Българските фирми са по-добрите клиенти

Господин Вълчев, чужди или български инвеститори повече търсят бизнес имоти у нас?

Повечето от инвеститорите са чужди – около 60% от клиентите ни, но българските фирми са по-добри клиенти. Обикновено чужди компании проучват пазара над 6 месеца, преди да започнат реални преговори за даден имот. И не винаги сделка се реализира, защото обикновено те оглеждат едновременно подобни имоти и в други страни в региона. Преди да се обърнат към агенция за недвижими имоти, българските фирми са определили предварително какво точно търсят, съответно сроковете за реализиране на сделките при тях са много по-кратки. За разлика от чуждите фирми обаче, българските все още не желаят да плащат за предварително проучване на пазара, което не влияе положително върху преценката им.

Чуждите инвеститори към кой сегмент от пазара на бизнес имоти проявяват най-голям интерес?

Интересът им е към всички сегменти. Когато влязат в страната, обикновено те търсят нещо, което са развивали преди това в други страни. Много често примерно търсят да закупят модерна офис сграда, пълна с наематели с дългосрочни договори, която след това те само да управляват. Когато се убедят, след известно проучване на пазара, че не могат да реализират такава сделка, се преориентират и купуват имот, който има добро местонахождение.

Да разбирам ли, че чуждите фирми, които купуват бизнес имоти у нас, го правят, за да развиват своя бизнес?

В 30 – 40 % от случаите – да. Останалите правят инвестиция с цел доходи, но почти винаги без бизнес имотите да са това, с което професионално се занимават.

Няма ли интерес от страна на чужди инвеститори, които желаят да купят сгради в изоставените икономически зони в София и да ги преустроят в заводи или складове?

Проблемът с промишлените райони и цялата изоставена или занемарена инфраструктура действително е голям. Инвеститорите, които желаят да построят завод и предпочитат да започнат на чисто. Интересът към старите промишлени райони е слаб, защото никой не желае да преустройва сградите и те трябва да се съборят.

От друга страна собствениците се опитват да ги продадат именно като заводи или складове. Ако има инвеститорски интерес към тях, той е към парцела, а не към сградата. Обикновено купувачите са готови да платят по-ниска цена за терен в такъв район, защото начисляват и разходите за разрушаването на сградите. Скоро имахме такъв случай в Бургас – собственикът на промишлен терен там прие да разруши постройката за собствена сметка.

Няма ли шанс за тези стари промишлени райони, които се разполагат на голяма площ, да се обновят като променят предназначението си примерно в жилищни квартали?

Бъдещето им много зависи от местоположението, на което се намира един терен, но в момента никой не се наема да развива жилищно строителство там. Нагласата на софиянци е, че мястото зад железопътната линия е лошо за живеене. Но там евентуално може да се изградят модерни логистични центрове и складове. Според мен през следващата година, макар и слабо, ще има раздвижване при индустриалните райони.

А какво мислите за офис пазара, постигнал ли е зрялост?

В момента той все още се намира малко преди точката си на зрялост. Пазарът на офиси е най-добре развитият от всички бизнес имоти, но за зрял пазар можем да говорим, едва след като излязат още 100-тина хил. кв. м нова площ - примерно още толкова площ, с колкото в момента разполага Бизнес паркът в София.

Ваши колеги твърдят, че колкото по-близо сме до присъединяването към Европейския съюз, толкова търсенето на офиси и складови площи ще се развива с по-бързи темпове от останалите. Каква е вашата прогноза за тези сегменти през следващата година?

Прогнозирам удвояване на складовете през следващите 3 години. Мисля, че проектът на “Тишман”, който ще се реализира в района на Летище София, ще промени коренно пазара, защото ще излязат около 100 хил. кв. м нови складови и офис площи.

Смятам, че през 2006 г. при складовете предлагането ще се увеличи сериозно, като настигне до голяма степен търсенето, но наемните нива няма да се променят значително.

По отношение на офис площите, очаквам през 2006 г. предлагането на офиси ще се увеличи, като ще изпревари търсенето, но без да повлияе сериозно върху наемите.

Подкрепяте ли твърдението на ваши колеги, че зоната около летището ще е следващата модерна индустриална зона на столицата?

Зоната около летището е стратегически позиционирана между двете входно/изходящи артерии на София към страната -  магистралите Хемус и Тракия. Освен това може да поеме целия въздушен товарооборот на столицата и да обслужва по възможно най-добрия начин цялата източна част на столицата. Едва ли има по стратегическо място в София, което да отговаря на всичко, което току що описах.

А каква е прогнозата ви за по-централно разположените търговки площи?

Развитието на търговските площи ще продължи с бързи темпове, защото в България те са повече от 4 пъти по-малко спрямо останалите европейски страни. Прогнозирам леко понижаване на цените им през следващите години, защото МОЛЛ – овете, които ще се изградят, ще балансират търсенето и предлагането в този сегмент на пазара.

Какви са критериите, по които фирмите наемат или купуват магазини?

Основното, което ги интересува, е къде могат да направят максимален оборот. Защото има улици, които са много оживени, но не са търговски - т.е. хората, които минават по тях, нямат нагласата да пазаруват. И вторият критерий е къде могат да наложат най-бързо марката си. Най-търсената улица остава “Витошка”. Наемите в този район се движат между 80 и 130 евро/кв.м. Веднага след нея по инвеститорски интерес се нарежда “Граф Игнатиев”.

Виждате ли възможност да се обособят нови търговски зони в столицата?

Почти всички централни части в кварталите вече са превърнати в търговски зони, но качеството е ниско. Пример за решаването на този проблем е търговски център „Младост”. Като тенденция очаквам също така появата на търговски паркове, където се установяват множество търговски вериги от типа “Big box” (например Billa, Mr. Brikolage, Technopolis).