Проектозаконът за Черноморието ощетява малките предприемачи

Факт е, че през последните години станахме свидетели на масирано застрояване на почти всяка свободна територия в близост до морския бряг. В началото това беше положителна тенденция, защото привлече сериозни инвеститори в изграждането на модерна туристическа база. Реализираха се добри проекти и бяха привлечени много купувачи на имоти в страната. Днес обаче, при липса на стратегия и регулация на процеса, сме изправени през опасността от прекомерно застрояване на цялата територия и пренасочване на интереса на туристи и купувачи извън България.

Продължаваме да виждаме как туристите в луксозните хотели се разминават с багерите в активния летен сезон, въпреки забраната, издавана от общинските власти да спре строителството. Обстановката, в която попадат туристите, води и до понижаване на инвеститорския интерес към недвижимите имоти, защото те имат по-ниска гарантирана възвращаемост на парите си.

Състоянието на Черноморието показва, че е необходим закон, който да определи зоните, разрешени за строителство. Да регламентира времето, през което е разрешено строителството и да подсигури на инвеститорите и туристите сигурност.

Но ако законът бъде приет в този му вид, означава, че ще бъде потвърдено статуквото, съществуващо по черноморския бряг в сегашния му вид за сметка на всички нови инвестиции и проекти, които предстоят.

От позицията на новите инвеститори най-вероятно решението ще бъде прието като несправедливо, защото стойността на инвестицията ще нарасне значително, а нормата на печалба ще намалее. За да счете проекта си за успешно реализиран, всеки от предприемачите у нас търси минимална печалба от 100%, което постига с построяването на по-висока сграда, по-малко пространство за озеленяване и използва съществуваща инфраструктура.

Всичко това ще бъде изключено като възможност след приемането на закона. При ръста на цените на парцелите в крайморските зони, които се регистрират през последната година и параметрите определени в проектозакона за височина и плътност на строителството, ангажимента за изграждане на цялата инфраструктура, необходима на сградата, повечето родни инвеститори ще прехвърлят изграждането на комплекси около крайбрежната ивица в графата „неефективни”.  

Какви са възможностите от тук нататък ?! В дългосрочен план това ще привлече големи международни предприемачи, които търсят норма на печалба от 25%. Ще доведе до реализирането на мащабни проекти – комплекси от сгради, защото само при големи обеми изграждането на инфраструктура е ефективно. Вторият вариант е вложенията да се пренасочат от районите в абсолютна близост до морската ивица към вътрешността.

Последната тенденция вече е факт. Само през последния месец в  района на Северното Черноморие започна реализацията на два мащабни проекта, разположени на около 20 км от морския бряг. В тази зона ограниченията за строителство са по-малко, а и цената на земята значително по-ниска. Свободните пространства са по-големи и позволяват да се изгради истински модерен затворен комплекс с висок процент на зелени площи и всички необходими прилежащи сгради и съоръжения към него.

Не можем да отречем, че за голяма част от родните и по-принцип по-малките инвеститори, планирали строителство в зони, където ще се приложат най-големите ограничения, законът ще бъде несправедлив. Защото върху тях се прехвърлят ангажименти, които до този момент се възприемаха като задължение на властта. Освен това сериозно увеличава броя на инстанциите и разрешителните, които всеки от тях ще трябва да получи.

Преминаването през тази бюрократична машина ще отнема на инвеститорите време, а за тях то е ценно. Но в същото време в дългосрочен план приемането на закона за Черноморието, ако се намери начин той да бъде и строго прилаган, ще бъде положителна крачка, както за инвестиращите в имоти по Черноморието, така и за туристическия бранш. А инвеститорите, които наистина искат да вложат средства в строителство на сгради, ще намерят друга свободна пазарна ниша. Тя най-вероятно ще се окаже зоната от 15 до 30 км от вътрешността край брега.

Авторът е изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти “Адрес – България”