Тази седмица на семинар, организиран от Агенцията по кадастър, се появи интересна информация по повод недвижимите имоти в България. Става въпрос за социологическо проучване, според което „едва 10-12 % от българите имат втори недвижим имот”. Пак според същото изследване „нараства имотната поляризация в обществото в обществото...от една страна се изграждат затворени елитни квартали, където официалните институции не могат да проникнат и упражняват контрол, а от друга страна съществуват ромски гета, където също се обособяват затворени общества, отделени от влиянието на държавата.” Друг интересен извод е, че нарастването на броя на хората, нямащи недвижима собственост, крие големи рискове за съществуването на държавата. Абсурдни изводи
Вторият имот не е индикация на пазара
Покупката на втори имот навсякъде по света се счита за признак на благосъстояние. От една страна, хората купуват ваканционен имот на място, което се различава по различни характеристики от мястото, където живеят постоянно. Това означава, че тези купувачи могат да си позволят да поддържат още един имот и дори могат да си осигурят прилична доходност при добро управление на имота през времето, за което не го ползват. Сред икономическите причини за повишаване на интереса към този тип имоти са нарастване на доходите, ниски лихвени проценти по кредитите, ниво на спестяванията, цени на недвижимите имоти, както и по-индиректни фактори като демографско развитие и структура на домакинствата, кредитна активност в страната и др.
Другият тип купувачи на ваканционни имоти са тези, които ги разглеждат като чиста инвестиция. Те имат няколко стратегии. Опитват се да диверсифицират инвестиционния си портфейл; очакват да спечелят от разлика в цената на придобиване и последваща продажба, или очакват постоянен доход от наем.
Независимо за кой тип купувачи става въпрос, делът на хората, притежаващи втори имот, не може да бъде обезпокояващ за социолози или управляващи, а единствено за самите инвеститори. Този показател по никакъв начин не може да бъде индикатор за изоставане или провал на пазара.
България е сред страните в Европа с най-голям процент на собственост в Европа. С други думи, у нас все още притежанието и придобиването на собственост в преобладаващите случаи не е признак за богатство или разточителство. Затова изобщо не можем да говорим за поляризация по отношение на имотите. Във всяка нормална страна има хора, които имат по няколко имота, а около 30-40 % от живущите в Европа въобще не притежават имот и живеят под наем. И това не се разглежда като заплаха за държавата. В момента много възрастни хора пропускат да имат спокойни старини като продадат имота си и живеят под наем, защото такава е психологията на хората.
Забраната за закупуване на земя от чужденци е истинската причина за неравностойното положение на собствениците на недвижимост. Значителна част от земеделската земя все още е собственост на хора с ниски доходи. Забраната е сред причините да няма реален пазар и желаещите да продават пропускат да получат доход от евентуална продажба на по-високи цени.
Слабата държава породи кварталите от затворен тип
Възникването на затворени квартали е естествен процес. Това важи с пълна сила за страна като България, където до преди 10 години всички живеехме в едно гето. От една страна вече има хора, които могат да си позволят луксозно жилище, искат спокойствие и сигурност, искат и могат да платят за изграждане и поддържане на инфраструктура. Не можем да си представим какво би правила държавата там. Именно провала на държавата по отношение на обществения ред е основната причина за възникване на подобни квартали.
По отношение на ромските гета можем да кажем, че докато държавата толерира по различни причини съществуването на огромни групи от хора, живеещи от социални помощи, без образование, без да плащат сметките си, ще има такива гета. Правителствената политика на наливане на пари и отказ за решаване на проблема не дава резултати. Определени малцинства са свикнали да живеят по този начин и могат да оцелеят единствено ако са събрани на едно място – разпръснати из редовите граждани ще трябва да плащат сметките си, да спазват обществения ред, да пазят чисто, да плащат данъци.
Има много примери, в които държавата, в опита си да защити или насърчи развитието на пазара на недвижимости в България, прави точно обратното. Повечето са негативните, а именно неформалното запазване на забраната за закупуване на земя от чужди граждани, непростимото забавяне на изграждане на кадастъра и имотния регистър, отживялото ограничение за максимален срок на договор за наем от 10 години, безумната идея за създаване на държавна компания за изкупуване на земеделска земя, нелогичното и антипазарно регулиране на строителните фирми, проектантите, архитекти, нотариуси, неработещият закон за устройството на територията, безсмисленият проект за черноморското крайбрежие и жилищно-спестовните каси и много други.
