*Тази публикация е разработена за рубриката "Пари" на Mediapool по проект с известния портал за лични финанси MoitePari.bg. Порталът поддържа сравнения на над 1000 финансови продукта, част от които са всички банкови оферти за ипотечни кредити и за потребителски кредити. Основател на MoitePari.bg и на водещата компания за кредитно консултиране Creditland е финансистът Деян Василев.

Когато човек реши да закупи имот с ипотечен кредит, често си представя една сравнително проста картина: отиваш в банката, залагаш имота и готово – парите са твои, а ти вече си собственик. Звучи лесно, нали? Само че реалността е далеч по-различна и доста по-пъстра.

Всеки кредитен консултант често чува: "Е, нали давам имота като обезпечение? Защо банката иска още неща?". Истината е, че процесът по одобрение на ипотечен кредит е сериозно начинание и най-вече – дългосрочно обвързване. Тук говорим за години – понякога десетилетия – партньорство между теб и банката, което изисква яснота, прозрачност и доверие.

Как започва всичко? 

Ако клиентът избере да изтегли кредита с помощта на консултант, първата среща е ключова. Това е моментът, в който трябва да се събере цялата информация за клиента, необходима, за да се даде ход на едно кредитно искане. И не става дума само за въпроса "Колко пари печелиш".

Въпросите, които кредитният консултант задължително задава, са:

• Какви са доходите и кой е техният източник?
• Как се доказват те?
• Има ли кандидатът за кредит други текущи заеми, в кои институции са и редовно ли се обслужват?
• Ако доходите не са достатъчни, има ли роднина по първа линия ( майка, баща, брат, сестра), които да подпомогнат доходите?
• Каква месечна вноска може да си позволи кандидатът, с която няма да наруши семейния бюджет?
• Има ли спестени средства?
• Има ли избран имот, запознат ли е с историята му и с това кои са собствениците?
• Законен ли е имотът, как е придобит, чист ли е от тежести?
• Какво налага покупката, има ли обстоятелства, с които трябва консултантът да се съобрази?

Цялата тази информация ще помогне за предстоящия процес по придобиване на избрания имот и неговото финансиране.

Доходите са изключително важни, така че банката кредитор да има гаранция, че кредитът ще се обслужва редовно. Имотът е предмет на обезпечение, но това не е целта на кредитора. Банката не цели да придобие имота, в случай че кредитоискателят изпадне в невъзможност да плаща, а да си получава месечните вноски с включена лихва.

Важно е да се отбележи, че ипотекираният имот не е собственост на банката кредитор, както често смятат хората. В случай на невъзможност за плащане, имотът може да бъде продаден и дългът – върнат. Другият вариант е кредитът да се предоговори с цел клиентът да излезе от временното финансово затруднение.

Подкрепата от роднини – мисия възможна 

Подкрепата на роднина често не е невъзможна, но трябва да бъде добре премислена. Целта е подкрепа на дохода на кредитополучателя, като това има ключова роля за договаряне на по-добри условия по кредита с банката.

В някои случай необходимостта от ипотекарен съдлъжник се налага, ако той е собственик на имот, който се предоставя като основно или допълнително обезпечение. Това се налага и когато оценката на имота от лицензиран оценител не е достатъчна като стойност и е нужно допълнително или друго обезпечение. След определено време то може да бъде освободено от ипотека.

Текущи кредити? Не е драма! 

Текущите кредити не са проблем, но информацията за тях е важна, за да се направи правилна преценка за бъдещия кредит. Има реални случаи, в които множество текущи кредити се обединяват в ипотечния и това драстично намалява месечните разходи, тъй като условията на ипотечния кредит са много по-изгодни. Това обичайно е сред изискванията на банките: "една вноска на едно място".

Важно е кредитоискателят да прецени и посочи сума за месечната си вноска. Много често доходите не са само от посочената месторабота. Те могат да бъдат от:

• Наем, който получават от друг имот;
• Други договори;
• Доходи от чужбина;
• Разпределен дивидент;
• Доходи от друг произход.

Много е важно също как доказваме доходите.

Спестявания и "скритите" разходи 

Наличието на спестени средства е огромно предимство, но повечето кредитоискатели нямат пари настрани, тъй като смятат, че кредитът изцяло ще покрие покупката.

