Високи цени спъват сделките с луксозни имоти

Въпреки общото икономическо оживление и ръста в доходите и кредитирането в България, пазарът на луксозни имоти отбеляза спад в активността през първото полугодие на годината.

Причината е високите продажни цени. Силно остава търсенето на парцели за еднофамилни къщи в кварталите по Витошката яка. Това показва анализът на пазара на консултантската компания за имоти от най-висок клас "Юник Естейтс" за първата половина на 2018 г.

Търсене и предлагане

През второто тримесечие на 2018 г. активността на пазара на луксозни жилища остава слаба, заради високите цени на имотите. Тази тенденция се наблюдава главно при сделките с инвестиционна цел, които претърпяха своеобразен бум в София.

В резултат на засиленото търсене на имоти за инвестиция, често се случва жилища да се препродават няколко пъти на все по-високи цени. Това влияе и на ценовите нива на наемния пазар, които продължават да растат, за да могат да осигурят възвращаемост на средствата, вложени в препродадените имоти.

Заради високите цени на пазара, активността при имотите в ниския ценови клас – между 150 000 и 300 000 евро – бележи спад. Към тази категория се отнасят предимно апартаменти извън централните столични райони или по-малки жилища в центъра на София.

Статистиката показва, че офертните цени на подобен тип жилища често достигат 2300 – 3000 евро/кв.м през последните месеци, което значително пречи на сключването на сделки.

"Подобни цени категорично не се приемат от купувачите и консултантите на недвижими имоти. Жилища за ремонт в центъра на София, които през 2017 г. не надхвърляха 1500 евро, вече се предлагат за 2000 евро/кв.м", посочи Светослава Георгиева, оперативен директор на "Юник Естийт".

Според нея осъществяването на подобни сделки е трудно, най-вече поради липсата на качествена поддръжка на предлаганите имоти. Отделно, покачването на цените води до изчезване на нишата за инвестиции в стари жилища за ремонт, което ще рефлектира значително на пазара, посочва Георгиева.

Въпреки цялостния спад в активността на пазара на луксозни имоти, през първото полугодие на 2018 г. се наблюдава лек ръст в продажбите във високия ценови сегмент – над 500 000 евро. Повишеният интерес към подобен тип жилища произлиза основно от нарастващия брой сделки с къщи. Все пак предлагането продължава да изостава спрямо търсенето, поради липсата на качествено строителство.

Интересът към покупка на къщи в кварталите в полите на Витоша е трайно висок, но ограниченото предлагане подтиква купувачите да се ориентират към алтернативи. Тази тенденция води до засилено търсене на малки строителни парцели, подходящи за изграждане на еднофамилни къщи. Сделките, които се осъществяват в този район най-често, варират между 100 000 и 150 000 евро, като най-голям интерес представляват имоти в кварталите по южната дъга на Околовръстен път, Драгалевци, Симеоново и старата част на Бояна. Тъй като парцелите в тази част на София са дефицитни, покупките се реализират бързо при разумни цени.

Цени

Първата половина на 2018 г. бележи 15% ръст в цените спрямо същия период миналата година. Най-високи са нивата в района на Докторски паметник и централната част на София. През последните месеци средните цени за продажба на имот в посочените зони трайно варират между 2000 и 2400 евро/кв.м. Тези райони се характеризират с най-активен инвестиционен пазар, заради многобройните сделки със стари апартаменти, които, след цялостно обновяване, отново са на пазара за наем или препродажба.

В разрез с тенденцията за ръст в цените при продажбите на луксозни имоти, засиленото предлагане на жилища доведе до спад в цените на наемния пазар в някои райони като Драгалевци и кварталите "Изток" и "Младост". Тази тенденция се дължи на споменатия ръст в инвестиционни покупки през последните години, който доведе до превес на предлагането над търсенето.

Ключова роля за развитието на наемния пазар в София също така изигра сегментът на кратките наеми. През първото полугодие на 2018 г. се наблюдаваше засилен интерес към Airbnb услугите у нас, дължащ се на все по-голям избор от нискотарифни полети, както и увеличено търсене на луксозни апартаменти покрай председателството на ЕС в България.

През последните месеци обаче наемният пазар изконсумира тези ефекти, като много собственици започнаха да се връщат към по-дългосрочното отдаване на имоти.

Въпреки засилената активност в някои столични квартали, наемният пазар също страда от надценени оферти през последните месеци, като горната граница за наем на луксозен апартамент с една спалня е 600 – 650 евро, а за такъв с две спални – 1200 евро. В подобни случаи, специалистите съветват собствениците да се стремят към реалистични цени за наеми, за да предотвратят излишно дългия престой на жилищата на пазара.