Рекорден офис пазар от 430 млн. евро през 2018 г. в София

Сделки за близо 430 млн. евро през миналата година поставиха офис сегмента във водеща позиция на инвестиционния пазар в София. За сравнение предходната 2017 беше годината на търговските площи с покупка от южноафрикански фондове. Това показват данните на консултантската компания "Фортън", която е представител на "Кушман и Уейкфилд" (Cushman & Wakefield) за България и Македония.

Офис сегментът беше активен през цялата изминала година в София. Наемният пазар достигна 187 000 кв. м отдадени офис площи, което е исторически сред най-големите обеми. Основен двигател остават ИТ бизнесът и аутсорсинг индустрията, които заедно формират около 70% от сделките в сегмента.

"Не очакваме съществен спад в активността на наемателите през 2019 г. и това ще задържи цените относително стабилни въпреки нарастващото предлагане. Прогнозираното отслабване на ръста на икономиката през следващите години обаче ще постави под натиск както цените, така и дела на свободните площи", прогнозира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във "Фортън".

Сделките

"Пазарът в София вече е добре диверсифициран и предлага както първокласен продукт, така и имоти с потенциал за развитие и покачване на стойността. Активността през изминалата година показа, че когато продавачите имат реалистични ценови очаквания, нещата се случват", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във "Фортън".

Най-голямата сделка в сегмента е покупката на комплекса "Мегапарк" на бул."Цариградско шосе" за около 100 млн. евро от специално създаденото за целта дружество Lion's Head между южноафриканския фонд Old Mutual Group и българската AG Capital ("Фортън" е част от групата). Сделката е сравнима с продажбата на "Бизнес парк София" преди десет години.

Lion's Head купи и втори офис проект - "Полиграфия офис център", отново на бул."Цариградско шосе", на цена малко под 50 млн. евро.

В края на годината гръцкият инвестиционен фонд NBG Pangaea REIC купи офис сградата Telus Tower за 78.6 млн. евро. Сделката за имота на столичния площад "Македония" е втората най-голяма за пазара на офис сгради от кризата насам и се осъществява чрез придобиването на "Ай енд Би риъл естейт", което беше собственост на гръцката строителна компания GEK Terna.

Другата голяма сделка е на полската GTC, която придоби Mall of Sofia заедно с 10 300 кв.м офис площи от сградата Sofia Tower срещу 90 млн. евро. Консултантите приемат операцията за две отделни сделки.

Към големите офис сделки е и тази на Обединена българска банка и застрахователното дружество ДЗИ, които са част от белгийската група KBC. Те купиха част от високата сграда до НДК от комплекса "Милениум цунтър" на НИКМИ за 108 млн. лв.

С нов собственик е и "Мол България" и двете офис сгради към него на бул."България" от есента на миналата година. През септември 2018 г. прекият инвеститор в проекта – дружеството "Мъркюри" регистрира в Люксембург нова компания "България булевард холдинг". Тя се притежава от управлявания от испанската инвестиционна група Squircle Capital фонд SQC Opportunity SCA SICAV RAIF. Негови основатели са Хосе Каирета и Даниел Кастийо, които вече са новите членове на съвета на директорите на "Mъркюри", а предишният управител на мола Майлс Самърфийлд вече не е част от мениджмънта му. Цената на сделката не беше обявена.

Отделно през годината бяха сключени няколко по-малки сделки за по около десетина млн. евро. Сред тях са покупката на емблематичната сграда на ул."Московска" 9 от братята Владимир и Огнян Павлови (8 млн. евро).

Две по-малки офис сгради в София за 10 млн. евро общо купи и унгарския ходинг Wing, контролиран от милионера Тибор Вереш.

Явор Костов очаква и настоящата 2019 да бъде добра година за всички сегменти на инвестиционния пазар. По думите му интересът при офисите и индустриалните площи е основно в София.

Офиси в строеж

Активният наемен пазар на офиси диктува и изграждането на нови обекти, като през последните месеци на 2018 г. бяха издадени разрешения за строеж на близо 100 000 кв. м. Така общият обем на започнатите офис проекти в София нарасна до 440 000 кв. м, показват данните на "Фортън".

Въведените в експлоатация офис сгради през миналата година са 90 120 кв. м.

Заради относително малкия обем завършено строителство нетната усвояемост (разликата между заети и освободени площи) не надхвърля 90 000 кв. м, което е стандартен обем за последните години.

През последното тримесечие на 2018 г. са завършени 37 850 кв. м офиси. В това число влизат сграда 15 на Бизнес парк София и проектът Richhill Business Center на Южната дъга на Околовръстното шосе.

Голяма част от планираните за края на 2018 г. площи бяха отложени за началото на тази година и това допълнително увеличи обема на офисите в строеж. До края на годината е планирано завършването на малко над 220 000 кв. м, което е половината от площите в строеж към момента.

През последното тримесечие на 2018 г. делът на свободните офис площи остана 9.5%, а общото предлагане достигна над 1.8 милиона кв. м офиси клас А и Б.

Цени

След плавния ръст през годината офертните цени се задържаха на достигнатите нива – 15 евро/кв. м за най-високия клас офиси в центъра на София и 13-14 евро/кв. м за първокласни площи по големите булеварди, сочат данните на "Фортън".

Данните на друга консутантска компания MBL сочат, средни офертни нива за клас А офиси от 12 до 15 евро/кв.м. При клас Б офертите са в диапазона 8-11 евро/кв.м.

Прогнозите са доходността в офис сегмента да се задържи около 8% за първокласни активи, каквито бяха и нивата и през изминалата година.