УниКредит: В София все още няма балон с цените на жилищата, но има дисбаланси

В София все още няма балон с цените на жилищата, но има дисбаланси. Това е основният извод от задълбочен анализ на цените на имотите, сравнени с доходите на населението, изготвен от УниКредит Булбанк.

Въпреки това жилищата в 46% от кварталите на София са крайно недостъпни, а в 38% - сериозно недостъпни за хората със средни доходи, коментира главният икономист на финансовата институция Кристофор Павлов.

Ситуацията в страната също е далеч от балон, сочи анализът.

Изследването е нестандартно

Анализът на УниКредит Булбанк е нестандартно за България и проследява жилищния пазар през последните 20 години.

Изчислено е съотношението на доходите спрямо цените на жилищата за страната като цяло и за 15-те най-големи градове. Отделно е сметнато и съотношението на доходите спрямо цените на жилищата за 98 локации (квартала) в София. Поради липсата на информация за средните цени на реално сключени сделки по квартали от официален регистър банката е ползвала данни от сайта Imot.bg. "Тези данни са за "цени продава", които в общия случай са по-високи от цените, на които се сключват сделки, така че получените резултати трябва да се интерпретират много внимателно", коментира Кристофор Павлов.

След това резултатите са представени в 4-степенна скала. Жилищата се смятат за "достъпни", когато домакинство със средни доходи трябва да спестява до 3 пъти годишния си брутен доход, за да си купи жилище с размер, равен на средния за страната (73 кв. м.). Имотите са "умерено недостъпни", когато домакинството трябва да спестява между 3.1 и 4 пъти годишния си брутен доход; "сериозно недостъпни" – между 4.1 и 5 пъти, и "крайно недостъпни" - повече от 5.1.

В София има риск от спад на цените

"Жилищата в София са много трудно достъпни в момента. Натрупва се напрежение. Връзката между цените на жилищата и доходи на средните домакинства започва да се разкъсва", коментира Кристофор Павлов.

По думите му в столицата има някои значително надценени локации, където цените на жилищата са достигнали нива, които са над онези, които съответстват на преобладаващото ниво на доходите. "Това означава, че е налице риск от спад в цените в някои локации. Ако по каквато и да било причина спадът в цените на жилищата съвпадне във времето с момента, в които цените на ипотечните кредити започнат да нарастват отново, рисковете за финансовата стабилност ще се увеличат", добави Павлов.

Той обаче уточни, че съществуването на риск за спад в цените на жилищата в София не означава автоматично, че този риск ще се материализира. Възможно е цените на жилищата да се стабилизират на вече достигнатите нива, докато в същото време доходите продължат да нарастват, което, ако продължи достатъчно дълго, би направило жилищата в София отново достъпни.

В София кварталите с най-голямо несъответствие между цени на жилищата и доходите са "Иван Вазов", където квадратният метър в офертите надминава 2000 евро към третото тримесечие на 2021 г., следван от "Изгрев", "Яворов", "Оборище", "Изток".

Сред кварталите с най-достъпни имоти съобразно доходите на населението са "Бутунец", "Кремиковци", "Илиенци", "Модерно предградие", "Свобода", "Връбница", "Люлин" 5, "Люлин" 2 и др.

Кристофор Павлов

Жилищата у нас са достъпни колкото в САЩ

Жилищата в България през 2020 г. са били "сериозно недостъпни", тоест домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 4.3 години, за да си купи жилище от 73 кв. м.

За 20-годишния период от 2000 до 2020 г. това съотношение е било 4.8 пъти годишния доход.

В момента жилищата в България са толкова достъпни, колкото и в САЩ, сочат приблизително сравними чуждестранни данни, цитирани от Кристофор Павлов.

Спадът в цените след предишния балон продължи 4 години

Кристофор Павлов обясни, че циклите с цените на жилищата са много по-продължителни от общо икономическите цикли, като често продължават 15 - 20 години.

