Половината бъдещи офис площи може да останат незаети

Има реална възможност над 50% от офис площите, които ще се излязат на пазара в София през следващите три години, да останат незаети. Изводите на консултантската компания "Фортън Интернешънъл", обявени във вторник, се основават на данните за наетите бизнес имоти през 2007 г., които са около 160 000 кв. м. В момента в София се строят 780 000 кв. м, а други 740 000 кв. м са в процес на проектиране. Това са общо 1.52 млн. кв. м. В най-добрия случай пазарът ще расте с 20% на година и то при положение, че икономическият ръст на страната се запази стабилен.

Това означава, че през 2008 г. обемът на заетите офис площи ще стигне 200 000 кв. м, през 2009 г. – 240 000 и през 2010 г. – 290 000 кв.м. При сумирането на стойностите се получава, че 730 000 кв.м. ще се реализират, а останалите 790 000 ще останат незаети.

Сергей Койнов, изпълнителен директор на "Фортън", уточни, че това може да се случи при положение, че действително се реализират всички обявени проекти, а има голяма вероятност инвеститорите да преосмислят кога и дали изобщо да излязат на пазара. Освен това повод за притеснение имат само проекти, които не отговарят на динамично променящите се високи изисквания на наемателите.

В момента в София и страната няма нито един офис проект, който да отговаря на световно признатите критерии за класифициране на сгради Клас А. Инвеститорите срещат най-големи трудности в изпълнението на критериите за централна локация, лесна достъпност, да предлагат качествено управление на имота, и най-често срещания проблем – да има достатъчно парко-места.

Първите офиси от Клас А трябва да се появят в София най-рано в края на 2009 г.. Това ще са офисите в "София Еърпорт Център", проект на американските компании "Тишмън Интернешънъл" и звеното за недвижими имоти на "Дженеръл Илектрик", "Сердика Център" на австрийската "Шпаркасен Имобилиен АГ и германската "ЕЦЕ Проджектмениджмънт", "Мегапарк", също на австрийски компании, както и "Европейски търговски център" – офис частта към мола на "Карфур".

В момента средните нива на наемите на офис площи в обособени центрове са 16-18 евро на квадрат, а в престижните централни части на София достигат до 26-30 евро на квадрат. Очаква се наемните нива да растат, като темпът на растеж ще изпреварва леко този на инфлацията. Това беше единствената прогноза, с която се ангажираха консултантите от "Фортън". Доходността от офиси спадна на 7.5%, като се очаква да продължи хода си надолу. Тенденцията е валидна за всички държави в Централна и Източна Европа и не е изненада за инвеститорите.

Незаетите офис площи в София в момента са 4%. Това съотношение ще се запази, но само са проектите, предлагащи изключително добро качество. Всички останали може да пострадат от липса на наематели, заради постоянно изменящите се и растящи изисквания на наемателите. Ако процентът на незаетите площи скочи над 10%, това ще е индикатор за сериозни проблеми в сегмента, обясни Ралф Холанд, партньор във Фортън Интернешънъл.

В момента пазарът в България е пазар на собствениците. Заради голямото търсене, изпреварващо предлагането, те диктуват правилата. С излизането на обявените проекти на пазара обаче това ще се промени, каза още Холанд.

Тенденциите на пазара на офис площи в световен мащаб говорят, че фактора "локация" се измества по важност от фактора "организация на пространството". Най-популярни са офис проекти, които предлагат интегрирана работна среда – с разчупено пространство, места за неформални срещи и дискусии, и др.