Възход за логистичните площи и срив на пазара на офиси и търговски помещения

Под една трета от служителите работят в офиси, двоен ръст на свободните магазини в моловете

Възход за логистичните площи и срив на пазара на офиси и търговски помещения

Пандемията от коронавирус драматично промени пазара на бизнес имоти. Офисите и традиционните магазини се изпразват за сметка на нарастващото търсене на логистични площи, по познати като складове. Тенденцията е глобална и българският пазар не прави изключения от нея.

Консултантските компании отчитат исторически спад при наемането на офис площи, които останаха празни заради Covid-19.  Проучване на "Кушман и Уейкфилд Фортън" (Cushman& WakefieldForton)показва, че под една трета от служителите работят от офиса. Преди дни MBL отчете, че за първи път в съвременната история на София спадът в търсенето на офиси е довел до отрицателно нетно усвояване на площи, каквото не е имало и по време на икономическата криза през 2009 - 2010 г.  

При търговските площи броят на празните магазини в моловете се е удвоил спрямо началото на годината и вече достига 9%. Всичко това поставя под натиск наемните цени при офисни и търговски площи и те вървят надолу.

В същото време расте пазарът на логистични площи и наемните цени и търсенето им е стабилно. В София се изграждат 241 426 кв. м модерни логистични площи, сочат данните на "Кушман и Уейкфилд Фортън".

Ръст в преотдаването на офиси през следващите месеци

И през третото тримесечие на годината се наблюдава забавяне на пазара на офис площи в следствие на корона кризата и промяната в начина на работа.  Обемът на наетите офиси за периода е с около 60% по-малък спрямо средните стойности за последните 5 години, показва докладът на "Кушман и Уейкфилд Фортън".

Според него повечето компании са в изчаквателен режим относно наемането на нови офиси. Част тях дори търсят възможности да преотдават вече наети пространства с цел да оптимизират разходите си.

"През следващите месеци очакваме ръст на преотдаването на площи, които към момента не са необходими на наемателите, но те нямат опция да ги освободят заради подписаните дългосрочни договори. Това се случва в Европа и в глобален план и очакваме този процес да се прояви по-видимо през следващите тримесечия", коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в "Кушман и Уейкфилд Фортън".  

Проучване компанията сред наематели на офис площи с общо над 42 000 служители показва, че 84% от тях нямат яснота кога ще върнат за постоянно служителите си в офиса, а 15% планират да направят това до пролетта на 2021 г.

При аналогично проучване през юни тази година преобладаващата част от запитаните обмисляха да върнат служителите си на работните им места през есента. Изместването на този срок е свързано с разрастването на коронавирус епидемията и свързаните с нея неясноти за бизнеса.

"В тази ситуация повечето наематели не могат да преценят дългосрочните си нужди от офис площи и се въздържат от решения. Подобна реакция виждаме и в други страни в Европа, в САЩ и това обяснява намалелия обем наемни сделки на офис пазара", коментира Йордан Кръстев, мениджър "Офис площи" в "Кушман и Уейкфилд Фортън".

От началото на годината са сключени сделки за наем на общо 73 625 кв. м при 108 600 кв. м за деветмесечието на 2019 г. Доминират подновявания на договори или се приключват сделки за преместване на нова локация, които са били в процес на преговори в предходни тримесечия.

Делът на незаетите офис площи през третото тримесечие на годината достига 11.4%, като се очаква да нараства.

Близо 60% от офис сградите в анкетата са посочили, че нямат освободени площи. В същото време обаче 48% от наемателите планират да намалят заеманите от тях офиси, а 44% - да запазят сегашния им размер.

Очакванията на бизнеса са делът на работата от къщи да нарасне в сравнение с времето преди разпространението на корона вируса.Това ще освободи площи за преотдаване или за разрастване на наемателите в рамките на вече наетите офиси.

За момента офертните наеми са стабилни, но забавянето на пазара провокира наемодателите да предлагат повече стимули и отстъпки като стъпаловиден наем или периоди без наем.

За първокласни проекти в центъра на София офертните стойности са 15 евро/кв. м. По протежение на големите булеварди нивата се движат в рамките на 12 - 14 евро/кв. м.

