Нивите са поскъпнали тройно за седем години, рентата - двойно

Заради евросубсидиите цените на затревените терени са се повишили с една пета само за година

Нивите са поскъпнали тройно за седем години, рентата - двойно

Близо три пъти се е увеличила цената на земеделската земя у нас, а на рентата – двойно за периода 2010 – 2016 г. Само за миналата година ръстът е 4 на сто спрямо 2015 г. Това показват данните на Националния статистически институт (НСИ), публикувани в понеделник.

Походът на земеделската земя нагоре започва след присъединяването ни в ЕС и се движи основно от евросубсидиите, които получават земеделците. Другата причина е окрупняването на парцелите, които на места остават все още разпокъсани.

Интересът към земята е силен през последните десет години, а инвестицията в нея донесе добра доходност по време на финансовата и икономическата криза в периода 2009 – 2012 г.  На това мнение са всички участници на пазара – агенции за недвижими имоти, фондове за земи и фермери. Коментарите им се разминават по отношение на това дали е достигнат  таванът на земята – за едни той е на връхната си точка, но за други ще продължава да расте.

"Пазарът на земеделска земя е около връхната си точка и времената на спекулативен интерес приключиха", смята Николай Вълканов, управител на консултантската компания в областта на земеделието "ИтелиАгро". "Потенциалът за нов скок на цените е изчерпан и пазарът оттук нататък ще се развива с много по-балансирани и бих казал здравословни темпове", коментира Ясен Начев, търговски директор на фонда за земя "Агрион". "Таванът на земята не е достигнат, цените растат от 10 години, интересът остава движен от добрата доходност", заяви Румен Димитров, собственик на "Димитров Груп 2000", която се занимава с покупко-продажба на земеделски земи в Добруджа.


Постоянно затревените площи с ръст от близо 20% за година

Средната цена на един декар земеделска земя достига 761 лв. през 2016 г., сочат данните на НСИ. Това е с 4% повече в сравнение с година по-рано. За сравнение през 2010 г. декар земя е струвал средно 279 лв., сочат данните на НСИ.

НСИ отчита ръст на всички категории земя по начин на използване през 2016 г. Най-голямо е увеличението при цената на постоянно затревените площи - с 19.4 на сто. Основната причина тук са европейските субсидии, които се дават. Обикновено това са пасища за добитък или за сено и не изискват някаква голяма обработка. По тази причина през последните години техният брой се увеличи значително и имаше съмнения за измами. Животновъдите дори поискаха промяна в схемата за този вид подпомагане. Така средната цена на един декар пасище през миналата година е бил 271 лв. при 227 лв. година по-рано.

Втори по ръст на цените са овощните насаждения - с 11.3 на сто, като средно един декар се е продавал по 534 лв. Въпреки това овошките, което е дългосрочна инвестиция и значително по-капризна от метереологичните условия, са значително по-евтини от нива, засята с житни култури.

Средната цена на декар нива е 770 лв., а поскъпването ѝ е най-малко спрямо всички категории земя – само с 1.2 на сто спрямо година по-рано.

Лозята поскъпват с 9.1% за година и достигат 370 лв. за декар.

Широк диапазон на цените на земята

И ако Северна България изостава в икономическо отношение от Южна, поне в цената на земята я бие категорично. Земеделската земя на север от Стара планина е значително по-скъпа отколкото на юг, показват данните на НСИ.

Най-скъпа е земята в Североизточния регион, където се намира "златна" Добруджа. Там средната цена на декар нива е 1157 лв./дка. Търсенето е голямо, а предлагането е малко, коментира Румен Димитров от "Димитров Груп 2000", който работи в този регион. По думите му комасиран парцел от около 100 дка се реализира на пазара в рамките на две седмици. В общините Добрич, Балчик, Каварна, Шабла през миналата година бяха достигнати нива от 2000 – 2300 лв./дка за ниви, посочи Румен Димитров.

В Северен Централен регион земеделската земя е 895 лв./дка средно, а в Северозападния – 735 лв./дка.

Основното обяснение е, че на север от Балкана процесът по комасация на земята е много по-напреднал в сравнение с южна България. Освен това там са и големите плантации със зърнени култури, които получиха чувствително подпомагане по линия на европейските фондове.

В същото време в Южна България цените се различават драстично от тези на север и са в широк марж заради спецификата на отделните райони. Лидер е Югоизточна България, заради уедряването на парцелите от фондовете за земеделска земя. В Ямбол например, където има повече комасирани блокове, нивите се продават между 500-900 лв./дка, но все още може да се намерят и за 400 лв./дка, сочат данните на "Агрион". Средно през миналата година декар нива в Югоизточния регион е струвала 707 лв.

