Има ли ценови балон на жилищата у нас?

Цените плавно се покачват в големите градове, но сделките намаляват

Има ли ценови балон на жилищата у нас?

През последните две години цените на жилищата в България нарастват с темпове, които са сред най-високите в Европейския съюз. Този факт е обезпокоителен на фона на високата задлъжнялост на българските домакинства и бизнес, се посочва в доклад за макроикономическите дисбаланси на Европейската централна банка публикуван в края на 2017 г.

България е на пето място в ЕС по поскъпване на имотите - със 7.1 на сто през 2016 г., показват данните на Евростат (данни за 2017 г. все още не са публикувани -бел.ред.). На челните места са Унгария (13.6%), Швеция (7.6%) Латвия (7.4%), Австрия (7.2%).

За първите девет месеца на миналата година жилищата у нас средно са поскъпнали със 7.6 на сто, сочат данните на НСИ. (за последното тримесечие на 2017 г. все още не са публикувани - бел.ред.).

По обем на продажби пазарът е под нивата от 2016 г. Имотните сделки, изповядани за периода януари – септември 2017 г. в цялата страна, са около 10 300 по-малко в сравнение в предходната година, видно от данните на Агенцията по вписванията.

Въведените в експлоатация нови жилища за деветмесечието на миналата година намаляват, но пък растат издадените разрешения за строеж, показват данните на НСИ. От тях се вижда, че се строи основно в големите градове – София, Пловдив, Варна и Бургас.

Пазарът се движи предимно от българските купувачи, част от които купуват и втори дом най-вече в морските курорти, сочат наблюденията на агенциите за имоти.

В момента имотният пазар е в четвъртата година от възходящ цикъл, започнал през 2014-та. Преди това пазарът е имал последователно 7 години ръст (1990-1996), 6 години спад (1997-2002), отново 6 години ръст (2003-2008), последвани от 5 години спад (2009-2013), коментира Тихомир Цаков, управител на "Аристо" пред Mediapool.

Основните фактори са развитието на икономиката в страната, повишаването на доходите, вътрешната миграция към големите градове (основно София и Пловдив) и ниските лихви по жилищните кредити.

От 2007 - 2008 г. не сме имали такъв позитивизъм на пазара на имоти, който, освен в София, беше налице и в другите големи градове и отчасти във ваканционния сегмент, а основен двигател в цялата страна бяха българските купувачи, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Българиан пропертис".

Къде поскъпнаха жилищата?

От 2015 г. насам националната статистика не дава информация за цените на жилищата в областните градове, а единствено за темпа на поскъпването и то само в шестте големи града – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора, както и общо за шестте икономически региона.

Данните показват, че там, където икономиката работи, цените на жилищата растат, заради повишаването на работната заплата и притока на работна ръка от други части на страната. Най-голям скок НСИ отчита в Югоизточния регион (9.5%) с център Бургас, докато в Северозападния регион с център Видин, цените са паднали с 2 на сто за първите девет месеца на 2017 г. спрямо година по-рано.

Според изпълнителния директор на "Имотека" Люба Атанасова цените на апартаментите в София са нараснали до 10 на сто спрямо предходната година. Увеличение има само в определени райони, които имат добра инфраструктура. Люба Атанасова смята, че клиентите остават с погрешно впечатление, че имотите поскъпват с по-бързи темпове поради особеностите при новото строителство - вдигане на цените с напредване на реализацията.

Пазарът е спокоен, но новата тенденция, която се наблюдава, е голямата диференциация между масовите и луксозните жилища, която достига до три, дори пет пъти, коментира Тихомир Цаков, управител на агенция "Аристо".

Средната цена на жилищата в столицата е около 1000 евро/кв.м, показват данните на агенциите за имоти. Най-много сделки се сключват в ценовия диапазон от 800 до 1200 евро/кв.м, според справка на "Имотека". Има обаче луксозни жилища, които се предлагат от 3000 до 5000 евро/кв.м и това създава усещане за надуване на балон. Тези сделки са единични и не определят пазара, коментира Цаков.

Цените на жилищата в София нараснаха между 10% и 15% през миналата година, като най-бърз ръст на цените беше регистриран от април до средата на юли, след което се забеляза известно забавяне на пазара и успокояване на темпа на нарастване, коментира Полина Стойкова от "Българиан пропертис".

За първите девет месеца цените на жилищата в София са се увеличили средно с 9 на сто, отчита НСИ. Най-голямо е увеличението на цените в Русе (12.5%) и Пловдив (11%). Най-малко са се повишили цените на апартаментите в Бургас (4.5%) и Варна (7%).

Големите градове движат пазара на имоти

Една трета от всички продажби на имоти са станали в шестте големи града, а всяка 12-та сделка е била в столицата, показват данните на Агенцията по вписванията.

