Прескочи към основното съдържание
Вход / Регистрация

УниКредит: Пазарът на жилища в София прегрява, но още няма балон

Не купувайте жилище, ако цената му е над целия ви доход за 6 години, съветват от банката

7 коментара
УниКредит: Пазарът на жилища в София прегрява, но още няма балон

Пазарът на жилища в София прегрява, но все още не може да се говори за балон. Ситуацията прилича на тази през 2003 г., тоест година преди старта на предходния балон на пазара, който се спука при избухването на световната финансова криза. Този извод направи главният икономист на УниКредит Булбанк Кристофор Павлов при представянето на годишния анализ на банката за пазара на недвижимости.

Пазарът на жилища има много по-дълги цикли (по 15-20 години) в сравнение с тези в икономиката като цяло (5-7 години). Предишният цикъл започна към 1998 г. и продължи докъм 2014 г./2015 г., когато по консенсусно мнение на експертите цените на имотите у нас достигнаха равновесно ниво спрямо доходите и бяха близко до фундамента, обясни Павлов. По думите му оттогава насам е започнал нов цикъл, като в момента България е на 7-та или 8-ата година от него, тоест е на нивото от 2003 г. в предишния цикъл – година преди надуването на балон на пазара. "Ако сегашните тенденции продължат, в края на 2023 г. може би вече ще имаме основания за балон в София", каза Павлов.

Предишният балон обаче се надуваше 5 години, преди да се спука и да започне спад на цените. "Трябва да имаме предвид, че балоните не се пукат лесно и могат дълго да тежат на икономиката", добави банкерът.

Според него обаче няма как сегашните тенденции да се запазят в новите икономически реалности. Павлов очаква охлаждане на пазара и спад на цените на жилищата в София през 2023 г. с между 10% и 15%. В същото време обаче от УниКредит не прогнозират драматични промени на пазара догодина. "Новите купувачи няма да намалеят, очакваме силен пазар на труда със запазване на нивото на безработица и нов двуцифрен темп на нарастване на заплатите", каза икономистът.

 
Източник: УниКредит Булбанк

Жилищата в страната са леко недостъпни

В София и Варна жилищата са достъпни за едва 10% от домакинствата с най-високи доходи. Има силно разкъсване между цени и доходи през последното десетилетие. В страната като цяло обаче ситуацията е доста по-благоприятна, сочи анализът на УниКредит. Той оценява достъпността на жилищата на фона на доходите на населението. Ако цената на жилището е по-малка или равна на средногодишния доход на домакинството за 6 години, то тя е подценена или балансирана, а жилището се води достъпно или умерено недостъпно. Ако цената на имота се равнява на дохода за 6, 8 или повече години, той се води надценен, а също - сериозно или крайно недостъпен. Не купувайте имот, когато цената му надвишава 6-годишния ви брутен доход, съветват банкерите.

Жилищата в България са по средата между умерено недостъпни и сериозно недостъпни. През 2021 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 6.1 години, за да си купи средно за пазара на страната жилище от 73 кв. м.

  
Източник: УниКредит Булбанк

Ако се направи разбивка според доходите на домакинствата, картината е по-различна. За 50-те процента домакинства с най-ниски доходи в страната жилищата са крайно недостъпни, като 10-те процента с най-ниски доходи е трябвало да спестяват целия си брутен годишен доход преди данъци в продължение на цели 13 години, за да купят средно по размери жилище от 73 кв. м. през 2021 г.

В три от 15-те най-големи града в извадката на УниКредит - Пловдив, Бургас и Стара Загора, средно за страната жилище могат да си позволят 20% от домакинствата. В Пазарджик жилищата са достъпни за 30% от домакинствата през 2021 г., в Русе - 40%, а в Сливен, Плевен, Перник, Шумен и Хасково – 50%, което автоматично означава, че жилищата в последните пет града са достъпни за средното домакинство.

 
Източник: УниКредит Булбанк

В София пазарът прегрява

В София обаче жилищата са крайно недостъпни за почти всички подоходни групи, сочи анализът на УниКредит.

По данни на Imot.bg в столицата се засича сериозно ускоряване на темповете на нарастване на цените на жилищата през 2022 г. - до 22% на годишна база. В 23% от кварталите в столицата цените са отчели годишен ръст от 30 и повече процента през третото тримесечие на 2022 г. Според данните от НСИ цените на жилищата в София са се удвоили за последните седем години, като за същия период общия паричен доход на домакинствата кумулативно е нараснал с 26%.

Това значи, че в столицата жилищата поскъпват значително по-бързо и по-сериозно от нарастването на доходите, което води до значително влошаване на достъпността.

Към третото тримесечие на 2022 г. в 3% от кварталите в София жилищата са достъпни, в 5% - умерено недостъпни, в 25% - сериозно недостъпни, а в 66% - крайно недостъпни, каза Кристофор Павлов. За сравнение, през 2008 г., в пика на предишния балон, крайно недостъпни са били имотите в 96% от кварталите в София.

Първи признаци на охлаждане

Други експерти също очакват охлаждане на пазара, за което вече има първи признаци.

Cтpaxът oт инфлaция, нecигypнocттa в eнepгoизтoчницитe и лиxвитe пo жилищнoтo ĸpeдитиpaнe, нeoбocнoвaнo виcoĸитe цeни зa няĸoи имoти, ca cpeд ocнoвнитe фaĸтopи, ĸoитo дpъпнaxa cпиpaчĸaтa нa eyфopичнoтo пaзapyвaнe нa имoти, коментира Снежана Стойчева управител на Imoti.net по време на организираното от платформата годишно събитие на бранша в София в началото на седмицата.

