Прегряване и ценови войни: рисковете от твърде евтините ипотеки

Случилото се в последните години на пазарите на жилищни кредити в много европейски държави може да е за урок какво да не се прави в България. Твърде ниските лихви по ипотеките, прераснали в ценови войни в страни като Испания и Австрия, доведоха до скъпи жилища и недостиг на ново строителство, и в крайна сметка принудиха институциите да затегнат изискванията към кредитополучателите. В Полша пък властите претърпяха крах с популисткия си експеримент за 2% лихва за хора без жилище, след като установиха, че това качва цените на имотите и свива предлагането.

На този фон България е близо до рекорда по най-ниски лихви в еврозоната към февруари 2026 г., става ясно от статистиката на Европейската централна банка (ЕЦБ). Цената на ипотечния кредит за домакинствата е 2.47% - втората най-ниска стойност след Малта, при средно 3.37% за еврозоната. Това помпа цените на имотите, обема на отпуснатите кредити, но също така и печалбите на банките, които достигнаха 3.6 млрд. лв. миналата година.

В България има признаци на "прегряване" 

България е една от най-евтините дестинации за теглене на ипотечен кредит в ЕС. Лихвите се задържаха на исторически ниски нива в последните 5 години. Годишният процент на разходите по жилищните заеми в евро (който включва не само лихвата, но и всички останали разходи по кредита) е под 3% (към 2.8-2.9%) от лятото на 2021 г. насам, сочат данните на Българската народна банка (БНБ). Причината е огромната ликвидност - банките у нас са пълни с пари заради солидния ръст на депозитите на домакинствата при почти нулеви лихви по спестяванията.

Лихвите по жилищните кредити за домакинствата в държавите от еврозоната, февруари 2026 г.

Източник: Европейска централна банка

Резултатът от всичко това е бум на жилищното кредитиране. И през 2024 г., и през 2025 г. ръстът на жилищните заеми бе средно 28% на годишна база. А общо кредитите за домакинствата (което включва и потребителските заеми) за всяка от двете години нараснаха с 21% на годишна база.

Според много икономисти тенденцията е притеснителна, защото води до прегряване на икономиката. Отделно това допринася и за солидния ръст на цените на имотите в България. Някои икономисти дори заговориха за "испански сценарий", по който е тръгнала българската икономика, тъкмо заради нездравия растеж на кредитите.

Още по темата

Георги Ангелов: Българската икономика е тръгнала по испанския сценарий (подкаст)

21 февруари 2026 08:10

"В България кредитите растат драматично. Това създава прегряване на икономиката, което краткосрочно е добре, но само за един месец имаме над 1 млрд. евро ипотечни и потребителки кредити, които икономиката не може да произведе и въпреки това се наливат в потреблението. Това в крайна сметка само вдига цените. Това рискува в един момент домакинствата да не могат да плащат, да нямат пари да харчат, защото те ще отиват за покриване на дългове", заяви наскоро икономистът от "Отворено общество" Георги Ангелов. По думите му такива устойчиво високи темпове на кредитиране България не е имала от периода, преди да се спука имотният балон преди 15-20 години.

Преди година и половина БНБ взе мерки, но те не проработиха. Завишени бяха изискванията към потребителите, теглещи кредити - съотношението между месечната вноска и месечния доход на кредитополучателя да не надвишава 50%; размерът на кредита да не е над 85% от стойността на обезпечението; максималният срок по договора за кредит да не бъде по-дълъг от 30 години. Както Mediapool прогнозира още през 2024 г., тези мерки се оказаха твърде слаби. В края на март БНБ обяви, че от 1 април 2027 г. ще вдигне антицикличния капиталов буфер от 2% на 2.25%, но дори това не изглежда, че ще охлади особено кредитирането. На този етап централната банка у нас не смята, че има прегряване и не говори за кредитен балон в България.

Край на ценовата война в Испания 

Силна конкуренция и ценова война, довела до ненормално ниски лихви по ипотеките, се наблюдаваше в Испания между края на 2024 г. и началото на 2026 г. Някои оферти за 30-годишни ипотеки с фиксирана лихва се оказаха дори под нивото на европейския индекс EURIBOR. По последни данни Испания е трета (след Малта и България) по най-ниски лихви по ипотеките в еврозоната.

Наскоро обаче банките в Испания официално прекратиха "ценовата война" и преминаха към стратегия за повишаване на лихвените проценти и по-консервативна политика. Целта е да престане отпускането на заеми с минимални маржове, а понякога дори под пазарните показатели. Банките вече се опитват да увеличат рентабилността, правейки ипотеките по-малко достъпни за нови купувачи, включително чрез по-стриктен анализ на доходите и заетостта на кредитополучателите. Геополитическата несигурност също влияе.

Лихвите по жилищните кредити за домакинствата в държавите от еврозоната, февруари 2026 г.