Данните сочат, че при предишния цикъл с цените на жилищата пазарът в София се характеризира с ясно изразен "boom and bust" модел, тоест подем, последван от спад на цените.

От края на 2003 г. темповете на растеж на цените на жилищата започват значително да изпреварват растежа на доходите. Само за една година от "достъпни" (съотношение доходи към цени от 3.1 пъти през 2003 г.) жилищата стават "крайно недостъпни", като съотношението нараства до 5.4 пъти през 2004 г., сочи анализът на УниКредит Булбанк.

Следват още 4 години, в които достъпността на жилищата продължава да се влошава, като достига най-високата стойност за съотношението от 8.1 пъти през 2008 г. През този период цените на жилищата са далече от нивата, които преобладаващото ниво на доходи предполага.

"Формира се балон, който достига толкова големи размери, че когато корекцията надолу в цените на жилищата започва през 2009 г. са необходими цели 4 години, преди цените да се стабилизират отново", коментира Кристофор Павлов.

Две години след като низходящият тренд с цените на жилищата приключва, се достига и най-ниската стойност за съотношението цени спрямо доходи - 3.8 пъти, като тя е отбелязана през 2014 г. Така в края на този цикъл съотношението цени спрямо доходи е по-високо отколкото в началото – от около 3 пъти брутния годишен доход то се покачва до малко под 4 пъти.

Пазарът засега е далеч от балон

Данните сочат, че от 2014 г. е започнал нов цикъл, но той все още е далеч от нивата, характерни за балон на пазара. Това означава, че очакванията са цените да продължат да растат, като не е сигурно, че изобщо ще се стигне до балон. Според Павлов, ако доходите продължат да растат с добри темпове, разминаването с цените на жилищата няма да е толкова драстично. За свои вътрешни цели УниКредит ползва ориентир за балон на пазара границата от 8 пъти годишния брутен доход в продължение на поне 2 години.

Според анализа на УниКредит Булбанк за домакинствата е изгодно да купят жилище, когато съотношението цени спрямо доходи е под 4.1 пъти (тоест когато жилищата са или "достъпни", или "умерено недостъпни"). Тези условия са били налице в шест години от предишния цикъл – в началото (от 1998 г. до 2004 г.) и в края (през 2013 г. и 2014 г.).

Към 2020 г. цените на жилищата остават "сериозно недостъпни" (показател 4.3), но все още като че ли не изглеждат опасно далече от нивата, които преобладаващото ниво на доходи в страната предполага, смята Павлов.

Най-недостъпни са жилищата в големите градове

Като правило колкото по-голямо е населеното място, толкова по-недостъпни са жилищата.

В четири от петте най-големи градове (София, Пловдив, Варна и Бургас) жилищата са "крайно недостъпни" за домакинствата със средни доходи през 2020 г. В тези градове жилищата са достъпни само за 10-те процента домакинства с най-високи доходи.

В петия най-голям град – Русе, жилищата са "сериозно недостъпни" за домакинствата със средни доходи.

Средният ипотечен кредит е 150 000 лв.

Сериозен ръст на жилищното кредитиране се регистрира тази година – 14% за периода януари – октомври 2021 г., каза Юлиан Влахов от УниКредит Булбанк. Ръстът при новите продажби спрямо 2020 г. е още по-впечатляващ – близо 40%.

Лихвите заедно с таксите и комисионите се запазват на ниво около 3%.

Заеми за жилище се отпускат предимно за София, Пловдив, Варна и Бургас, каза още Влахов.

Средният ипотечен кредит е в размер на 126 000 лв., но най-често се отпускат заеми от 150 000 лв.

Срокът за изплащане на кредита вече достига 30-35 години. Финансира се до 90% от стойността на имота, като се отпускат заеми и за имоти в груб строеж.

ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА В КВАРТАЛИТЕ НА СОФИЯ (Графика: УниКредит Булбанк)