Стъпаловидни наеми съживяват пазара на офисните имоти

През последното тримесечие на 2009 година на пазара на офис площи се появиха първите признаци на по-висока активност от страна на наемателите, пише в свой доклад агенцията за имоти "Фортон Интернешънъл".

Според анализа участниците на пазара са осъзнали, че икономическите последствия ще се задържат трайно, причинени от световната криза, и това налага приспособяване към новата среда. Като резултат, голяма част от наемателите са направили постъпки за оптимизация на офисните си разходи, а собствениците се опитват да стимулират наемателите чрез предлагане на различни бонуси.

Стъпаловидни наеми, при които наемът се вдига съгласувано с наемателя с определени стъпки, гратисни периоди и покриване на разходите по преместването са сред стимулите, които са предлагани на клиентите.  Значително по-ниските наемни нива в новопостроените сгради са стимулирали голяма част от представителите на бизнеса да се ориентират към преместване с цел оптимизиране на разходите.

През 2010 г. се очаква процентът на незаетите площи да продължава да расте заради големия обем нови офис площи, който се очаква да излезе на пазара, прогнозират от “Фортон“. За последното тримесечие на 2009 година на пазара излязоха 38 200 кв. м нови офис площи. Година по-рано новите площи са били значително повече – 65 900 кв. м. Най-големите проекти обаче са запланувани да излязат на пазара именно през 2010 година. Очакванията са, че новите офиси през годината ще достигнат 360 000 кв. м. Общата площ на офисите в столицата в края на миналата година минава 1 милион кв. м, като 80% от тях са разположени на главните булеварди и в околностите на града. Около 460 000 кв. м бяха отложени или замразени към 2009 година.

Наемните нива са били около 13.50 евро на кв.м. за офиси клас А в последните месеци на 2009 г., допълват от агенцията. Средният наем за същия период на 2008-ма година е бил 17 евро на кв. м. Сградите от клас B и клас C поддържат наемни нива съответно по 8 и 4 евро на кв. м. Очакванията на "Фортон" са те да запазят равнищата си и през 2010 г.

Доходността от първокласни офис площи през периода се задържа на около 11% в София. Инвеститорите са били внимателни при подбора на офис площи, търсейки висококачествени сгради, които да отговарят на международните стандарти за качество, сочи още анализът.

Търговски площи

Подобно на предходните тримесечия, последното за 2009 г. също премина под знака на продължаващия застой на пазара на търговски площи. Въпреки колебанията на търговците и регистрирания спад в търсенето, редица мащабни проекти напредват в изграждането си и активното привличане на наематели. Само през 2010 г. очакваният обем нови търговски площи се равнява на близо 423 хиляди кв. м, което се явява сериозно предизвикателство пред капацитета на пазара в този сегмент. Понастоящем най-сериозна активност се наблюдава от страна на големите международни търговски вериги, чиято експанзия продължи със засилени темпове и в последните месеци на годината.

Същевременно наемните нива по главните търговски улици отчетоха пореден спад, като за София средните наеми по бул. Витоша се движат около 70 евро/кв.м. В провинцията тези нива варират между 45 и 55 евро на кв. м за периода октомври-декември 2009 г.

В столицата настоящото търсене на търговски площи е успешно балансирано между търговски улици и молове, докато в останалите градове главните улици продължават да бъдат основното ядро на търговска дейност и интерес от страна на наемателите.

Съществена разлика се забелязва между средните наемни нива в действащите молове и новите проекти, чието завършване очакваме в близките 2 години. Докато при първите

средният наем е от около 26 евро/ кв.м. за столицата и около 21-22 евро/кв.м. за другите големи градове, то при новите търговски центрове очакваните средни нива се движат в рамките на 18 евро/кв.м. в София и 15-16 евро/кв.м. за провинцията.

През ноември отвори врати и първият голям търговски проект в Габрово – Тера Център, прибавяйки нови 9000 кв.м. към общия обем модерни търговски площи, който към края на 2009 г. вече надвишава 245 хиляди кв.м.

Доходността от търговски площи в София се запазва при нивата отчетени за предходното тримесечие: около 9% за главните търговски улици и 10.5% за търговски центрове.

Логистични площи

Логистичните площи продължиха да бъдат сегментът, най-слабо повлиян от новите икономически условия.

Наблюдаваше се недостиг на модерни логистични площи през периода. Това е тенденция, която ще продължи и през следващите няколко години, докато проектите за нови площи не се осъществят. През периода се завършиха около 52 000 кв.м. нови логистични площи със завършването на Логистичен парк Божурище, Логистичен център Пени Маркет, Логистичен Парк София и Universal Логистичен Парк. Общият обем модерни логистични площи до момента в София и околността възлиза на 425 550 кв.м.

Договорите с наематели се сключваха за периоди средно между 3 и 5 години, като допълнителен стимул, който се предлагаше, бе гратисен период от 1 до 3 месеца. Наемните нива за първокласните площи се движеха между 4.5 и 5 евро на кв.м. За сравнение наемните нива в Западна Европа бяха между 3.5 и 4.5 евро на кв.м. за същия период. Немите отбелязват известен спад в сравнение с третото тримесечие когато средните нива бяха около 5.5 евро.

Сред предпочитаните локации за индустриални имоти бяха районите около столичното летище, околовръстното шосе, Божурище, зоната между магистралите Хемус и Тракия, както и територията около Елин Пелин и Костинброд. Логистичният сектор не отбеляза инвестиционни продажби през цялата 2009 година. Нивата на възвръщаемост нямаха промяна от третото тримесечие на 2009 и останаха около 13%. Процентът на незаетите площи скочи на 8.63%, което бе в синхрон със спада в търсенето в сегмента.

През четвъртото тримесечие на 2009, усвоените логистични площи в столицата възлизат на 15 265 кв.м. Индустриалният пазар страдаше от известна липса на модерни, новопостроени площи, търсенето не бе активно и собствениците бяха принудени да намалят цените, тъй като старите логистични площи обаче не отговарят на изискванията на инвеститорите. Въпреки, че на логистичния пазар няма голям брой модерни проекти, търсенето бе ограничено, което понижи наемните нива.

Пазарът на земи пък остава слаб за големи сделки. Въпреки значителния ценови спад, силен интерес към покупка на земя няма.