Еуфория, прегряване, надценяване, изкривяване, рекорди на пазара на недвижими имоти. Накратко – цените на жилищата в големите градове у нас полудяха през последните години.

Брокерите все по-трудно се наемат да прогнозират с колко ще поскъпват, след като пазарът разби прогнозите им на пух и прах. Очакванията им за плавен ръст на цените ги опроверга, а мерките на Българска народна банка за успокояване на пазара не дават резултат.

Така изпращаме поредната година по ръст на цени и сделки с недвижими имоти. Средната цена на жилищата в София вече гони 2000 евро/кв.м, а тези във Варна (1450 евро/кв.м) и Бургас (1300 евро/кв.м) изпревариха Пловдив (1260 евро/кв.м), по данни на агенция за недвижими имоти "Бългериан Пропертис".

"Цялата "лудост", която наблюдаваме на жилищния пазар в последните години, се дължи на оптимизма, който имат хората вследствие на растящите заплати и ниските лихви по ипотеките", коментира д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна и член на Съвета на директорите на агенцията за имоти "ЕРА България" по време на форум на форум за имоти в София. Според него пазарът вече показва признаци на "надценени имоти".

Другият фактор, който помпа цените нагоре е очакването влизане на България в еврозоната, което обаче все се отлага. Последният дедлайн е 1 юли 2025 г., но това е малко вероятно да се случи на фона на липсващ държавен бюджет за следващата година и редовно правителство.

Тази "лудост" на пазара на имоти е характерна за икономически активните региони – там, където има хора. Най-стремглаво е поскъпването в София, Пловдив, Варна и Бургас, но цените растат още и в Русе, и в Стара Загора, сочат данните на НСИ.

"Надявам се хората да осъзнаят, че вече е достигнат ценови пик", каза Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Българиан Пропертис".

От "Имотека" смятат, че надценените жилища трудно ще бъдат реализирани на пазара през 2025 г. , а от "Адрес" са на мнение, че пазарът през следващата година е "трудно предвидим".

Водещият пазар – София

Жилищният пазар в София приключва 2024 г. с впечатляващи резултати, затвърждавайки позицията си на водещ. Изминалата година започна с плавно повишение на цените, но основният импулс дойде през втората половина. Този ръст в голяма степен се дължи на дисбаланса между търсенето и предлагането. Новите оферти на пазара са намалели с 10% спрямо предходната година, което ограничава възможностите за купувачите, особено на вторичния пазар (готовите жилища), където предлагането е изключително слабо, посочват брокерите.

Банковото кредитиране, което е основен фактор, допринасящ за нарастването на цените, се е увеличило с 26% на годишна база. За първите девет месеца на годината банките бяха предоставили кредити, равностойни на целия обем за 2023 г.

Средната обща цена на закупените апартаменти в София се повишава до 159 500 евро от около 140 000 евро в края на 2023 г., сочат данните на "Бългериан пропертис". По данни на агенцията при завършените жилища на вторичния пазар цените, на които се сключват сделки, варират между 2300 – 2500 евро/кв.м. В най-престижните райони на София стойностите доближават 4000 евро/кв.м, което е психологическата граница за сключване на сделки към момента.

Въпреки тези стряскащи стойности, данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в София бележат ръст от близо 13% за деветмесечието на годишна база. За първите девет месеца на годината в София са вписани 24 818 сделки.

Най-много продажби са регистрирани в Банишора (1968 евро/кв.м), Малинова долина (1420 евро/кв.м) и Кръстова вада (2000 евро/кв.м). Това са и районите с най-много нови обекти ново строителство, които в момента движат пазара и през последните десетина години са по-предпочитани от купувачите.

Новото строителство не успява да компенсира интересът към покупката на жилища в столицата. Данните на НСИ за издадените нови разрешителни за строеж покзват спад от 20% за сградите и 30% за жилищата в тях спрямо 2023 г. Това означава, че и новите сгради, които предстои да излязат на пазара, няма да могат да спомогнат за повишаване на предлагането.

Двустайните апартаменти остават най-търсени при покупката на жилище (60%), следвани от тристайните (35%).

2025 г. – Очаквайте неочакваното

Брокерите са единодушни, че и през новата 2025 г. цените на жилищата ще продължат да растат, ако БНБ и държавата не вземат мерки. Неслучайно годишната конференция на Национално сдружение "Недвижими имоти" в края на годината мина под мотото "Бъдещето на имотите – очаквайте неочакваното".

Факторите, които биха оказали "стопиращо" влияние върху движението на пазара са увеличение на лихвите по депозитите в банките до нива над 3%, променени условия при ипотечното кредитиране и законови промени в данъчно облагане свързани със собствеността на имоти и придобиването им, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на "Имотека".

Преди празниците стана ясно, че правителството е внесло в парламента промени в Закона за ДДС, с които се предвижда облагане при продажбата на имоти с 20% ДДС и за продавача, дори това да е единствено му жилище. Министерството на финансите все още не е разяснило публично каква е идеята на тази промяна. БНБ засега не дава индикации, че ще въвежда допълнителни рестрикции в опит да укроти кредитирането при покупката на жилища.

Пазарът на жилища през 2025 г. ще бъде по-трудно предвидим в средносрочен и дългосрочен план, защото факторите, които го формират, навлизат в процес на плавно изменение, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес".

"Жилищният пазар в България се намира в началото на процес на деформиране на ценообразуването при цените на имотите и през април 2025 г., когато бъдат публикувани годишните данни, ще видим надценен пазар според критерия на Европейската централна банка", смята д-р Мирослав Владимиров от "ЕРА България". Според него за пазара е по-добре да се върне още сега, дори с цената на намаляване на сделките, към по-умерени ръстове на цените и по-балансиран път на развитие, защото надценените пазари не завършват добре.

Едно е сигурно миграцията към големите областни центрове ще продължи, което ще оказва натиск върху търсенето на жилища за покупка или под наем. На фона на растящите спестявания в банките, по данни на БНБ, двуцифрения ръст на заплатите в държавния сектор и приемането на еврото, със сигурност част от тях ще бъдат инвестирани отново в жилища, докато други ще се насочат към криптовалути, акции или злато.