За първите девет месеца на миналата година общо са били извършени близо 148 хил. покупко-продажби на имоти, което е с 10 337 сделки по-малко спрямо същия период на 2016 г.

Единствено пазарът в София е над нивата от 2016 г. със 712 повече сключени сделки. В останалите големи градове покупко-продажбите на имоти са намалели, а във Варна се запазват на нивата от миналата година, показват още данните на Агенцията по вписванията за деветмесечието на 2017 г. "Имотека" отчита 10% ръст на сделките с жилища в София през миналата година, като 70% са за покупка на двустайни и тристайни апартаменти.

Пазарът на жилища е много активен и в Пловдив, отчитат инвеститори и агенции за имоти. Данните на Агенцията по вписванията обаче показват, че сделките са с 560 по-малко през първите девет месеца на 2017 г. спрямо година по-рано. Общо продадените имоти в Пловдив са 10 778.

Според инвеститори и брокери причината за това е мащабното ново строителство и сделките на зелено, които ще бъдат вписани след въвеждането на сградите в експлоатация. Според данните на НСИ средно около 1000 нови апартамента се въвеждат в експлоатация годишно, за първите девет месеца на 2017 г. техният брой е бил 621 – почти на същото ниво, като от преди година. Нарасналото търсене на жилища в Пловдив се обяснява с икономическото развитие на региона и заводите, които бяха изградени в икономическа зона "Тракия".

Активно продължава да се строи и по Черноморието, където въведените нови жилища в експлоатация са десетократно повече спрямо в София, въпреки че сключените сделки са двойно (за Варна) и четворно по-малко (за Бургас) спрямо тези в столицата, показват данните на НСИ и Агенцията по вписванията.

Според агенциите за имоти новото строителство е предпочитано от купувачите, но важен фактор е и цялостната инфраструктура на квартала – пътища, транспорт, паркова среда. Във всички големи градове много търсени са жилищата в центъра с инвестиционна цел – отдаване под наем чрез платформите за споделяне, след преоткриването на дестинация България благодарение на нискобюджетните авиокомпании. Другите търсени жилища с инвестиционна цел са около университетите в големите градове.

От "Българиан пропертис" твърдят, че пазарът на ваканционни имоти по морето е бил добър през 2017 г.. Данните на Агенцията по вписванията показват, че във Варна сделките са повече спрямо 2016 г. , докато в Бургас са на почти същите нива – 48 апартамента по-малко продадени спрямо деветте месеца на 2016 г.

"Много голямо търсене от страна на български купувачи има в Боровец и Пампорово, докато Банско остава най-интернационален сред трите курорта с пъстра картина от националности на купувачите. Това беше очаквана от нас тенденция – позитивните процеси от големите градове да се пренесат и във ваканционния сегмент поради наличните готови за ползване имоти, предлагани на изкушаващо ниски цени, които буквално всеки може да си позволи", коментира Полина Стойкова. В Банско например се предлагат жилища на цени от 200 евро/кв.м.

Жилищата – много по-достъпни от преди десет години

Жилищата в момента са много по-достъпни, отколкото преди десет години. Причината е, че цените са по-ниски спрямо 2008 – 2009 г., а лихвите по кредитите са на историческо ниски нива – средно около 3.5 на сто.

Двойно по-малко време ще е нужно за изплащането на двустаен апартамент от 50 000 евро в София през 2018 г. спрямо 2009 г., показват изчисленията. Причината е, че средната работна заплата е нараснала от 826 лв. на 1427 лв., а лихвите са паднали повече от два пъти.

Задлъжнялостта на българските домакинства също значително се е подобрила от годините по време на кризата. Необслужваните кредите са се понижили до 11.4 на сто към края на септември 2017 г., сочат данните на БНБ. За сравнение по време на кризата пикът им достигна до 22 на сто.

Не се наблюдава бум в ипотечното кредитиране. Малко над половината от купувачите на жилища използват банков заем, като той е средно около 60 на сто от стойността на жилището, показват наблюденията на агенции за имоти. За сравнение, преди кризата се финансираше средно около 80 на сто от цената на жилището.

Затова и очакванията на агенциите за имоти са, че 2018 -та ще бъде подобна на отминалата за пазара на жилища. Темпът на нарастване на цените вероятно ще бъде по-нисък от 2017 г., защото след фалита на КТБ хората се успокоиха за сигурността на вложенията в банките си, коментира Тихомир Цаков.

В София и другите големи градове, където има увеличаващ се обем ново строителство, ще станем свидетели на по-добро предлагане и по-голям избор от имоти – сгради в начален етап на строителството, завършени нови сгради, както и имоти на вторичен пазар, коментира Полина Стойкова. Тя очаква да се засили и интересът на българи към покупка на имоти по морето и ски курортите. Една част от тях обаче ще предпочетат да купят на Бяло море в Гърция, посочи Цаков.

Още от Бизнес

Защо бившият шеф на КПКОНПИ става консул?