Търговски центрове и жилищни ВИП-комплекси имат добри перспективи на борсата

В последната година и половина  сме свидетели на изключителен интерес и активно създаване на нови за България структури – акционерните дружества със специална инвестиционна цел /АДСИЦ/.  В тях дребни инвеститори могат да закупят акции и ставайки собственици на част от капитала на тези дружества, да вложат парите си на пазара на недвижимо имущество. Те могат да спечелят, а също и да загубят годишни вноски, под формата на разпределен дивидент от реализираната печалба през годината и от увеличението на стойността на самите акции, които се търгуват свободно на Българската фондова борса. Основното предимство на АДСИЦ е, че са освободени от плащане на корпоративен данък печалба, което автоматично увеличава размера на дивидентите, които трябва да изплаща.

Комисията за финансов надзор е издала общо 15 лицензи на такива дружества към 1 февруари 2006 г. Това са “Адванс Терафонд”, “Актив Пропъртис”, “Бенчмарк Фонд Имоти”, “Елана фонд за земеделска земя”, “И Ар Джи Капитал-1”, “И Ар Джи Капитал-2”, “Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт”, “Колос-1”, “Куантум Дивелопмънтс”, “Парк”, “Прайм Пропърти БГ”, “Фонд за Недвижими Имоти – България”, “Булленд инвестмънтс”, “Феър Плей Пропъртис” и “Капитал Директ-1”.  От тях единствено последното дружество не влага парите си в недвижими имоти, а в секюритизация на вземания - издаване на ценни книжа върху дългове.

Останалите АДСИЦ се насочиха към различните сегменти на пазара на недвижими имоти – “Адванс Терафонд” закупува земеделска земя и земя в индустриални и курортни райони, “Фонд за Недвижими Имоти – България” - земеделска земя в страната и терени за строителство в гр. София. “Актив Пропъртис”, “И Ар Джи Капитал-1”, “И Ар Джи Капитал-2”, “Бенчмарк Фонд Имоти” и “Прайм Пропърти БГ”– закупиха търговски и офисни имоти, както и терени за бизнес строителство, “Колос - 1 АДСИЦ” е разработило двегодишна инвестиционна програма в която са включени развитието на бизнес център в гр. София, жилищни сгради в с. Черноморец, гр. София и гр. Димитровград, “Парк АДСИЦ” придоби ваканционни имоти и терен за изграждане на ваканционно селище.

От пускането си на Българската фондова борса досега цените на ценните книжа на АДСИЦ се радват само на добър ръст, а записването на акции, пуснати на публично предлагане, се извършва в изключително кратки срокове.

Това дава основание за положителни прогнози за развитие на дружествата със специална инвестиционна цел като цяло. Понеже те функционират от сравнително кратък период, все още не са достигнали изпълнението на основната си цел, дефинирана законово – да разпределят между акционерите си не по-малко от 90 на сто от печалбата си за финансовата година, като дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната финансова година. Дивиденти от АДСИЦ се още не са разпределяни, затова е трудно да се направят дългосрочни прогнози.

Част от дружествата приключиха първата си финансова година с отчитане на загуби. Отчетените отрицателни резултати през първата година са очаквани, защото направените инвестиции при купуването на имоти – било то сгради или терени, се връщат дългосрочно и печалбата от тях се получава на един по-късен етап.

Силно влияние върху доходността от инвестициите в дружествата със специална инвестиционна цел ще окаже бъдещото развитие на пазара на недвижими имоти в България. Евентуалното увеличение на наемите би се отразило благоприятно върху дейността на АДСИЦ. Специализираните дружества могат да се възползват най-вече от още неразвитите пазарни ниши в сектора на недвижимите имоти.

Следва да се отбележи, че известна опасност за доходността на АДСИЦ крие инвестирането на средства в неперспективни или пренаситени сегменти на пазара. Според нас, това са ваканционните имоти в Черноморските райони и част от парцелите за жилищно, бизнес или промишлено строителство в големите градове. Последните се предлагат на цени, които са сериозно завишени спрямо пазарните. Така покупката на парцели с цел препродажба може да се окаже неефективна инвестиция при едно задържане на цените им и дори спад.

Обикновено подобен вид дружества внимателно  анализират и избират политиката си относно дългосрочното инвестиране в недвижимо имущество, когато става въпрос за отдаване под наем или препродажба в един по-дългосрочен аспект.

Най-добрите възможности все още съществуват в сектора на бизнес имотите и то в сегмента на търговски центрове и логистични паркове, които да се отдават дългосрочно под наем. Добри са и перспективите при развитието на жилищни проекти от затворен тип, които да се продават. Възможностите в сегмента на ваканционните имоти вече значително затихват.

Ще  продължаваме с интерес да следим дейността на АДСИЦ на българския пазар на недвижимите имоти, като очакванията ни са, този тип дружества и изобщо инвестициите в недвижимо имущество, осъществени от инвестиционни фондове, да оказват все по значително влияние върху поведението на пазара.

Авторът е мениджър в компанията “Лега Консултинг“ ООД, специализирана в комплексно правно обслужване на юридически лица и представителство при сключване на сделки с недвижими имоти. Преди близо година той беше ръководител на кантората търговски площи в националната агенция за недвижими имоти “Адрес груп”.