Разбира се има вариант да се сдобият с нужните средства, за да започнат и завършат сделката:

• С потребителски кредит;
• Роднина да изтегли потребителски кредит;
• Със заем/помощ от роднини.

Важно е добре да се изчислят и предвидят всички предстоящи разходи, стига двете вноски (по ипотечния и по потребителския кредит) да са по силите на кредитоискателя.

Клиентите не са запознати, че е нужно да имат тези средства, за да започнат и завършат сделката, и че едва след това ще получат/усвоят ипотечния кредит. Ако тези средства не са налични, кредитът става невъзможен.

Пример с имот на цена 100 000 евро 

В началото лицензиран оценител прави оценка на имота, върху която стъпва банката кредитор. Всяка оценка се изработва специално за избраната банка. Ако е необходимо да се представи в друга, ще се наложи преработка и доплащане, за да отговаря на изискванията.

Да предположим, че оценката потвърждава продажната стойност на избрания имот от 100 000 евро, изчислена в лева по курса на БНБ. Банката кредитор ще отпусне кредит до 85% от тази стойност (в зависимост от местоположението и конструкцията на имота).

За изготвянето на тази оценка има такса, която варира между 180 лв. до 280 лв. при апартаменти (в зависимост от местоположението и вида на имота таксата може да бъде и по-висока).

Таксите за нотариалното изповядване и учредяване на ипотеката са в зависимост от стойността, на която се придобива имотът, както и от стойността на одобрения кредит. При условие че оценката на лицензирания оценител потвърди продажната стойност, то кредитът за покупка може да бъде до 170 000 лв. В случай на необходимост от средства за довършителни или ремонтни дейности, може да се получи кредит от 200 000 лв. или 220 000 лв. (при заложени до 30% от стойността кредита за покупка). До тези стойности няма да се изискват и разход-оправдателни документи.

При законна ипотека нотариалната такса за вписване ще около 1300 лв., а при договорна ипотека – 2400 лв. Заедно с останалите такси и данъци за придобиване на имота (общински данък, ДДС, изготвяне на проект на нотариален акт, такси за тежести и справки) сумата става общо около 8 400 лв., а при законна ипотека с придобиване на имот – около 9 750 лв.

С други думи, общата сума, с която кредитоискателят е необходимо за разполага, за да започне и довърши сделката по придобиване на имот и усвояване на ипотечен кредит, ще се формира по този начин:

• Самоучастие на база 200 000 лв.: 30 000 лв.
• Лицензиран оценител: 280 лв.
• Нотариус при законна ипотека: 9 750 лв.
• Комисиона на агенцията за недвижими имоти: 6 000 лв.
• Застраховка "Имот" след придобиване на имота: 250 лв.

Общо : 46 280 лв.

Тази стойност спокойно може да се изтегли с потребителски кредит, което е възможно само ако доходът позволява обслужване на две месечни вноски едновременно – по ипотечен и потребителски кредит.

Довършителни работи – мисли в перспектива 

В повечето случай имотът, който се купува, се нуждае от довършителни дейности при ново строителство или ремонтни дейности при старо строителство.

Повечето банки са склонни да кредитират и тази нужда на кредитоискателя. Това е възможно и при имот в строеж, където ипотечният кредит се усвоява на траншове, пропорционално с актуването на сградата, както и при имот с акт 16 (въведен в експлоатация).

Довършителните и ремонтни дейности отнемат месеци, за да се приведе имотът в състояние за реално ползване. Ако кредитоискателят живее под наем, това ще натовари значително бюджета му. Важно е да се знае, че сумата за покупка на имота и сумата за довършителни дейности са в един кредит, с един срок и с еднакви условия.

Дългият срок на кредита сваля вноската 

Обвързването с ипотечен кредит, в зависимост от възрастта на кредитоискателя, често варира между 20 и 30 години. Дългият срок оскъпява кредита, но пък сваля месечната вноска. 

Тя се образува от главница, лихва, месечна такса и застраховка "Живот", и се съобразява с дохода на кредитоискателя.

Ако в даден момент доходите му се повишат, той може да поиска частично или пълно предсрочно погасяване. В този случай клиентът заплаща единствено остатъка по главницата. Лихвите, таксите и застраховката "Живот" за периода, който не се ползва при частично или пълно погасяване, са недължими.