Защо сделките с имоти се изповядват по данъчна оценка?

Скандалът с евтините жилища на управляващите купени от инвеститорската компания "Артекс", показа нагледно колко е голяма ножицата между пазарната стойност и данъчната оценка на имотите в София. В провинцията нещата не стоят точно така.

Масово имотните сделки в големите градове се сключват въз основа на данъчната им оценка. Както се изрази адвокат Михаил Екимджиев, това е масов спорт. Прави се, за да се спестят данъци – основно данък за възмездно придобиване на имущество и ДДС.

Няма данни каква част от сделките са изповядани на пазарната стойност на придобиването на имота, а и не може да има. Причината е, че нотариусите изповядват волята на две страни в процеса – купувача и продавача.

Както обясни подалата оставка заради "Апартаментгейт" правосъдна министърка Цецка Цачева, тя е имала предварителен договор "на зелено" и предстои да доплаща още за апартамента. По думите ѝ имотът не е купен от "Артекс" с отстъпка, а по пазарни цени.

Вратичките в закона

От къде идва разминаването в твърдението на Цачева и записания материален интерес по сделката в имотния регистър, според който квадратът на жилището ѝ излиза около 600 евро/кв.м.

При покупката на имот "на зелено", цената му е по-ниска, отколкото ако е готов до ключ. Така човек може да си купи апартамента на груб строеж (Акт 14). След това се подписва нов договор, в масовия случай отново със същата фирма, за довършване на жилището. Тази цена обаче не се записва в нотариалния акт за придобиването на имота, обясни схемата инвеститор пред Mediapool. Това се прави с цел да се спестят данъци и не е незаконно. Това е утвърдена практика при покупката на имот "на зелено".

Най-вероятно затова Цецка Цачева твърди, че е купила апартамента по пазарни цени и не е ползвала никакви отстъпки. 

Друга законова възможност, която се ползва, е чрез създаване на нова фирма, която не е регистрирана по ДДС. Собственикът на жилището продава апартамента като физическо лице на фирмата, а купувачът като физическо лице го придобива от нея. По този начин се спестява ДДС. Това е използвано при размяната на апартаментите на Цветанов. Двете жилища, които той разменя за новия апартамент, се купуват от фирма, която след това ги продава на Симеон Велков, бивш подчинен на Цветанов ИТ специалист в ГЕРБ. От цялото това прехвърляне изглеждаше, че "Артекс" са загубили 90 000 лв., но най-вероятно са спечелили от неплащането на ДДС.

Друга законова вратичка за спестяване на ДДС е продажбата на жилище между две фирми, като след това то се полза за живеене. Това се разбра при акция "Хеликоптер" на данъчните, проведена още през 2010 г. по времето на първия мандат на Бойко Борисов. Тогава се оказа, че около 70% от луксозните имоти са собственост на фирми, за да бъдат избегнати данъци. 

Законно ли е?

Според юристи, до които Mediapool се допита, всички тези възможности са легални и законни. Затова проверките на антикорупционната комисия по изнесените в медиите случаи най-вероятно няма да открие нищо незаконно.

От друга страна, други юристи смятат, че има допуснати нарушения и те са свързани с декларирането на неверни данни и обстоятелства с цел избягване на данъци. Това е данъчна измама, за която се носи наказателна отговорност, твърдят те.

Предстои да се види до какви заключения ще стигнат Антикорупционната комисия и прокуратурата, но е показателно, че премиерът Бойко Борисов предпочете да вземе оставките на Цветан Цветанов, Цецка Цачева и двама зам.-министри, без да чака резултата от проверките. Той правилно се е ориентирал, че дори всичко по сделките им да се окаже законно, ще остане да тегне съмнението дали и те не са "тарикати", укриващи данъци, а отделно за конфликт на интереси и търговия с влияние.

Самите проверки на КПКОНПИ по "Апартаментгейт" пък вече изглеждат компрометирани, след като стана известно, че председателят на комисията Пламен Георгиев дори е придобил жилищата си на цена под данъчната оценка, които той обясни с грешки в документите, които онзи ден спешно коригира.  Тук обаче съмнението е каква е реалната цена, която той е платил за двата си апартамента.

Банките помагат за изсветляването на сектора

Според наблюдения на брокери, сделките изпоядани на данъчна оценка и на реалната цена са 50:50.

При покупката на жилище със собствени средства обикновено се предпочита сделката да се изповяда на данъчна оценка. Основният аргумент е спестяване на данъци. Това се прави също така и когато не можеш да докажеш произхода на средствата.

На реална цена обикновено се сключват сделки, при които имотът се купува с ипотечен кредит. Това се поставя като изискване от страна на банките, а и клиентите имат по-голяма сигурност. На реална цена изповядват сделки и клиенти, които не искат да си имат проблеми с данъчните при евентуална проверка в бъдеще за произхода на средствата, показват още наблюденията на брокери.

Премиерът Бойко Борисов се закани да бъдат предприети законови промени, ако се установят вратички в закона за изповядване на сделки под пазарни цени. Към момента няма лансирани предложения в тази посока и дори идеи.

Каквито и промени да бъдат предприети обаче, трябва да се пипа много внимателно, предупреждават експерти. Причината е, че данъчната оценка на имотите е въведена като защитен механизъм за гарантиране на плащания не само по сделките за придобиване на недвижима собственост, но и за определянето на такса смет и данък сгради.

След драстичното увеличаване на данъчните оценки на имотите през 2009 г., когато беше достигнат пикът преди кризата, в момента на много места в провинцията, основно в по-малките градове, но и в някои областни, данъчните оценки са значително по-високи от пазарните.