Чужденците рискуват с имотите в България

Имотите са ключовият фактор за похода, който британците са предприели из Европа. Но реалността е твърде далеч от мечтата за мащабна възвръщаемост в страните от Източна Европа.

Джеймс Флинт се занимава с недвижимости в България и не подбира думите си, когато говори за някои от британците, които пристигат тук, за да инвестират в имоти.

“Много от тях действат така, сякаш на Хийтроу има шкафче, където си заключват мозъците преди да се качат на самолета", казва той докато пием в овехтял, но по европейски красив квартал на София. “Не става дума за висша математика и моментът е подходящ, но ако сгрешите, ще загубите пари", посочва 35-годишният Джеймс, който е живял в Испания преди да се премести на Балканите.

България трябва да се присъедини към ЕС на 1 януари. Но докато британското правителство се готви да забрани достъпа на работници от България и Румъния, самите британци са се побъркали от възможностите да инвестират в тези две държави от бившия Източен блок. Британски телевизионни програми, като “Място под слънцето" на Четвърти канал, рекламират техния потенциал. Списания и вестници са пълни с приказки за крайбрежие като Средиземноморското и ски писти като алпийските, които са достъпни на много евтина цена.

Проучване на IPPR за британците в чужбина, което ББС публикува на сайта си, потвърждава други изнесени данни, че когато става дума за имоти, най-новите страни членки на ЕС печелят популярност.

Британска имотна агенция прогнозира, че до 2020 г. една четвърт от заемите, които британците теглят за купуване на жилища в чужбина, ще отидат в България. “Място под слънцето" определи Румъния за най-добро място за инвестиране. Предаването твърди, че през следващото десетилетие възвръщаемостта от закупени там имоти ще бъде 400%. Според експертите този очакван бум в имотния интерес се дължи на евтините самолетни билети, големите пари, вложени за развитие на инфраструктурата, подобреното жизнено равнище и очакваното въвеждане на еврото.

Ако се разходите по бул. “Витоша" - основната търговска улица на София, лесно ще забележите чужденци, които проучват жилищния пазар. Стискайки пътеводител в ръка, 33-годишният новозеландец Хайз Хърдман наблюдава как лъскат обувките на жена му. Двамата живеят в Сейнт Олбанс, северно от Лондон.

Пристигнахме за уикенда и една от причините е, че искаме да придобием впечатления какво се случва тук, казва той.

“Преди две години си мислех да купя нещо тук, но бях твърде предпазлив - сега се притеснявам, че съм изпуснал големите печалби", казва Хайз. И в двата случая страховете му са оправдани - както и предупрежденията да не се плащат пари преди да бъдат преценени рисковете.

Очакваната възвръщаемост на инвестициите в България е спаднала от 116% през 2005 г., на 35% през първите девет месеца на тази година, по данни на фирмата за анализ на пазарите на недвижима собственост Assetz.

Пазарът на недвижимости в България се забавя поради нарасналото предлагане на нови жилища, заради медийните съобщения за провалени продажби и въпросителните около действителната привлекателност на някои от ваканционните селища.

Често решението на инвеститорите да закупят имот в чужбина е базирано на идеята, че ще могат да го дават под наем, което ще им покрие вноските за взетия заем, както и разходите за ремонт. Много компании обещават изключителна възвращаемост за всеки, който инвестира в разрастващия се имотен пазар в България.

Действителността обаче съвсем не е толкова щедра и всичко зависи от това дали ще се намерят туристи, бизнесмени, студенти, или местни хора, които да плащат наем.

Вече се задават и въпроси дали бързото развитие на курорти като черноморския Слънчев бряг и планинския Банско ще привлече, или по-скоро ще отблъсне туристите.

Кремена Станкова работи за германска туристическа компания, която продава почивки на Слънчев бряг. Тя казва, че строителството затруднява нейната работа. “Хората идват и ми казват - Тук ни харесваше, защото беше спокойно, но сега е заприличало на всеки друг град", обяснява 32-годишната служителка.

Един от най-големите проблеми за британските инвеститори в чужбина е това, че цената на техния имот може да бъде повлияна от местни фактори, които не зависят от тях.

Това се прояви особено ясно в Унгария, която се присъедини към ЕС през май 2004 г.

След първоначалния скок преди членството, цените на имотите стигнаха тавана си, след което започнаха да падат заради икономическите проблеми на страната. Тези проблеми не само отслабиха местната валута и направиха въвеждането на еврото по-малко вероятно, но предизвикаха и бунтове.

Гордън Крос е бивш консултант по мениджмънт, който се занимава с имоти в Будапеща. Той казва, че пазарът на недвижимости в унгарската столица се крепи на масовото търсене от страна на чуждестранни студенти, които идват в града заради първокласните университети, както и от мултинационалните фирми, чийто регионални централи са базирани в Будапеща. Въпреки това Гордън Крос посочва, че 7% е добра годишна възвръщаемост за едностаен апартамент.

“Ако търсите бърза печалба, не идвайте в Будапеща, но ако сте готови да чакате, да кажем 10 години, тогава сте направили добра инвестиция", обяснява той.

“В Будапеща все още можете да купите сравнително евтино имот в скъп квартал, подобен на лондонския “Кензингтън” или “Челси”. Най-важното обаче е да знаете точно какво купувате".

“И именно тук правят грешка много британски инвеститори, като често купуват апартаменти, които не са виждали, само по плановете и разчитайки на късмета си, че са направили добра сделка", казва Стюарт Лоу, управляващият директор на Assetz.

Хората купуват, защото очакват, че цените ще скочат. Това не е инвестиция, а спекулация, предупреждава той. Стюарт Лоу допълва, че тези, които познават местния пазар на земя и имоти, имат по-добри възможности.

“Тайната е да не правите нещо, което не бихте направили и в собствената си страна", казва в София и Джеймс Флинт. Той съветва да се опознава пазара и да се правят проучвания, а след това да се купува най-качественото, което човек може да си позволи.

Правилото е много просто: местоположение, казва Флинт.