Цените на ваканционните имоти ще падат

Пазарът на недвижими имоти в България показва устойчивост спрямо влиянието на световната финансова криза като цяло и все пак има ясни сигнали за отслабване на интереса към ваканционните имоти. Причините са най-вече намалялото външно търсене и поскъпването на кредитите, сочи анализ на пазара на имоти, публикуван от аналитичното звено на Уникредит Булбанк в понеделник. Оттеглянето на британските клиенти от сектора вероятно само частично ще бъде компенсирано от нови инвеститори от Русия и Гърция, твърдят още от Уникредит.

Засилващите се сигнали за отслабване на външното търсене и задълбочаващата се неохота за поемане на риск, резултат от глобалната финансова криза, в комбинация с очевидното презастрояване в някои курорти ще доведат до известно охлаждане на пазара, особено що се отнася до сегмента на по-нискокачественото строителство. Всичко това ще бъде последвано от негативна корекция на цените на ваканционните имоти, се казва в доклада на Уникредит.

Пазарът на жилищни имоти в България се характеризира със сравнително високи равнища на пряка собственост от страна на домакинствата. Въпреки това бързото акумулиране на богатство и стремежът към все по-висок стандарт на живот ще са факторите в търсенето, които ще имат най-голямо влияние в бъдеще. От друга страна негативните демографски процеси, липсата на добра инфраструктура (включително пътна и водопреносна мрежа) и свръх застрояването в някои области ще са сред основните предизвикателства за пазара, прогнозират от Уникредит.

Броят на жилищата на хиляда души от населението е 486, което е съпоставимо с равнищата в страните от Централна и Източна Европа (413), така и в Европейския Съюз (472). Броят на жилищата в България достигна 3 729 000 единици през 2006 г., като приблизително 14% от тях са в столицата. На практика всички (99%) жилищни сгради в България са собственост на частни лица. По тази причина жилищата, отдавани под наем, са сравнително малко - 8% в столицата и около 14% в провинцията. Необитаваните сгради и тези, които са негодни за ползване през цялата година, съставляват около 15%.

По-голяма част от жилищата в България се характеризират със сравнително ниско качество, като построените по време на комунистическия режим са около 80% от целия жилищен фонд. От тях тухлените жилища са 60%, а преобладаващата част от останалия сграден фонд са панелни. Около 40% от всички жилища са двустайни, докато тристайните са около 32%. Средното жилище в страната се състои от 2.8 стаи, има 64 кв.м. използваема площ и 2.1 обитателя. Предпочитанията на потребителите осезаемо се изместват към по-просторните жилища, изградени с използването на висококачествени материали и съвременни енергоспестяващи решения, разположени в райони с добра транспортна и друга инфраструктура.

Динамиката в броя на новоиздадените разрешителни за строеж, включително за жилищни сгради, офис площи и други недвижими имоти, следва спадащ тренд през последните четири години. Въпреки това разрешителните за строеж, измерени чрез общата застроена площ, нарастват повече от шест пъти през последните пет години и достигат 1 356 000 кв. м според последните данни за 2007 г. Жилищните имоти формират около 60% от всички сгради с разрешително за строеж, като останалите са предимно ваканционни жилища или свързани с туризма.

Като се има предвид стандартната продължителност на строителния цикъл и последните данни за новоиздадените разрешителни за строеж, от Уникредит очакват предлагането на нови жилища да продължи стабилния си ръст през следващите три години с постепенно намаляващи темпове от 50% през 2008 г. до към 20% в края на прогнозирания период. Данните за последните две години показват умерено намаляване в обема на новоиздадените разрешителни за строеж на жилища в столицата, което може да е индикация, че бумът на строителството в София е отминал и строителната активност ще се преориентира към по-устойчиви темпове на растеж през следващите години.

Броя на българите, които могат да си позволят закупуването на жилище, остава ограничен. Към 2007 г. бяха необходими 2.6 средни месечни заплати за закупуването на един квадратен метър жилищна площ, докато през 2000 г. същото съотношение е 1.3. По подобен начин през 2007 г. закупуването на жилище се равнява на 14 годишния среден доход на човек от населението, докато през 2000 г. за същото са били необходими съответно седем години. Също така, според анкетата на Уникредит груп, потенциалните купувачи разчитат изключително на ипотечни кредити, за да финансират придобиването на недвижимо имущество.

След като се забавиха през 2006 г. средните пазарни цени на жилищата възстановиха възходящия си тренд през 2007 г., като се покачиха с 28.9% на годишна база. Бързото поскъпване в цените на недвижимите имоти беше подкрепено от ръста в реалните доходи, ипотечния кредит и рекордно високите преките чуждестранни инвестиции (ПЧИ).

Двуцифреният ръст на потребителките цени и еуфорията от приемането на страната в ЕС са също сред факторите, които допринесоха за ръста в пазара на недвижими имоти през 2007 г. Повишаващите се цени на земята и ограничения брой незастроени парцели в центъра постепенно измества предлагането на нови жилища към периферията на населените места.

От друга страна свръхзастрояването, недобре развитата пътна мрежа и лошото водоснабдяване принуждават местните власти да наложат ограничения или дори да прекратят издаването на разрешителни за строеж в някои курорти. По този начин предлагането на ваканционни имоти ще продължи да се измества към малките и средни курорти, като оказва съпътстващ натиск върху цените на терените за ново строителство.

Балансът между факторите на търсенето и предлагането сочи към постепенно забавяне в ръста на цените на недвижимите имоти в следващите няколко години, се казва в заключение в анализа на Уникредит. Очакваме, че растежът на кредитите и изравняването на реалните доходи ще продължат да подкрепят растежа в цените на жилищата, въпреки че пазарът ще остане далече от темповете на растеж, наблюдавани през предходната година. В контекста на глобалната финансова криза са налице ясни знаци за забавяне на външното търсене.

Брокерите на недвижими имоти отбелязват намаляването на купувачите на ваканционни жилища, както и големия брой спекулативни инвеститори, които желаят да приберат печалбите си и да се оттеглят от пазара. Последните тримесечни данни за броя на сделки с недвижими имоти, регистрирани в Агенцията по вписвания, също сочат, че пикът на пазара е бил достигнат през миналата година и предстои преход към по-устойчиви нива на растеж, както на цените, така и що се отнася до броя на сделките с недвижими имоти.