За пръв път офисите в София се изпразват по-бързо от наемането им

Както навсякъде по света, коронавирусната пандемия промени драматично и пазара на офиси в София. За първи път в съвременната история на столицата спадът в търсенето доведе до отрицателно нетно усвояване на офис площи, каквото не е имало и по време на икономическата криза през 2009 - 2010 г. Това означава, че броят на наетите офиси е по-малък като площ от броя на излезлите на пазара и новонаетите. Данните са на консултантската компания за бизнес имоти MBL, чийто анализ се подкрепя и от други участници на пазара.

Безспорната причина за това е Covd-кризата, налагането на новия модел на работа от вкъщи и спадналите приходи за част от компаниите, коментира пред Mediapool Асен Лисев, директор на компанията MBL, която до неотдавна б представител на най-голямата консултантска компания в света при бизнес имотите CBRE.

През третото тримесечие на годината в експлоатация са въведени 8000 кв.м офис площи, а нетното усвояване възлезе на минус 15 000 кв.м, отбелязвайки спад от 45 000 кв.м спрямо същия период на 2019 г., показват данните на MBL.

В резултат делът на свободните офис площи в София вече е двуцифрен - 10.8%, като очакваме да продължи да нараства, каза Асен Лисев. Той посочи, че през третото тримесечие са сключени сделки за наем за 14 500 кв.м.

Несигурността на пазара е факт, както и освобождаването на офис площи, каза Красимир Димитров, управител на "Соурс риъл естейт" пред Mediapool. По думите му това прави наемодателите изключително гъвкави и около 90 на сто от тях са готови да предоговарят условията - цена на наема и срокове. В резултат вече се сключват краткосрочни договори - за 6 месеца или година - нещо немислимо допреди година, когато офис пазарът беляза бум основно заради IT сектора. Тогава договорите за наемане на офис обикновено бяха три или пет годишни.

"Голяма част от фирмите, особено американските и британските у нас, наложиха работата от дома в условията на Covid-19. В същото време видяха, че производителността на труда не е спаднала, а дори напротивq се е повишила. Това ги накара да помислят за релокация на офиса, като наемат по-малки площи при по-изгодни условия", коментира Красимир Димитров.

Другата тенденция, която се наблюдава на пазара, е свързана с реорганизация на опразнените офиси в споделени (coworking space). По този начин собствениците им се опитват да минимализират загубите и да намерят нова форма за ангажирането им, допълни Димитров.

Заради коронакризата и новия модел на работата от дома за бизнесите, където това е възможно, никой не може да прогнозира на къде ще върви пазара, коментира още Красимир Димитров.

Едно е сигурно: при настоящата ситуация нови бизнес проекти в офис площи няма да има, а тези, които са на финална фаза, най-вероятно ще бъдат довършени и пуснати в експлоатация, допълни той.

Прогнозата на MBL е до края на годината новонаетите площи за 2020-та да бъдат по-малко от 60 на сто спрямо обема постигнат през 2019 г. Това ще е най-слабият резултат от финансовата криза насам, коментира Асен Лисев.

Към момента обемът на съществуващите площи в модерни офис сгради в София възлиза на 2.184 млн. кв.м към края на третото тримесечие на 2020 г. Площите в строеж са 376 000 кв.м, от които само за 16% има предварителни договори с наематели, сочат данните на MBL.

Следователно, на този етап не очакваме да стартира строителство на нови офис проекти преди ситуацията с Covid-19 да се подобри, каза Лисев.

Въпреки натиска на пазара, средните наемни нива на офисите са без съществена промяна, твърдят от MBL. При първокласните офиси (клас А) предлагането варира на цени между 12 и 14 евро/кв.м, с някои изключения, а при офиси клас Б - между 8 и 11 евро/ кв.м.

Към края на третото тримесечие средно претеглените наеми за клас А са 12.60 евро/кв.м, а за клас Б те са 8.80 евро/кв. м.

Очакванията на брокерите са за силен натиск върху наемните нива и увеличаване на свободните площи през следващата година.

В момента предлагането на офис площи в съществуващи сгради и в сгради в строеж в София надхвърля 560 000 кв.м.