Риск от нов имотен балон в София

Ръст на цените и на сделките с жилища в София, Пловдив, Варна и Бургас и замрял пазар в останалите градове. Събуждане на инвеститорския интерес и увеличаване на новите проекти в четирите големи града. Включване на рискови играчи и липса на сигурност за крайния потребител, който поема загубите при незавършен проект. Прогнозите са тези тенденции да продължат и през тази година на имотния пазар, сочат данните на "Адрес Недвижими имоти" и на "Бългериан пропертис".

Притеснителното е, че всичко това се случва на фона на по-малка прозрачност. За първи път от 1993 г. Националният статистически институт (НСИ) спря да следи жилищния пазар през миналата година с аргумента, че той е достатъчно зрял и няма нужда от данните, които се събирали от агенциите за имоти. Липсват информация и каква част от ипотеките са от рефинансиране на стари заеми.

Според Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес" авторитетът на НСИ не може да се компенсира с данните на агенциите. "Жилищата не са семки и бонбонки. Само за София това е пазар от около 2.5 млрд. лв. годишно", каза Павлов по повод липсата на информация.

Към момента все още няма фактори за нов имотен балон, но не е изключено да се стигне при не добре премерени стъпки на предприемачи и купувачи, подлъгани от възходящия тренд през последните две години. "Активният пазар неминуемо привлича и непрофесионални инвеститори, затова купувачите трябва да разберат това навреме и да взимат информирани решения", предупреди Павлов. Той призова "държавата да си влезе в ролята и потребителят да бъде защитен".

Растящ пазар в София

Пазарът на жилища е най-динамичен в София, като броят на сделките е нараснал с около 20% през изминалата година – от 20 863 продажби през 2014 на 24 379, сочат данните на Агенцията по вписванията.

За година цените са нараснали средно с 10% по данни на "Адрес" и със 6% по "Бългериан пропертис". Психологическата граница от 800 евро/кв.м средна цена е премината. В редица престижни квартали като "Иван Вазов", "Изток", "Изгрев", "Яворов", "Лозенец" и центъра средната цена вече е трайно над 1000 евро/кв.м.

Възходящият тренд на цените и на сделките със жилища в София ще продължи и през тази година, прогнозират и от двете агенции. "Българиан пропертис" очаква поне 7% ръст, докато от "Адрес" са предпазливи и не се ангажираха с колко. Причината е падащият лихвен процент и растящото ново строителство. От "Адрес" очакват броят на сделките да се увеличи с още 10%, като пазарът ще достигне равновесната си точка между търсене и предлагане.

Търсените квартали

Няма промяна и най-желаните района в София за нов дом остават "Младост", центъра, "Изток" и "Изрев", които са известни като дипломатически квартали, каза Калоян Богданов, маркетинг директор на "Адрес".

Южните квартали продължават да бъдат най-предпочитани за покупка, a средната цена на закупените жилища в тези райони през 2015 г. беше около 830 евро/кв.м, сочат данните на "Бългериан пропертис". Друга популярна сред купувачите зона е районът на "Хладилника" и "Кръстова вада" по протежение на бул. "Черни връх" около мол "Парадайз център" и към околовръстния път. "Студентски град" и "Витоша" също са сред харесваните от купувачите, а наличието на ново строителство и добри цени - средно около 730 евро/кв.м, ги прави сред предпочитаните, сочат данните на "Българиан пропертис".

Най-евтино са се продавали жилищата в квартали като "Дружба", "Левски", "Сухата река" – средно около 580 евро/кв.м, по данни на "Адрес".

Сериозен е ръстът на сделките без отстъпка в цената – 32% срещу 18% за 2014 г., сочат данните на "Адрес".

Все по-често договарянето става за месец, растат сделките и в рамките на седмица, коментира Георги Павлов. Средният срок за изповядване на една сделка е около 50 дни, сочат данните на "Бългериан Пропертис". Това означава, че имотите са по-ликвидни, а купувачите все по-бързо взимат решение за покупка, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Българиан пропертис".

Повече сделки с инвестиционна цел

Заради ниските лихви по депозитите, които клонят към нула, расте броят на сделките с инвестиционна цел. По данни на "Адрес" покупките с цел инвестиция са били една пета от пазара на жилища в София (21%), докато преди две години те са били едва 9 на сто.

Расте и броят на сделките с ипотечен кредит, като те вече са минали психологическата бариера от 50%. Битката за клиенти от страна на банките ще бъде още по-ожесточена и към края на годината очакваме предложения от 4% лихва по ипотечните заеми, коментира Павлов. Богданов допълни, че физическите лица са предпочитан клиент на финансовите институции, защото са редовни платци.

Брокерите очакват падащите лихви по заемите и ръстът на работната заплата да компенсират покачващите се цени и покупката на жилище да бъде все по-достъпна. Така, ако имот от 60 кв.м според средната за страната стойност през 2013 г. се изплащаше със 65 работни заплати, то през миналата година бяха достатъчни 60 заплати, каза Богданов.

Това води и до покупката на по-скъпи жилища. "Адрес" отчитат изравняване на сделките за двустайни и тристайни апартаменти, ръст на покупките за над 100 000 евро, както и на дела на тези между 50 000 и 100 000 евро.