Източник: Европейска централна банка

Очакваното по-нататъшното затягане на условията за кредитиране може да намали броя на сделките и да увеличи социалното напрежение на пазара на жилища. Ниските нива на ипотеките доведоха до засилено търсене, още повече че в редица райони на Испания съществува структурен проблем с ограничено предлагане на ново жилищно строителство. Причината за ръста на цените на имотите в Испания беше именно сериозният недостиг на предлагането на жилища, а не спекулативен балон.

Елемент от ценовата война в Испания е и практиката да се дават "бонуси" към лихвите, обвързани с кръстосани продажби на продукти като застраховка "Живот", застраховка на жилището, а понякога дори инвестиционни или пенсионни продукти или автомобилна застраховка. Например, лихвата по кредита може да бъде намалена от 3% на 2%, ако клиентът избере няколко допълнителни продукта чрез банката.

Испания се превърна за пример за това как по-евтиният кредит поддържаше високо търсене, но ограниченото жилищно предлагане доведе до продължаващ ръст на цените и в крайна сметка по-евтиното финансиране не доведе до по-достъпни жилища.

Мерки срещу прегряването в Австрия 

Австрия, където преди време също имаше прегряване и ценова война, успя да урегулира надпреварата между банките чрез намесата на властите и в последните години пазарът е във фаза на нормализация. Средната цена за жилищните заеми там е около 3.4% по последни данни на ЕЦБ, а от началото на 2026 г. се наблюдава възстановяване и засилено търсене.

Още по темата

Новите мерки на БНБ за жилищните кредити са твърде хлабави, за да свършат работа

12 септември 2024 14:37

"В Австрия също беше наблюдавана значителна ценова война в областта на финансирането на недвижими имоти между края на 2024 г. и началото на 2026 г.", заяви Пабло Виверос, ръководител "Банкови продажби и кооперации" в платформата за кредитни сравнения Infina. "Банковите маржове бяха под сериозен натиск, особено при по-дългите периоди с фиксирана лихва – около 25, 30 или в някои случаи дори 35 години. Макар подобни дългосрочни модели с фиксирана лихва да са по-рядко срещани на международно ниво (например в сравнение с Испания или Германия), маржовете в много случаи бяха около 0.5%, а на места дори и по-ниски", посочи Виверос.

След период на прегряване пазарът на ипотечни кредити в Австрия претърпя сериозна корекция в средата на 2022 г., не само защото тогава ЕЦБ започна да покачва лихвите заради високата инфлация, но и защото в Австрия влезе в сила регулация, която завиши изискванията към кредитополучателите. Въпреки че ограниченията бяха в сила до средата на 2025 г., банките все още са длъжни да ги спазват, тъй като финансовият надзор следи внимателно пазара, за да предотврати ново прегряване.

Напоследък кредитирането в Австрия отново се увеличава и бележи сравнително силен ръст до 80%, но от много ниска база. В абсолютни стойности новите кредити (жилищни заеми за домакинствата) възлизат средно на малко под 1.5 млрд. евро месечно. Това е значително по-малко от първата половина на 2022 г., когато имаше изпреварващ ефект заради очакваното покачване на лихвите и новите за онзи момент регулации.

Кредитите с фиксирана лихва в момента са стандарт в Австрия, докато променливите са изключение. Преди няколко години ситуацията беше обратната.

Полша: Правителствена програма едва не дестабилизира пазара 

В доста от държавите извън еврозоната лихвите (и Годишният процент на разходите, ГПР) по жилищните кредити са значително по-високи. Смята се, че ипотечните лихви в Полша са сред най-високите в ЕС и достигат около 6%.

Полша е пример за случай, при който през 2023 г. държавна програма качи цените на имотите, доведе до прегряване и едва не дестабилизира пазара, тъй като създаде изкуствен бум на търсенето на жилища. Схемата, наречена "Сигурен кредит 2%", субсидираше заемите за хора или семейства до 45-годишна възраст, които не притежават жилище, така че лихвата за тях да бъде намалена до 2% за първите 10 години.

Програмата беше краткотрайна, приключи в края на 2023 г., осигури жилища на много хора, но вдигна чувствително цените, а предлагането не успяваше да навакса търсенето. В резултат, през 2024 г. поляците се сблъскаха с високи цени на жилищата и скъпи кредити. Ситуацията не се промени и през 2025 г. Правителството бе обещало нова схема – "Кредит 0%", която трябваше да бъде още по-изгодна за заемополучателите, но тя така и не стартира.

Миналата година бяха взети общо шест решения за понижаване на лихвите. Въпреки това плановете за нови намаления бяха осуетени от войната в Близкия изток. Според икономисти не се очаква кредитите в Полша да поевтинеят през 2026 г. Офертите с лихва около 6% продължават да доминират на пазара.

Скъпите кредити водят до спад в търсенето на имотния пазар. В същото време предлагането от страна на строителните предприемачи е на рекордно високи нива. Към април 2026 г. на пазара има почти 59 000 жилища. Въпреки това поляците постепенно се връщат към покупките, като разполагат с голям избор, а цените на имотите остават стабилни.