Πpeз 2008 г. зaĸyпeнитe жилищa в Coфия ca били 40 906, a пpeз 2021 г. - 36 836 бpoя. Πpeз тaзи гoдинa щe бъдaт oщe пo-мaлĸo, сочат данните на Агенцията по вписванията.

Bce пaĸ имoтитe ca ĸaтo вcяĸa дpyгa cтoĸa, нa ĸoятo инфлaциятa ce oтpaзявa и aĸo цeнитe пpи имoтитe cлeдвaт инфлaциятa, би тpябвaлo дa нe oчaĸвaмe дa тpъгнaт нaдoлy. Πopaди нaмaлeния интepec oт пoĸyпĸa нa имoт мoжe дa видим cпaд в цeнитe c 5-10% в близĸитe няĸoлĸo мeceцa, коментира Снежана Стойчева.

Средна цена на кв. м. за жилище в София

Източник: Imoti.net

През изминалото деветмесечие се наблюдава тенденция в търсенето на завършени имоти, като 84% от жилищата са монолит. Това заяви Даниела Иванова - началник отдел "Ключови партньорства" в Пощенска банка. По време на специализираното събитие тя представи анализ на жилищното кредитиране и тенденциите за 2022 г. Даниела Иванова посочи, че 15% е ръстът на средния размер на жилищен кредит в София. С 15% се увеличава и ръстът на средния размер на доходите на клиентите през тази година.

По думите на Кристофор Павлов от УниКредит Булбанк очакванията са лихвите по съществуващите жилищни кредити да се повишат от около 3% на 4% в следващата година. Новите заеми обаче ще тръгнат от малко по-високи нива. Ако обаче политическата криза не се разреши и България не влезе в еврозоната до 1-2 години, има риск цената на дълговото финансиране на държавата да скочи така, че да доведе до трайно увеличение на цената на кредита значително над очакваното повишение от 1-1.5 процентни пункта.

Високите цени на жилищата и нарасналата несигурност карат част от купувачите у нас да се отдръпнат от пазара и да изчакат. В резултат на това запитванията за покупка на жилища намаляват наред с обема на продажбите, а това са индикации за започнало охлаждане на пазара, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор агенцията за недвижими имоти "Българиан Пропертис".

подкрепете ни

За честна и независима журналистика

Ще се радваме, ако ни подкрепите, за да може и занапред да разчитате на независима, професионална и честна информационно - аналитична медия.

7 коментара

Екипът на Mediapool Ви уведомява, че администраторите на форума ще премахват всички мнения, съдържащи нецензурни квалификации, обиди на расова, етническа или верска основа.

Редакцията не носи отговорност за мненията, качени в Mediapool.bg от потребителите.

Коментирането под статии изисква потребителят да спазва правилата за участие във форумите на Mediapool.bg

Прочетете нашите правила за участие във форумите.

За да коментирате, трябва да влезете в профила си. Ако нямате профил, можете да се регистрирате.



  1. Honest John
    #7

    Днешната новина за Шенген идва само ден след като писах, че няма да ни пуснат. Догодина е наред Еврозоната. И как мислите, ще растат ли цените на копторите у нас? :)

  2. Коментарът е изтрит в 15:26 на 30 март 2023 от автора.
    #6
  3. Jack Daniels
    #5

    Може би са искали да кажа че балона още не се е спукал и има още малко "мегдан" за надуване.

  4. someone
    #4

    Тука всяка седмица продължаваме с примоционалните материали на банкерско-бетонно-брокерската мафия... Не се харчат термитниците, пък кредитите хич..
    Какво си купува един столичанин в повече, идвайки в някое ново или старосъздадено софийско панелно гето и заробил се за 30г. към някоя от банките на мафията?
    Паркомясто?! - йок! Тротоари (където въобще са изградени), свободни за пешеходци, без накацали по тях таратайки, улици с осветление, без дупки и с отводняване, не кални калдъръми, читава инфраструктура,

  5. skeleton
    #3

    Панелка в младост е равно на замък във Франция. Според брокерите :))) Не ми вярвате ? https://properties.lefigaro.com/announces/chateau-nievre-bourgogne-france/49238390/

  6. Honest John
    #2

    И понеже имотите били като "всяка друга стока" помислете си за кои други стоки си залагате цялото имущество в държава без право на личен фалит? Как ще се отрази евентуален отказ от Шенген, еврозона? Ще растат ли цените на имотите, когато вдигнат лихвите с още 1 или 2%? Въобще..въпроси, въпроси...но ипотекарите слушат песните на ОПГ-то и се надяват. Надяват се, че те и всички като тях са тарикати, нищо, че работят в лидъл за 1900лв. Бруто (след третата година).

  7. Honest John
    #1

    Разбира се, че няма балон :) Брокери и банкери са готови да измислят нова икономика само и само да продават ке.нефите на мутрите. Но вие вярвайте, роби на тухлите, че един ден ще сте на чисто.

Препоръчано от редакцията

подкрепете ни

За честна и независима журналистика

Ще се радваме, ако ни подкрепите, за да може и занапред да разчитате на независима, професионална и честна информационно - аналитична медия.