Поляци масово купуват имоти в Испания, както българите в Гърция. Покупките на поляците обаче са подклаждани в голяма степен от страховете на хората заради войната в Украйна.

Търсенето от полски клиенти се е утроило през 2022 г. в сравнение с предвоенната 2021 г., въпреки че през 2023 г. намалява с около 30%, но продължава да има постоянно търсене, казаха от имотна агенция в Марабея. Данните на национално ниво са, че делът на полските купувачи се е повишил от 20% през 2022 г. на 35% през 2024 г.

"Когато по новините съобщят за ново напрежение в конфликта, както се случва напоследък, има реакция в най-близките до конфликта държави и търсенето отново се увеличава значително. Например търсенето от поляци през първите няколко месеца на 2024 г. е равно на цялото търсене от тази националност през 2021 г.", допълват имотните агенти.

Разбира се, поляците избират Марбея, Коста дел Сол или Испания като цяло не само защото е далеч от конфликта, но и защото винаги са имали интерес към южната държава за второ жилище. Освен това потокът туристи от Полша към Испания се увеличава година след година.

Тази ситуация може да се приложи и към държави като Иран, само че поради ограниченията много от тях не отговарят на изискванията за прехвърляне на средства в Европа, което не е така за европейските страни.

Като цяло полските клиенти търсят готови за нанасяне имоти, особено наскоро ремонтирани и обзаведени жилища на стойност около 700 000 евро. Те предпочитат имоти, които са лесни за поддържане, като например просторни апартаменти, въпреки че има търсене и на вили, обикновено с изглед към брега. Много от клиентите са успешни предприемачи, свързани с IT сектора, строителството или индустрията, на възраст между 30 и 50 години. 28% от полските клиенти прекарват повече от 4 месеца годишно в имотите си в слънчева Испания.

Имоти в Испания купуват и все повече украинци. Делът им е нараснал от 3.5% през 2022 г. на 13% през 2024 г. Войната ускори търсенето от страна на жилищните туристи, които намират в Испания нов дом, където прекарват дълги периоди от време.

Имотни агенции в Коста дел Сол също отчитат ръст на полските клиенти. Средната им възраст е 46 години. 100% придобиват жилището си със собствени средства и предпочитат апартаменти с две спални и 130 кв. м.

"Растежът започна по-рано, но от февруари 2022 г. насам той е постоянен и имаше моменти, когато в офиса имахме двама или трима клиенти едновременно и трябваше да се организираме възможно най-добре, защото те купуваха имоти като топъл хляб. Следващите две години търсенето остана постоянно и от хора с различни бюджети. Това не бяха само хора, които купуват с къща за 2 милиона. Имаше и много, които купуваха нови, но по-малки апартаменти. Освен това много клиенти са решили да живеят тук за постоянно, отдали са къщите си под наем в Полша, не продават имотите си. Сега те не купуват къща, само за да я ползват. Промяната е, че започват да купуват и за всеки случай. Заради това, което прави Путин, много хора се страхуват и смятат, че то ще ескалира", коментира Наталия Геневска, директор на "Солхаус Марабея".

По думите ѝ случващото се в Газа и Израел също оказва влияние: "Намираме се в труден период, навсякъде има война и затова мнозина искат да имат нещо тук, в случай че могат да дойдат тук по всяко време, за да бъдат в безопасност".

Снимка: Kyero.com

Що се отнася до икономическия профил на полските клиенти в Коста дел Сол, той е смесен. В този район обикновено идват хора със средно и високо ниво на образование, защото той е по-скъп от други като Аликанте. "Мисля, че можем да кажем, че хората идват с поне 400-500 000 евро. И обикновено търсят ново строителство, предпочитат по-съвременен стил", допълва Геневска.

Част от поляците купуват имоти в Испания и с инвестиционна цел. Те не желаят да инвестират в родината си заради несигурността покрай войната.

Какво търсят поляците 

"Клиентите са три пъти повече, отколкото преди една година. Идват и ме питат дали мога да им намеря апартамент в Испания за 150 000 евро. Не е лесно с такъв бюджет, но е възможно", казва испански агент на недвижими имоти от Варшава.

В момента се изгражда нов комплекс в Естепона, Испания, на Коста дел Сол. Модерният сграден комплекс ще се състои от седем блока, всеки от които е на три етажа плюс сутерени. Atica Homes ще разполага със 132 апартамента, общ плувен басейн и детска площадка. Те варират от апартаменти с площ от 59 кв. м до апартаменти с четири спални, достигащи до 138 кв. м. Първите се продават за 186 000 евро, а вторите струват над 500 000 евро. И те могат да бъдат закупени от агенцията във Варшава.

"Днес вече имах трима клиенти, които проявиха сериозен интерес към покупката. И то в ранния следобед на понеделник. Не си спомням някога да съм имал повече работа, отколкото от началото на тази година", казва Алфредо Искиердо, ръководител на офиса за недвижими имоти "CasaViva".