Основната роля на държавата е да гарантира спокойствието и сигурността на личния живот и собственост на гражданите. Когато това не се случва, те намират начин да ограничат негативните последици от липсата на ред и правила. Значителните разходи, които много от държавните регулации налагат на бизнеса и хората, са причина да ги избягваме и заобикаляме, когато можем.
Реформи на държавно и общинско ниво
Има много ефективни и лесно осъществими реформи, които ще направят бизнес средата по-благоприятна и гражданите по-богати и доволни. В сферата на имотите и строителството това са намаляване на данъците и осигуровките и незабавно отпадане на преходния период за правото на чужденци да закупуват земя. Така ще създаде по-активен пазар, може да се повишат цените в определени райони. Много от малките собственици, които нямат намерение и възможност да обработват сами земята, ще получат доход.
Либерализиране на пазара на земя, незабавно завършване на кадастъра и имотния регистър, премахване на всички регулации на професиите, свързани със строителния бизнес и засилване на т.нар. продуктова отговорност в тези отрасли са други мерки, които може да се предприемат. Това се отнася и за публичността, пълнотата и достъпността на регистрите на недвижимата собственост.
Предоставянето на пълни правомощия на общините за определяне на местната данъчна политика (например премахване на данък сгради или данъка върху прехвърляне на недвижима собственост, както и променяне на логиката на такса смет, за да се привлекат инвеститори в определено населено място) също ще подобри пазара.
Улесняването на процеса на узаконяване на изградена от инвеститори инфраструктура и промяна на логиката на планиране на устройството на територията са сред другите препоръчителни реформи. Трябва да се премахне ограничението за максимален срок на наем от 10 г. в закона за задълженията и договорите и да се продадат всички частни държавни имоти.
За честна и независима журналистика
Ще се радваме, ако ни подкрепите, за да може и занапред да разчитате на независима, професионална и честна информационно - аналитична медия.
28 коментара
Екипът на Mediapool Ви уведомява, че администраторите на форума ще премахват всички мнения, съдържащи нецензурни квалификации, обиди на расова, етническа или верска основа.
Редакцията не носи отговорност за мненията, качени в Mediapool.bg от потребителите.
Коментирането под статии изисква потребителят да спазва правилата за участие във форумите на Mediapool.bg
Прочетете нашите правила за участие във форумите.
За да коментирате, трябва да влезете в профила си. Ако нямате профил, можете да се регистрирате.
ima i istini, no moge da se spori za niakoi ot iznesnite fakti
не знам къде са тези кооперации в Младост,в които са продадени само 2 апартамента - лично търсих в края на миналата година и не видях такива оферти
удовлетворява ме донякъде.Не съм забравил че ако искаше през "соц" да си продадеш жилището трябваше да го обявиш в общината и те щяха да решат каква му е цената и кой да го купи.Абсолютно извращение!За отчуждаването също не ми се говори - то и сега процедурите не са цвете за мирисане, дъпжавата винаги гледа да "не се мине".Идеята ме беше че все пак "едно време" беше по-лесно хората да си купят жилище, отколкото сега.И че статията е написана па поръчка на строителния бранш, да не защитава мойте или твойте интереси.Бъди здрав, аз спирам да пиша повече по тази тема, за мен тя е изчерпана.