На другия полюс са цените на земята в Югозападна и Южна Централна България, където разпокъсаността на парцелите е най-голяма, а собствениците им не са склонни да ги продават, показват наблюденията на брокери.

Нещо повече данните на НСИ отчитат спад със 194 лв. на декар земя в Югозападния регион и с 30 лв. в Южен Централен регион през 2016 г. спрямо година по-рано.

Така декар нива в района на Софийско и по поречието на река Струма се е продавал по 221 лв., а в района на Пловдивско по 412 лв. през миналата година, сочат данните на НСИ.

Рентата повишена от 23 на 44 лв. за 7 г.

Средната цена на рентата на един декар наета земеделска земя достига 44 лв. през миналата година, което е с 4.8% повече спрямо 2015 г. и почти двойно спрямо 2010 г., когато арендаторите да плащали по 23 лв. средно за декар ползвана нива. Най-голямо е увеличението на рентата за овощните насаждения - с 28.1% и достига 41 лв. за декар, но остава с 3 лв. по-малка спрямо нивите, където няма промяна. Понижение на рентата се наблюдава при постоянно затревените площи - с 16.7%, и при лозята - с 13.9%.

Увеличение на цената на рентата спрямо предходната година се наблюдава във всички статистически райони, с изключение на Южния централен район, където е отчетено намаление с 3.7%. Най-висока е цената за един декар арендувана земеделска земя в Североизточния район – 64 лв./дка.

Факторите за растежа

Освен комасацията, най-силният допинг за възходящия тренд на цената на земята са земеделските субсидии. След присъединяването на страната ни към ЕС обработваните площи се увеличиха с над 5 млн. дка до над 39 млн. дка. Така от 30% необработвани площи през 2007 г., в края на 2015 г. те падат до 10 – 15% за различните землища, сочат данните на Министерството на земеделието.

През изминалия програмен период 2007 – 2013 г. евросубсидиите стимулираха основно отглеждането на зърнени култури – пшеница, ечемик, слънчоглед, което даде своя дял за повишаване на цените на земята в Северна България.

През настоящия програмен период 2014 – 2020 г. земеделското министерство промени политиката си и насочи повече средства за подпомагане на производството на плодове и зеленчуци – култури, характерни предимно за Южна България. Това е една от причините в момента да има засилен интерес към площи, подходящи за развитие на трайни насаждения, коментира Ясен Начев, търговски директор на "Агрион". Той допълни, че търсене има и на сертифицирани площи за развитие на биоземеделие, където също се дават по-големи субсидии.

Към момента петте основни култури за страната остават пшеница, царевица, ечемик, слънчоглед и рапица, които заемат около 90% от площите по данни на Института за аграрна икономика.

Друг фактор за възходящия тренд на земеделската земя са фермерите, които са едни от основните купувачи на ниви. Те предпочитат да придобият даден парцел с цел елиминиране на конкуренцията за наемането му, защото така понижават разходите си за аренда. Другите играчи на пазара са професионалните дружества за управление на земя и инвестиционни фондове, които заедно с фермерите, формират около 70% от сделките.

През последните години се оформи и една нова група купувачи на земеделска земя. Това са хора със свободни пари, които искат да ги инвестират с цел осигуряване на по-висока доходност. Те купуват по-малки парцели с площ между 10 и 50 дка, които след това отдават под аренда. При реална средна цена на арендата между 80 и 100 лв./дка в Добруджа, това им носи 5% доходност годишно, което е значително повече от банков влог, коментира Румен Димитров от "Димитров Груп 2000". 

Николай Вълканов от "ИнгелиАгро“ посочва, че въпреки продължителния спад на лихвите по депозитите не се наблюдава намаляване на спестяванията в банките и насочването им към други инвестиции, включително земеделска земя. Въпреки това той допуска, че заради осезаемо по-високата доходност от рента спрямо банков депозит, това ще стимулира "стъпилите на пазара на земеделска земя през първите години на бума да задържат позициите си". 

В същото време периодът на изплащане на покупката на земеделска земя с рента става все по-дълъг. Средният показател за страната вече е 17 години при близо 12 години през 2010 г., сочат сметките на Вълканов. Той уточни, че този показател варира силно между отделните области в страната. За Стара Загора, Видин, Сливен и Ямбол например са необходими над 20 години, за да се изплати с рента вложението в нива.

Ниските такси за прехвърляне на собствеността, липсата на данък върху земеделските земи и либералните рентни отношения допълнително стимулират инвеститорския интерес към покупката на земя.

Още от Бизнес

Кой според вас стои зад решението за отстраняване на Силвия Великова?