Прогнозата е увеличаването на свободните площи и излизането на нови проекти на офис пазара да постави под натиск наемите през следващите тримесечия, особено в райони с концентрация на нови проекти.

През следващите 6 месеца е планирано завършването на около 100 000 кв. м нови офис площи. Едва 22% от заявените за завършване до края на годината площи са отдадени под наем. Изпълнението на проектите се движи в срок, но е възможно някои от собствениците да не бързат с въвеждането на сградите в експлоатация, ако нямат ангажименти към наематели, посочват от консултантската компания.

На инвестиционния пазар е налице интерес към офис проекти в развитие, както и към по-малки сгради с отлична локация и потенциал да генерират устойчива доходност.

"Очакваме на пазара да се появи и друг продукт - качествени офис сгради с дългосрочни договори и първокласни наематели, които имат висока капиталова стойност. Такива имоти към момента не се предлагат въпреки инвеститорския интерес към завършени сгради с висока ликвидност", каза Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в "Кушман и Уейкфилд Фортън".

Двоен ръст на свободните площи в моловете

Умерена активност на наемателите на фона на продължаващия спад на потреблението - пазарът на търговски площи запазва сходни тенденции и през третото тримесечие.

Затруднените продажби и спадът в оборотите забавят експанзия и планираните разширения на голяма част от търговците. В много сегменти се наблюдава оптимизация на мрежата от магазини, което води до ръст на свободните площи в моловете и на търговските улици.

Незаетите площи в търговските центрове в София са нараснали почти двойно спрямо началото на годината и вече достигат 9%.

Спортните продукти, бързооборотните стоки, дрогериите и обзавеждането на дома са сред секторите които се справят по-добре в настоящата ситуация.

Сред по-значимите откривания през третото тримесечие са новият магазини на IKEAвъв Варна, JYSKс две нови локации, веригата за дрехи втора употреба Maniaс нов обект в София и Decathlonв Бургас.

"Концепцията на big-boxобектите се радва на засилващ се интерес в страната, както от страна на наематели така и на крайни клиенти. Форматът е предпочитан от търговците на бързооборотни стоки, дрогерии, дискаунт брандове, които се групират при експанзията си в по-малки населени места, за да се възползват от синергията помежду си. В процес на изграждане са и няколко ритейл парка в регионални градове в страната", уточни Иван Граматиков, мениджър "Търговски площи" в "Кушман и Уейкфилд Фортън".

След няколко години на плавен ръст на наемните цени, по-слабата активност на наемателите през последните месеци е предпоставка за понижение на нивата.

Офертните цени за първокласни локации във водещите търговски центрове в София варират около 30-36 евро/кв. м.

Индустриални площи

Пазарът на индустриални имоти отбелязва висока наемна активност и значителен обем площи в строеж през третото тримесечие на годината.

Завършените за собствено ползване и наетите логистични площи за периода са 32 456 кв. м, което е значително над средните стойности за юли – септември през последните 10 години.

Активността на пазара бе подкрепена от завършването на фази от два големи логистични проекта - Индустриален парк София Изток и логистичен център "Транскапитал", както и от разрастването на компании от сферата на търговията на дребно и дистрибуцията.

В ход е строежът на 241 426 кв. м в София.

"Секторите, в които се отчита растеж – бързооборотни стоки, мебели и стоки за дома, както и онлайн търговията са основните двигатели на търсенето на логистични площи. Въпреки че през последните тримесечия бяха сключени няколко по-значителни сделки за наем, на пазара продължава да доминира строителството на проекти за собствено ползване или по поръчка (build-to-suitе). Това води и до активно търсене на строителни терени за строеж на производствени и складови площи в покрайнините на София и в развиващите се индустриални зони", коментира Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални площи и развитие на парцели" в "Кушман и Уейкфилд Фортън".

Стабилното търсене поддържа устойчиви офертните наемни цени на модерни складови площи в София - около 4.2-4.4 евро/кв. м за малки и средно големи проекти. При по-големите квадратури, над 10 000 кв. м, офертните нива са под 4 евро/кв. м.

Споделяне

Още от Бизнес

Как смятате да прекарате Коледа и Нова година?