1. Аз писах за общотото правило, а не за изключенията. Да, можеше да работиш 5 години в строителството и да получиш ПРАВО ДА ЗАКУПИШ жилище, апропо това право сега го имаш и без 5 години да влачиш мазилки и чистиш след "майсторите". Аз имах колеги инженери и един доктор, които вместо да работят за това, което 5 години са учили и още толкова специализирали, слугуваха на мазачи и бояджии с основно образование, за да получат това право. Сматаш ли, че това е нормално?2.Вярвам, че брат ти е получил жилище …
през 1994г., но аз говорих за времето ПРЕДИ 1989. Впрочем попитай го кога и колко пари е внесъл, както и колко лихва е получил за времето през което държавата е държала парите му.3.Защо да е "нормално към края на 70-те и началото на 80-те да няма жилища". Нали претендирахме, че сме построили "резвития социализъм". Ще ти отговоря на този въпрос накрая. А сега и аз ще ти дам пример:През 1980, държавата отчужди дворно място 860 м3 с къща 90 квадрата, намиращи се срещу зала Универсиада и заедно с допълнителни трайни постройки и насаждения ги оцени за 8700 лв плюс ПРАВОТО на тримата собственици да получат един апартамент 74 квадрата и два по 62 квадрата(панелки) на обща цена 46000 лв. Т.е. собствениците трябваше да доплатят 37300лв взети на заем с годишна лихва 2%. За сравнение СЕГА който и да е строител ще обезщети собствениците с най-малко 300 квадрата монолитни жилища, БЕЗ 1лев допълнително плащане.Мисля, че не е необходимо да ти чета лекция какво е пазарна икономика, и защо дефицитът е основен инструмент при функционирането на социалистическата икономика. Сам си отговори на въпроса защо не са достигали желища тогава, както и защо при социализма търсенето надвишава предлагането по принцип за всички стоки, и за коли, и за телевизори а даже за кафе и маслини.И не е ли по добре позара да регулира търсенето и предлагането. Ако в Младост има непродадени жилища, това просто означава, че търговците искат по-висока цена от тази, която са съгласни да дадат купувачите. Най-общо ще ти кажа, че цената на една стока(конкретно - жилище) при пазарната икономика не е тази която иска за нея продавача, а тази, която дава купувача.Впрочем, това е дълга тема, а по въпроса за социализма като икономически и обществени отношения - практиката го оцени като пълен провал
с теб.1.Освен влог и лихвоточки даваха категории, но ако си на годините на родителите ми ти е простено че си забравил. :)2.Имаше възможност да работиш 5 години в стройтелството и да получиш жилище.3."Давахе" се на тези, които бяха готови на всичко само за да получат софийско жителство.В армията и милицията имаха собствен жилищен фонд - какво мислиш че правеха стройтелни войски?4.С подобен на този влог през 1994 г. брат ми взе жилище, така че сметките с лихвоточките не са ти верни.По влога се бяха …
събрали за 20-на години над 33 000 лихвоточки, не си спомням като пари колко му дадоха, но ако държиш да научиш, ще го попитам.5.Нормално беше към края на 70-те и началото на 80-те да няма жилища.При средна заплата от 180-220 лв. и цени на жилища между 15-21 000 лв. и възможност за заем без ипотека, желаещите да закупят такова бяха многократно повече от построените блокове.Да не говорим че имаше хора по селата, които бяха направили по 100 хиляди. Като заключение имам един въпрос към теб.Защо в момента в София се купуват най-много офиси и складови помещения?Защо в "Младост" има блокове и кооперации построени преди 2 години, в които са продадени само по 2-3 жилища?Ще бъда благодарен да ми отговориш логично и аргументирано.Желая на всички лек ден.
На възрастта на родителите на орм съм и затова ще го светна за ситуацията по Онова време:-Първо, това което пише той беше невъзможно в София. За да ти дадат жилище (разбирай панелка) беше необходимо или да са ти отчуждили (какъв само термин!) имот, или да си натрупал определено число лихвоточки. Лихвоточките е образуваха от размера на внесена сума плюс число, пропорционално на времето през което сумата е била депозирана. Обикновено апатамент можеше да бъде получен след натрупването на не по-малко …
от 8000 лихвоточки. Внесените суми не носеха НИКАКВА ЛИХВА. Цитираните 2000 лв, внесени през 1972г., можеха да стоят на влог до 1989г. без да натрупат необходимите лихвоточки за да се получи жилище.-Второ, цените на панелките в София (комплексите Младост или Люлин), в зависимост от квадратурата през 70-те години се движеха между 8000 и 15000лв. А отнесено към заплати 120-140 лв това съвсем не е малко. Не говоря за военните, които тогава бяха привелигировани и при получаване на жилища, и в размера на заплатата.Така,че не ми говорете за "добрите стари времена"-НЯМА ТАКИВА.