Той пристига в Полша малко преди да се спука балона на испанския жилищен пазар през 2008 г. В продължение на години се занимава с продажбата на недвижими имоти, собственост на испански инвеститори във Варшава – включително парцела, върху който днес функционира Browary Warszawskie. През последните няколко години той се фокусира върху продажбата на къщи в Испания на полски клиенти. Искиердо вижда причините за този ръст в две неща. Първо, войната в Украйна и второ, високите цени на имотите във Варшава.


Искиердо разделя клиентите си на три групи. Първата са наистина богатите, които могат да си позволят имот за 2 млн. евро, но сега те са сравнително малко на брой. "Преди година 90 % от договорите, които подписвахме, бяха на хора, които се готвеха да се пенсионират. Най-често ставаше дума за двойка, която е отгледала деца, направила е кариера, прибрала е пари. Бюджетът, с който разполагаха, беше 300 000-400 000 евро", казва испанският агент на недвижими имоти.

От началото на тази година обаче офисът му се посещава и от по-необичайни клиенти. "Те често са по-млади, а пенсионирането им е все още далеч. Но преди всичко разполагат с много по-малки бюджети. Казват, че имат подготвени 150 000 евро, и питат дали мога да им намеря нещо за тях. 150 000 евро наистина е доста ограничен бюджет, ще трябва да сме търпеливи, но ще успея да намеря нещо", разказва той.

"При мен можете да си купите на подобни цени апартамент на Коста Бланка, близо до Аликанте. Много популярни напоследък са Калпе или Торевиеха. Повечето ми клиенти избират тази посока. Коста дел Сол, т.е. районът около Малага, е с 10-15% по-скъп", казва Искиердо.


Нарастващият интерес на поляците към Испания не се чува само от брокерите на недвижими имоти. Той може да се види в данните на Registradores de España – институция, която събира информация за сделките на испанския пазар на недвижими имоти. Миналата година поляците са закупили повече от 3000 имота в Испания, в сравнение с 2900 имота година по-рано.

"Увеличението е очевидно през последните две години. Но то определено се засили в началото на тази година, което вероятно е свързано с новините от Украйна. Все по-често се появяват съобщения, че войната може би се приближава. Приблизително половината от нашите клиенти признават в разговори с нас, че мислят за две неща: как да приберат парите си на сигурно място и да имат къде да избягат в случай на война", казва Себастиан Павлак, управляващ партньор в 75Properties, агенция със седалище във Варшава, специализирана в продажбите на имоти на Коста дел Сол.


Питам директно Павлак дали животът в Испания е възможност само за богатите? 


"Ако разгледаме Испания като цяло, тя със сигурност не е пазар само за изключително богатите. Лесно можете да намерите апартаменти, които са по-евтини не само от тези във Варшава, но дори и от по-малките полски градове. Ако обаче говорим за пазара на Коста дел Сол, входният праг е 200-250 хил. евро", казва брокерът.


Снимка: Benoitproperties.com

Испания не е единствената дестинация, предпочитана от поляците за инвестиции в чужбина. Във Варшава има агенции за недвижими имоти, които предлагат имоти също в Португалия, Дубай и Кипър. Популярността на Италия – добре позната на поляците дестинация за почивка – също не намалява.


"Пандемията беше първият бум. Войната в Украйна предизвика още един. Наблюденията ни показват, че интересът постоянно расте", казва Малгожата Чиукша, правен съветник в международната правна кантора wloskiedomy.pl, специализирана в покупките на имоти в Италия.

"Войната в Украйна е само един от мотивите за покупка на имот в чужбина. От разговорите с клиенти изглежда, че просто любовта към Италия все още е най-важното нещо. Желанието за диверсификация на капитала също е важно. Не без значение са и високата инфлация в Полша и все по-високите цени на местния пазар на имоти", допълва Чиукша.

Колко пари ви трябват, за да си купите къща в Италия? 

"Имаме много клиенти, които купуват имоти на цена до 100 000 евро. Разбира се, има и клиенти с много по-големи бюджети", отговаря Чиукша.

"Дали този бум на недвижимите имоти в Испания, Италия и Кипър е проява на военна паника?", питам професор Томаш Гжиб, социален психолог от университета SWPS и автор на книгата "Психологически аспекти на кризисните ситуации".


"Не бих свързал това с паника. Хората не харчат стотици хиляди злоти в паника. Покупката на имот в чужбина спада към моделите на реакция на ситуация, в която възниква заплаха", отговаря професор Гжиб.
Пълномащабната инвазия на Русия в Украйна обаче не започна вчера, а преди повече от две години. "Трябваше ни време, за да премине шокът от недоверието, че през 2022 г. в Европа се води традиционна война. Едва когато шокът отмина, бяхме в състояние да си зададем въпроси: Какво следва? Имам ли план Б в случай на война? И този план Б е да се опитаме да намерим убежище на място, което изглежда безопасно", обяснява професор Гжиб.


