Мижав пазар на бизнес имоти у нас за едва 190 млн. евро през 2023 г.

За трета поредна година пазарът на бизнес имоти у нас не може да се съвземе след пандемията и цените не хвърчат нагоре както при жилищата. Купувачите са основно българи, търсещи подценени активи, за да вложат свободни пари. Така обемът на сделките е мижав - 190 млн. евро за 2023 г., 270 млн. евро - за 2022 г. и 176 млн. евро - през 2021 г.

Чужди инвеститори в бизнес имоти няма и времената, когато се реализираха сделки от 1 милиард евро годишно, изглежда скоро няма да се върнат. Това показват данните на консултантската компания "Кушман&Уейкфилд Фортън" (Cushman&Wakefield Forton).

"Инвестиционният пазар се вписва изцяло в тенденциите от предходните години – и като обем, и като типове сделки. Наблюдаваме отчетлив превес на българските купувачи, в същото време - основно трансакции с подценени активи или такива с потенциал за добавена стойност", коментира Явор Костов, управляващ партньор в "Кушман&Уейкфилд Фортън".

Най-голямата финализирана сделка за изминалата година е пакетна. Покупката на бившата резиденция на Тодор Живков в Сандански - "Перла", заедно с още 210 дка земя край околовръстния път на София за 67 млн. лв. Те бяха продадени от Оманския държавен фонд на собствениците на технологичната компания SiteGround Иво Ценов и Тенко Николов. Сделката стана чрез "Гранд Ризорт Сандански".

Малко над половината от всички сделки с бизнес имоти през миналата година се падат на офис сгради, следвани от хотели (18%) и търговските площи (17%).

Логистичните и индустриални имоти отбелязват по-скромни обеми - 6%. В този сегмент се купуват основно добре работещи и модерни сгради, по-рядко имоти с добра локация, но с нужда от сериозни инвестиции, отбелязва Явор Костов.

Пазар на две скорости при офисите

Няколко бизнес сделки бяха реализирани на офисния пазар през миналата година. Една от знаковите е продажбата на "Айя бизнес център" (ABC) в столичния квартал "Хладилника" още преди първата копка на обекта. Предприемачът на проекта - Park Lane Developments на Христо Илиев и Таня Косева-Бошова, го продаде на Management Financial Group (MFG), като цената на сделката не е ясна. Финансовият холдинг планира да събере в бизнес центъра служителите от различните си компании и брандове, сред които Easy Credit, "Бяла карта", Viva Credit, Fintrade, iuvo, застрахователната "Инстинкт" и други.

Друга голяма сделка на пазара е тази на строителния предприемач Христо Чепишев. Той продаде сградата си "София офис център" на инвестиционната компания за имоти Everty за 29 млн. евро.

С под 15 000 кв. м новозавършени офис сгради в София, 2023 г. е една от рекордно слабите като нови офис проекти в историята на този сегмент, отбелязват от "Кушман&Уейкфилд Фортън".

Това от една страна доведе до почти нулев дял на отдаването на площи в строеж, но от друга - задържа нивата на свободни площи около 15.5 - 16.5%, относително високи, но стабилни на фона на оптимизирането на площи в ИТ и BPO (кол центрове) сектора.

Обемът на наемните сделки за офис площи в София достигна 181.7 хиляди квадратни метра през 2023 г., което връща пазара към нивата от предкризисните 2018-2019 г. Спецификата е, че тогава голяма част от сделките бяха за разширения, отдаване на площи в строеж и с навлизащи на пазара наематели, докато през последните две години се наблюдава висок дял на подновяванията на договори.

Йоанна Димитрова, заместник-мениджър "Офис площи" в "Кушман&Уейкфилд Фортън" смята, че вече определено може да се говори за пазар на две скорости при офисите. Свиването на ИТ и BPO сектора в глобален план ще изправи офис пазара пред предизвикателства. В същото време обаче се наблюдава раздвижване в други сегменти, като разрастването на гъвкавите офис площи и захранване на офис пазара с наематели, които първоначално са били клиенти на коуъркингите, отбелязва Димитрова.

В областта на гъвкавите офис площи бързото развитие на пазара продължава в сегмента на бизнес сградите. Голяма част от договорите са за навлизането в офис сгради по големите булеварди и в покрайнините на София. Към края на 2023 г. в столицата оперират близо 64 000 кв. м гъвкави офиси. Очакванията са през 2024 г. да бъдат отворени над 13 000 нови квадратни метра гъвкави офиси, които се наемат краткосрочно и дори почасово.

По отношение на наемните нива се отчита ръст при първокласните офис площи в центъра на София, които достигат 17 евро/кв. м към края на 2023 г. В търсените офис зони по големите булеварди наемните цени се движат около 13 - 16 евро/кв. м, докато тези за по-нисък клас площи са в рамките на 9 - 11 евро/кв. м.

Ритейл парковете са на мода

Изминалата година беше на ритейл парковете. В експлоатация бяха пуснати 18 обекта с обща площ от 174 000 кв. м. Това е ръст от 130% спрямо предходната 2022 г., показват данните на консултанската компания.

