид ограниченото предлагане на първокласни площи на фона на нарастващите обороти на търговците и експанзията им обаче, виждам потенциал за плавен ръст на наемите в София и на доминиращите проекти в страната", коментира Росен Генев, мениджър "Търговски площи" във "Фортон".

В резултат от активното търсене наемите на първокласни търговски площи в столичните молове отбелязаха леко покачване в края на 2016 г., достигайки 30евро/кв. м, което е с близо 7% повече спрямо предходното тримесечие.

Средната заетост на столичните молове също се възстановява след лекия спад по-рано през 2016 г. в резултат от излизането на ключови наематели като Carrefour и Piccadilly. Към края на годината делът на свободните площи се върна на 7-8% при над 10% месеци по-рано.

Това стана в резултат на няколко по-значими откривания като това на Lidl в Sofia Ring Mall и на Piccadilly в Paradise Center. Очаква се през пролетта Billa да замени Piccadilly в Serdika Center.

В София активни на наемния пазар остават търговци от различни ценови класове, докато в страната растат основно по-бюджетните брандове. Активни са и хранителните вериги, както и търговците в областта на продуктите за здраве и красота – дрогерии, аптеки, оптики, магазини за биохрани и др.

Още от Бизнес