Правителството също така ясно заяви, че няма да въвежда нови схеми за подпомагане на изплащането на ипотечни кредити. Вместо това се фокусира върху изграждането на социални жилища – домове за хора, които не могат да си позволят пазарни цени. Бюджетът за подобно строителство е значително увеличен. 

Отрезвяване в Гърция, труден достъп до ипотека 

Гърция е една от малкото държави, преживяла по-сериозно отрезвяване на кредитния пазар след мащабната банкова криза в страната, в резултат от което достъпът до ипотека е сравнително труден. През последните четири години пазарът започна да се възстановява, особено през 2025 г. Все още обаче не са достигнати нивата отпреди кризата.

Днес банките са много по-рестриктивни, когато изследват стабилността на доходите на кредитополучателите. Търсенето на жилищни заеми отново започна да нараства от 2022 г. насам, а особено през 2024 г. след старта на програмата за нисколихвени кредити "Моят дом", въведена в отговор на рязкото покачване на цените на имотите. Правителството разшири обхвата на допустимите имоти, което допълнително стимулира пазара.

Още по темата

Кредитите растат драматично, БНБ с нови мерки за охлаждане на пазара

2 април 2026 11:37

Ипотечното кредитиране в Гърция не функционира пълноценно, основно поради картелизацията на банковия сектор (четири банки бяха рекапитализирани три пъти със средства на гръцките данъкоплатци по време на кризата). Този картел поддържа средните лихви по-високи от тези в еврозоната от 2014 г. насам, макар че разликата се е свила през последните три години.

Заслужава да се отбележи, че в Гърция не са широко разпространени търговски практики, които влияят върху реалната цена на ипотечните кредити, като пакетни продукти, отстъпки при кръстосани продажби или други подобни условия.

"Днес банките одобряват кредити, но само след задълбочен анализ на риска. Значение имат банковата история на клиента, активните кредити или кредитни карти, стабилността на работодателя, нетният разполагаем доход след разходи и, разбира се, първоначалната вноска. Стандартното финансиране е 70%–80% от пазарната оценка", коментира Теомис Бакас, председател на Панелинската мрежа за електронни недвижими имоти. Днес една двойка може да се нуждае от общо 60 000 – 90 000 евро налични средства, за да започне процеса по покупка на жилище. Имот, оценен на 150 000 евро през 2007 г., днес струва между 220 000 и 270 000 евро, допълва Бакас.

Въпреки постепенното възстановяване на ипотечния пазар през последните години, достъпът до собствено жилище остава значително по-труден за голяма част от младото поколение в сравнение с миналото. 

Показателно е, че общият обем на отпуснатите ипотечни кредити през последните години приблизително се равнява на обема за един месец от периода преди кризата, когато пазарът функционираше с напълно различна динамика. Това отразява не само свиването на кредитирането, но и дълбока промяна в жилищния модел в Гърция.

Силен растеж на пазара в Румъния 

Румънският ипотечен пазар бележи силен растеж, движен от намаляващи лихви – някои дори под 5%. Сериозно покачване има и на цените на имотите, съчетано със спад в предлагането – особено в сегмента на новото строителство. Това се случва след период, в който имотите се смятаха за сравнително достъпни.

Средната цена на офертите за апартаменти в Румъния за първи път надхвърли прага от 2000 евро/кв.м през март 2026 г. Според индекса Imobiliare.ro средната цена на национално ниво е нараснала с 40% през последните три години. В големите градове увеличенията варират между 31% и 45%, като най-сериозен ръст се наблюдава в Букурещ и Брашов.

Най-голямото поскъпване е отчетено при новите апартаменти в столицата. Средната цена на офертите там се е увеличила от 1648 евро/кв.м до 2541 евро/кв.м за три години — ръст от 54%. Новото строителство в Брашов и Яш също поскъпва значително — с около 43% спрямо март 2023 г.

На вторичния пазар най-силен ръст е регистриран в Брашов — 44% (от 1545 до 2222 евро/кв.м). В Букурещ цените на старите апартаменти са се увеличили с 43% за същия период.

От 2023 г., след повишаването на основната лихва до 7% заради инфлацията, банките бързо адаптираха стратегиите си и запазиха растежа на кредитирането, като предложиха продукти с фиксирана лихва за първите няколко години (3–5 години).

Първоначално тези оферти бяха с лихви около 7%, но постепенно спаднаха до 4.5%–5% за същите срокове. Това доведе до масово преминаване от променливи към фиксирани лихви, включително чрез рефинансиране или предоговаряне на съществуващи кредити. Днес повечето нови ипотечни кредити се отпускат с фиксирана лихва за началния период.

Пазарът се характеризира и със засилена конкуренция, както и с консолидация — три банки вече са придобити, а четвърта е в процес на сделка.