"Представянето на ритейл парковете през 2023 година беше стабилно, като тази тенденция ще остане валидна и за 2024 г. Очаква се изграждането на допълнителни 100 000 кв. м отдаваеми площи. В същото време търговските центрове се намират във високо плато на жизнения си цикъл и не очакваме да има съществена промяна през предстоящите месеци", коментира Георги Муховски, заместник-мениджър на отдел "Търговски площи" в "Кушман&Уейкфилд Фортън".

През 2023 г. в страната са отворили общо 220 000 кв. м нови магазини в молове и ритейл паркове, като около 80% от тях са в ритейл парковете. В началото на тази година в строеж са нови 5 ритейл парка с обща площ 77 000 кв. м, а други 20 000 кв. м са разширения на частично отворили съоръжения. В процес на планиране са още 7 парка с площ 95 000 кв. м.

Основните участници на пазара на търговски площи през 2023 г. са дискаунт веригите и супермаркетите.

Най-голямата сделка през годината в сегмента е продажбата на столичния Mega Mall. След три препродавания в рамките на 10 години молът в "Люлин" вече е с български собственици. Това са Тенчо Шиков, Стоян Колев, Петър Дудоленски и Ангел Ангелов, съобщи изданието "Капитал". Сделката се оценява на около 15 - 20 млн. евро.

Гръцкият фонд Bluehouse Capital пък продаде Retail Park Varna на Продромос Мавропулос за около 13.5 млн. евро. Гръцкият бизнесмен е собственик на мола във Велико Търново, както и на първия мол в Бургас - Burgas Plaza.

Бургаският мол временно се оказа във владение на изкупилата задълженията му за 12 млн. евро колекторска група "С.Г. груп", която обаче вече има купувач за обекта в лицето на бургаския строителен предприемач Стоян Караненов.

След леко покачване през второто тримесечие, наемните нива на главните търговски улици в големите градове се стабилизираха и останаха непроменени до края на годината. Столичният булевард "Витоша" приключи 2023 година с наемни нива около 54 евро/кв. м, което е с едно евро повече спрямо предходната година.

При търговските центрове годината започна и завърши с леко повишаване на наемните нива. В оборотните столични молове нивата достигнаха 37 евро/кв. м спрямо 35 евро преди година.

При ритейл парковете в началото на годината бе отчетено леко покачване, което бе последвано от стабилизация в следващите три тримесечия и към края на миналата година е около 11 евро/кв. м спрямо 10.50 евро през 2022 г. Съществен ръст на наемите не се очаква.

Продажба на знакови сгради в София

Няколко знакови сгради в центъра на столицата също смениха собствеността си през изминалата година. Хазартният бос Георги Папазки придоби емблематичната Телефонна палата срещу 22 млн. лв. от дружество, свързано с Васил Божков, който е обвиняем по три дела, а наскоро бе разпитван за убийството на Алексей Петров.

Телефонната палата в центъра на София смени собственика Сн. Mediapool

Синдиците на фалиралата Корпоративна търговска банка пък избраха за купувач на бившата ѝ централа, на площад "Гарибалди", - "Ди Си Ей мениджмън", която се свързва със събирача на вземания "С.Г. Груп" срещу 18.2 млн. лв.

Бившата централа на "БНП Париба" на бул. "Цар Освободител" в София, която през 2021 г. беше купена от държавната Българска банка за развитие, през миналата година бе откупена от държавата за 22.7 млн. лв. и ще бъде предоставена на Конституционния съд. 

Бившата сграда на банка "Пиреос" на бул. "Цариградско шосе" в столицата пък беше продадена на "Ем Ви Еф холдинг" на Даниел Лечев и Мартин Велев срещу близо 12 млн. евро.

Собствеността си смени и една от перлите в короната на някогашната силова групировка "Мултигруп" - "Гранд хотел Варна". Офшорното дружество, което официално беше собственик на хотела, го продаде на близката до "Химимпорт" компания "Блек Сий Пропърти" за 28 млн. евро.

Индустриални площи

София завършва 2023 г. с общ обем от 2 млн. кв. м модерни складови и логистични площи. През последната година са завършени 268 000 кв. м нови площи, докато за цялата 2022 г. общата площ на всички нови проекти е едва 122 000 кв. м. Основната концентрация на нови обекти e в зоните на Божурище на запад и Елин Пелин в посока изток.

През 2023 г. бяха завършени проектите CTP Sofia West 1 и 2, CTP Sofia East 1, разширението на логистичния център на "Лидл" в Равно поле, разширението на логистичния център на "Юск" в Божурище. Компаниите от секторите бързооборотни стоки и търговските вериги са най-активни на пазара като наематели и инвеститори в площи. Други активни бизнес сектори са логистика, дистрибуция, куриери и онлайн магазини.

В резултат на ограниченото предлагане, свободните площи ще продължат да намаляват. За последните 5 години техният дял варира между 2% и 4% от общия обем, като през 2024 г. те ще бъдат сведени до 1 - 2%, посочват от "Кушман&Уейкфилд Фортън".

Индексацията на цените и липсата на предлагане са причина за покачване на наемните нива. Цените на новопостроени първокласни складови площи в рамките на Околовръстния път на София се очаква да бъдат в диапазона 5.40 - 5.90 евро/кв. м. За имоти извън Околовръстното шосе нивата ще варират между 4.9 и 5.40 евро/кв. м.