-„нараства имотната поляризация в обществото в обществото...от една страна се изграждат затворени елитни квартали, където официалните институции не могат да проникнат и упражняват контрол, а от друга страна съществуват ромски гета, където също се обособяват затворени общества, отделени от влиянието на държавата.” Много са си хубави затворените богаташки квартали. Официалните институции МОГАТ да упражняват контрол там - полиция, данъчни, съдебни власти и т.н. - тези квартали не са "екстратериториални …
владения". Институциите, които "са изхвърлени" най-вероятно са Топлофикация, ВиК, Енерго, БТК, общински фирми за пътно строителство и поддръжка и т.н. - тези, от чиито услуги хората не се нуждаят защото когато имат пари и се съберат заедно сами си построяват и поддържат каквата инфраструктура им трябва (и съответните институции докарват системите си само до входа на "квартала") по-добре от "държавата" (пък и доста от тези "институции" вече не са държавни/общински и без това). Така, че няма никакъв проблем. Явно държавните мислители искат навсякъде да се набъркат и ако може за смяна на крушката на полюлея в хола да съм длъжен да викам техник на общинска фирма "Осветление". Мои са си и хола и полюлея - сам ще си ги оправям. Мои са си и двора и оградата и сградите и пътя от оградата до сградите и останалата инфраструктура - сам ще си ги оправям.Ромските гета пък са точно обратния случай - там всичко се прави с държавни/общински пари и на държавни/общински терени, а след това територията на гетото наистина става една своеобразна "чужбина" - властите не се мяркат никакви, културата на жителите е различна (т.е. както Япония е различна от България), имат си собствени закони (ако и да са неформални, но се прилагат доста по-ефективно и строго от нашите формални закони), в някои случаи разходката по общинските улици там е препоръчителна само с охрана, обикновено има изградени своеобразни "български посолства" - някоя сграда в началото на гетото с поща, стаи за общинските служби, помещение на Енергото, стая за служители на съответното РПУ и т.н. "всичко-в-едно".
-„нараства имотната поляризация в обществото в обществото...от една страна се изграждат затворени елитни квартали, където официалните институции не могат да проникнат и упражняват контрол, а от друга страна съществуват ромски гета, където също се обособяват затворени общества, отделени от влиянието на държавата.” Много са си хубави затворените богаташки квартали. Официалните институции МОГАТ да упражняват контрол там - полиция, данъчни, съдебни власти и т.н. - тези квартали не са "екстратериториални …
владения". Институциите, които "са изхвърлени" най-вероятно са Топлофикация, ВиК, Енерго, БТК, общински фирми за пътно строителство и поддръжка и т.н. - тези, от чиито услуги хората не се нуждаят защото когато имат пари и се съберат заедно сами си построяват и поддържат каквата инфраструктура им трябва (и съответните институции докарват системите си само до входа на "квартала") по-добре от "държавата" (пък и доста от тези "институции" вече не са държавни/общински и без това). Така, че няма никакъв проблем. Явно държавните мислители искат навсякъде да се набъркат и ако може за смяна на крушката на полюлея в хола да съм длъжен да викам техник на общинска фирма "Осветление". Мои са си и хола и полюлея - сам ще си ги оправям. Мои са си и двора и оградата и сградите и пътя от оградата до сградите и останалата инфраструктура - сам ще си ги оправям.Ромските гета пък са точно обратния случай - там всичко се прави с държавни/общински пари и на държавни/общински терени, а след това територията на гетото наистина става една своеобразна "чужбина" - властите не се мяркат никакви, културата на жителите е различна (т.е. както Япония е различна от България), имат си собствени закони (ако и да са неформални, но се прилагат доста по-ефективно и строго от нашите формални закони), в някои случаи разходката по общинските улици там е препоръчителна само с охрана, обикновено има изградени своеобразни "български посолства" - някоя сграда в началото на гетото с поща, стаи за общинските служби, помещение на Енергото, стая за служители на съответното РПУ и т.н. "всичко-в-едно".
