Южноафрикански фондове на пазар за молове в България

Рекорден ръст на инвестициите в бизнес имоти през тази година, отчитат консултантските компании. Интересът е основно към моловете и идва от инвестиционни фондове от Република Южна Африка (РЮА) и не само от там. Има и сделки за офис сгради и хотели, но те засега са по-скоро единични.

До момента са купени пет мола за близо 450 млн. евро. Договорен е и шести за около 100 млн. евро. "Няма мол у нас, за който в момента да не се водят преговори за покупка", коментира Асен Лисев, управител на MBL/CBRE, пред Mediapool.

Международната консултантска агенция "Колиърс" (Colliers) отчете ръст от над 213% на инвестициите в бизнес имоти у нас за полугодието спрямо същия период на 2016 г.

"Със сделки за над 400 млн. евро само за първите осем месеца 2017 година се очертава като рекордна за инвестиции в търговски центрове. С този резултат вече изпреварваме предкризисната 2008 г., когато обемът на пазара на търговски площи достигна 345 млн. евро", коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на консултантската компания за бизнес имоти "Фортън", стратегически партньор на "Кушман и Уейкфилд" (Cushman&Wakefield) за България. Прогнозите на компанията са инвестициите в бизнес имоти у нас да надхвърлят 900 млн. евро през 2017 г.

Тенденцията е обща за Централна и Източна Европа и България не прави изключение от нея. Общо в региона за първите шест месеца на годината са инвестирани 5.4 млрд. евро, което е ръст от 17% спрямо година по-рано. В България е отчетен най-големия ръст от 213%. В Румъния той е 155%, а в Чехия - 114%, показват данните на "Колиърс".

След като бяха изкупени атрактивните бизнес имоти в съседните държави, фокусът на инвеститорите през тази година се насочи и към България, коментираха експертите.

Сделките до момента

До момента са финализирани сделките за пет мола, а шести е в процес на придобиване.

Най висока цена беше постигната за "Сердика център" на бул. "Ситняково" в София – 207 млн. евро. В цената е включена освен търговската част и офис площите. Купувачът на третия по големина търговски център в столицата е южноафриканският фонд New Europe Property Investments (NEPI).

Друг южноафрикански инвеститор - Hyprop Investments Limited придоби втория по големина столичен мол – The Mall на бул. "Цариградско шосе" за 156 млн. евро. Цената е без магазина на "Карфур", за който се очаква да бъдат платени още около 20 млн. евро.

Търговските центрове "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора" пък бяха купени в пакетна сделка от трети южноафрикански фонд - MAS Real Estate - за 62 млн. евро.

Петата сделка за "Мол Варна" е единствената, при която купувачът не е фонд от РЮА. Търговският център е придобит от регистрираното в Малта дружество – "Одесос Рийл Естейт Груп Лимитид" за малко под 25 млн. евро. Зад офшорката стоят френско-италиански инвеститори, твърдят брокери.

През пролетта една от големите компании в строителния бранш – "Хидрострой", обяви, че е придобила и първия варненски мол – "Мото Пфое" - без да посочи цената на сделката. Обектът обаче вече не работи като търговски център. На последните му два етажа са разположени офисите на строителния предприемач, на втория са офисите на дружества за комунални услуги, където може да платите сметки за ток, вода, газ, както и банкови офиси, а на партерното ниво са ресторанти и спортен център.

Пред финализиране е и сделката за най-препродавания столичен мол – Mall of Sofia за 104 млн. евро с четвърти южноафрикански фонд - Acsion.

При останалите бизнес имоти също бяха направени няколко запомнящи се сделки от началото на годината. Сред тях са покупката на Телефонната палата в София за 17.3 млн. евро от фирма на Васил Божков и на историческата сграда в центъра на София на ул."Иван Вазов", зад Народния театър, където се намира офис на "Уникредит Булбанк". Тя беше купена за 10.5 млн. евро от фонда Black Sea Property.