Българите предпочитат Гърция 

За разлика от покупките на имоти от поляци в Испания, все повече българи се сдобиват с недвижима собственост в Гърция, която отдавна е предпочитана дестинация за ваканции и почивки на българите.

Финансовата криза в Гърция през миналото десетилетие накара много от местните хора да продават имоти, в резултат на което цената им се понижи и те станаха достъпни за български купувачи, включително такива със средни доходи.

Заради бума на строителството в България през последните години и нарастващите цени на имотите в страната, все повече българи се ориентират към по-изгодни покупки в Гърция. Най-предпочитана за купувачите е Северна Гърция.

България, която се надява да стане 21-я член на еврозоната през 2025 г., но все още е извън валутния съюз, регистрира бум на имотния и особено на жилищния пазар в последните години. В няколко големи града, особено в столицата София, пазарът от две-три години прегрява, а много икономисти предупреждават за имотен балон.

Лихвите по жилищните кредити в страната са едни от най-ниските в ЕС (около 2.6%) и към март 2024 г. не отбелязват никакво повишение на годишна база. В резултат банките продължават да раздават огромни обеми жилищни кредити (23.4% годишен ръст към март 2024 г.), което поддържа високите цени.

За 15 години около 10 000 българи са купили ваканционни домове по Беломорието, а броят на българските хотели наближава 50. Едни от най-големите и луксозни хотели в момента и на Халкидики, и на остров Тасос принадлежат на българи. Напоследък има и българи, които купуват имоти на Ривиерата на Атина, на Лефкада и на Миконос.

Гърция си остава и предпочитана дестинация за летните и празнични почивки на българите заради доброто съотношение между цената и качеството на туристическата услуга.

Сред българите, които купуват имоти в Гърция, са както най-обикновени хора със средните доходи, така и богати бизнесмени и политици, както и представители на ънърграунда.

Един от най-известните инвеститори в имотния сектор на Гърция е семейството на бившия министър на спорта в България Весела Лечева, което в момента развива и хазартен бизнес в България. Лечева е петкратен световен шампион по спортна стрелба. Къмпингът "Porto Elea", известен като "Къмпинга на Весела Лечева", е бивш метох, построен през XVIII век и е собственост на българския Зографски манастир в Света гора – Атон. Според медийни публикации имотът се управлява от компанията M.V.P Holidays AE, която пък (според базата данни на германската компания за финансово разузнаване North Data) се управлява от брата и сина на Лечева.

Друг заможен български инвеститор в Гърция е Лукан Луканов, председател на борда на директорите на козметичната компания "Арома". Чрез няколко дружества той е инвеститор в 5-звездния хотел Thassos Grand Resort, разположен върху 43 дка в Агиос Йоанис Лукас – самостоятелен залив с вековни маслинови дървета.

Заради ръста на покупките на имоти в Гърция националната данъчна агенция (НАП) обяви през 2023 г., че започва проверки на българите, направили подобни сделки. Данъчните власти проверяват доходите им и дали те съответстват на имотното им състояние. При нарушения се начислява данък, а случаят може да бъде предаден и на антикорупционната комисия.

Наскоро приходната агенция обяви в годишния си отчет, че е проверила 2117 българи за подобни сделки, но те са за далечната 2016 г. Проверката е направена благодарение на въведения в ЕС автоматичен обмен на данъчна информация и получени данни от Република Гърция за 2016 г. Въз основа на селектираните над 2000 души са възложени 878 данъчни ревизии и 69 проверки. Към края на 2023 г. са приключили 527 от ревизиите и 61 от проверките. Благодарение на това данъчните са начислили допълнително 671 377 лв. данъци (около 343 000 euro).

В България данъкоплатците са длъжни да декларират имотите си в чужбина пред данъчните. Друга интересна за НАП дестинация е Дубай. През 2023 г. данъчните са проверили около 160 българи, притежаващи имоти в Обединените арабски емирства, включително в Дубай. Проверката отново е за стара дата – към 2018 г. Оказва се обаче, че повечето от проверените не подлежат на данъчно облагане в България. Възложена е само една ревизия, която още не е приключила. Любопитно е, че самият директор на българската данъчна служба Румен Спецов е обявил в имотната си декларация апартамент в Дубай от 127 кв. м, но той е купен от съпругата му Плама за 1.1 млн. лв. (около 560 000 евро) чак през 2021 г. и вероятно не е влязъл в проверката.

*По материала работиха Mónica Redondo (El Confidencial), Dawid Krawczyk (Gazeta Wyborcza) и Цветелина Соколова (Mediapool).