Първо ще отговоря на "Космополит". Уважаеми, както спомена "бивш проектант", през 70-те трябваше да си записан в списък за закупуване на жилище и да имаш жилищно спестовен влог.Е номерът на родителите ми е излязъл и те са закупили жилище, никой не им го е дал.По това време баща ми е работил в ЗАГ "Георги Димитров", а майка ми във "Ворошилов".За не-моженето да се закупи жилище или лек автомобил мога да кажа само - това не е точно така.Познавам доста хора, който фиктивно се разведоха и взеха по още …
едно жилище, да не говорим за такива с по 3 жилища и едно дете, но това беше слабост на системата която се прояви през 80-те.Съгласен съм с твърдението че в този период вече доста хора имаха пари и нямаха възможност да си закупят жилища. Доиде ред и на "real estate developer".Драги, аз нямам намерение нищо да ипотекирам и това е голямата разлика.Родителите ми са теглили заем само с подписа на двама гаранти, не с ипотека.Като нямаш какво да ипотекираш, банката иска да и предоставиш документ че имаш половината от сумата, т.е. 18 000 евро.Хайде събери ги, да те видя, и отделяй по 130 евро на месец.Щом обичаш да правиш сметки, ето ти условията на една задача.Имаш общ доход в домакинство 340 лв.Разходи за ток 7лв., за парно 17 лв., за телефон 5 лв., за храна 120, за транспорт 8 лв. през 1980 г.През 2005 имаш доход 940 лв. , за ток 32 лв., за телефони 1 БТК и 2 GSM 130 лв., за интернет 25лв.,за кабелна телевизия 16,40 лв., за парно 120 лв. и за храна 240 лв, за транспорт 37 лв.Смятай и ми кажи в кое домакинство са оставали повече пари. Въобще не ми пука как били на запад-искали да живеят под наем,добре, няма проблем.Проблемът е че българите не искат да живеят под наем, искат собствено жилище, а условията са такива че това е изключително трудно постижимо.В момента мой колега, програмист, и съпругата му закупуват ново жилище и се оплакват че ще връщат заем с голяма лихва, при положение че са домакинство от двама с доход около 4000 лв.Хайде сметкаджиите да ми кажат колко домакинства в голямите градове имат такъв доход?В заключение ще кажа че българите не обичат либерализирането на каквото и да било, щом това ще доведе до покачване на цените.
Пък ще се отворят работни места за чиновници в НЖОИ/НЖОК, може да се регистрират и две фирми - "НЖОИ Строител" и "НЖОИ Проектант". Те естествено ще държат максимално качество (щом са държавни), ще работят максимално ефективно и за общото благо. ЗОП ще се промени и НЖОИ/НЖОК ще има право да дава поръчки на своите фирми "Строител" и "Проектант" без търг и конкурс. На по-късен етап ще се формира "НЖОИ/НЖОК Холдинг" (сграда, капитал и персонал от около 200 човека), комуто ще се прехвърлят 100% от "Строител" …
и 100% от "Проектант" и Холдингът ще "координира" дейностите им (понеже са близки и сързани). В Мин.Съвета ще се създаде "Агенция ЖилФонд" (за която ще се карат периодично МИЕ и МТСП), която също да помага в организирането и координацията. По-късно може да се помисли за забрана на частните фирми да строят обекти с РЗП над 10000кв.м. и тези обекти да се поемат от "НЖОИ/НЖОК Холдинг" - все пак не може такива огромни отговорни сгради да се строят от безотговорни частници. Тъй като голямо количество техника ще стане излишно за частните фирми (които ще бъдат ограничени в ремотни дейности на настоящите жилища и дребни обектчета) - ще им бъде препоръчано да предоставят машините си на Холдинга, тъй като в противен случай ще трябва да платят специално въведената "наказателна екотакса" за бракуване на "тежка строителна техника", която ще е дължима дори при предаването на машините за скрап. А, да, има проблем и със скрапа - най-добре право да изкупува метали да има единствено новосформираната фирма "Държавно Предприятие за Управление на Металните Отпадъци" (ДПУМО), което ще се занимава с изкупуване, преработка, търговска и експортна дейност.Въобще проблемите ще се решат като всичко стане държавно (тежко и евтино). Защо да се тормозим с "ефективен контрол и регулация", когато ще постигнем повече с обикновеното национализиране.