Продаден беше и "Интерхотел България" на централната бургаска улица "Александровска". Дълги години хотелът беше собственост на "Еврокапитал-България" на Митко Събев, бивш мажоритарен акционер в "Петрол". Новият собственик на хотела е "България хотел мениджмънт", част от MVF Holding.

Защо България

Стабилните макроикономически показатели на България я правят атрактивна за инвеститори в бизнес имоти, които търсят сигурност на инвестицията си, коментира Явор Костов от "Фортън" пред Mediapool.

За второто тримесечие на 2017 г. НСИ отчете икономически растеж от 3.6% и повишаване на средната заплата с 10% на годишна база. Преди дни пък социалният министър Бисер Петков отчете най-ниската безработица у нас от световната криза насам от 6.7 на сто.

Ръстът на икономиката и потреблението, които водят до по-високи обороти на търговците и съответно на наемите правят страната ни атрактивна за инвеститорите, каза Михаела Лашова, изпълнителен директор на "Фортън".

Макар голямата част от българските молове да отчитат загуба (на печалба са "Парадайз център" и The Mall) във финансовите си отчети за 2016 г., оперативните им резултати са положителни, а доходността от тях е висока 7.5 – 8 на сто, твърдят консултантите. Това е и причината средният наем на помещение в търговски центрове в столицата да отбележи ръст от близо 3% за година - до 35 евро/кв. м, по данни на "Колиърс". Прогнозата е за задържане на тези нива в следващите месеци.

Според анализа на консултантската компания липсата на нови търговски площи подкрепя възходящото развитието на съществуващите, които поне в София са пълни с наематели. Това помага на работещите проекти да затвърдят позициите си на пазара и увеличава тяхната привлекателност за инвеститорите.

Интересът за придобивания има основно от фондове и компании, които изграждат портфолио от активи в региона и нашата страна е сред целевите им пазари.

Нов тип инвеститори, основно от РЮА

"В момента не само расте интересът за придобивания, но се променя и профилът на инвеститорите. От сделки за подценени активи в предходните години, сега сме на етап, когато се търсят първокласни имоти в условията на умерен риск и намаляваща доходност. Вървим към момента, когато страната ни ще влезе в полезрението на консервативните инвеститори", коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на "Фортън".

Именно инвестиционните фондове от Република Южна Африка са такива. Основните инвеститори в тях са пенсионни и застрахователни дружества, както и стотици частни инвеститори. Те са листвани основно на борсата в Йоханесбург, а някои от тях и на борсите в Холандия, Варшава и Букурещ. Те търсят по-висока доходност на инвестициите си, бягайки от политическата и икономическа несигурност, обхванала една от най-развитите страни на "черния" континент.

През 2014 г. и 2015 г. кредитните агенции "Стандарт енд Пуърс" и "Фич" понижиха рейтинга на РЮА до "боклук" заради слабите перспективи за растеж, нарастващия държавен дълг и високия дефицит по текущата сметка. За 2016 г. икономическия растеж беше 0.3% от БВП, а за тази година очакванията са да нарасне до 0.6%. Продължаващият слаб растеж засилва високата безработица, която достигна 12-годишен връх от 27.3% през третото тримесечие на 2016 г., в момента е 26 на сто. Бедността си остава най-голямото предизвикателство, като една пета от населението попада в тази графа.

За да се компенсират влошаващите се показатели през тази година, бяха увеличени някои данъци. Данъкът върху личните доходи скочи от 41 на 45% (за сравнение у нас е 10%), данък дивидент се повиши от 15 на 20% (у нас е 5%). В допълнение в средата на годината беше внесен и законопроект за данък за замърсяването с въглеродни емисии.

Всичко това доведе до насочване на инвестициите на южноафриканските фондове към Централна и Източна Европа. Походът им започна от Полша, пренесе се в Чехия и Румъния, за да достигне през тази година и България. Засега интересът им е насочен единствено и само към търговските центрове, казват от консултантските компании.

Въпреки това имаме очаквания и за големи придобивания от чужди инвеститори и в други сегменти, като офис площи и хотели, коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във "Фортън".