Банките у нас завихрят спирала с цените на жилищата

България трябва да вземе превантивни мерки срещу завихрянето на спирала между цените на жилищата и ипотечните кредити. Подходящо е въпросните мерки да са насочени към кредитополучателите.

Това е основният извод от предупреждение, издадено към България от Европейския съвет за системен риск (ЕССР) – институция, която е част от новата европейска система за финансов надзор, създадена след глобалната финансова криза.

"Европейският съвет за системен риск идентифицира средносрочни уязвимости в сектора на жилищните имоти в България като източник на системен риск за финансовата стабилност, който може да има потенциал за сериозни негативни последици за реалната икономика. От макропруденциална гледна точка ЕССР счита, че основните уязвимост са високият ръст на ипотечните кредити, признаците за надценяване на цените на жилищата и липсата на насочени към кредитополучателите мерки, които биха могли да смекчат натрупването на рискове, свързани със сектора на жилищните имоти", пише в предупреждението на съвета.

На 11 февруари съветът публикува предупреждения за уязвимости към 5 държави – България, Хърватия, Унгария, Лихтенщайн и Словакия, и отправи препоръки към две – Австрия и Германия, които са получили предупреждения през 2016 г. и 2019 г., но не са успели да ги адресират в достатъчна степен. Съветът за системен риск оценява уязвимостите на жилищния пазар заради значението му за финансовата и макроикономическата стабилност. Той има мандат да издава предупреждения, когато установи значими системни рискове, а също и да предписва мерки за адресирането им.

Основните уязвимости, установени от съвета, са от средносрочен характер и се отнасят до бързото нарастване на цените на жилищата и възможното надценяване на жилищните имоти, нивото и динамиката на задлъжнялостта на домакинствата, ръста на жилищните кредити и признаци на разхлабване на стандартите за кредитиране.

В предупреждението за България се посочва, че цените на жилищата в страната са се покачили умерено към средата на 2020 г. – около 3.5% на годишна база. Впоследствие, към средата на 2021 г., ръстът се ускорява до около 7% на годишна база. Оценки на БНБ показват, че цените на жилищата са леко надценени към края на 2020 г., пише съветът.

В същото време годишният ръст на жилищните заеми се е увеличил значително през последните години, достигайки 13% към август 2021 г.

Българската ситуация обаче има няколко стабилизиращи фактора – високото ниво на провизии на лошите кредити (48.1% спрямо 25.7% средно за ЕС); ниският обем задлъжнялост сред притежателите на жилища; добрата капитализация на българските банки.

Много от отпуснатите заеми обаче са с променливи лихви, което прави домакинствата уязвими на по-значими промени в нивата.

Въпреки че делът на ипотечните кредити в портфейлите на банките е ограничен, а нивото на задлъжнялостта на домакинствата в момента е ниско, благоприятните условия за ипотечно финансиране биха могли да създадат риск в средносрочен хоризонт от "спирала, развиваща се между цените на жилищата и ипотечните кредити". Повишаващите се цени на жилищата означават, че стойността на обезпечението се увеличава, което е добре за кредитополучателите. От друга страна обаче, ръстът на предлагането на кредити може да окаже натиск за допълнително вдигане на цените на жилищата.

"В средносрочен хоризонт подобна спирала може да доведе до балон при цените на жилищата, движен от кредитирането, и съответно – до прекомерно задлъжнели домакинства", посочва съветът за системен риск.

Институцията припомня обявените от БНБ мерки срещу проблема, свързани най-вече с повишаването на антицикличния капиталов буфер и въвеждането в законодателството на мерки за отговорно кредитиране по отношение на оценката на кредитополучателите. Според анализа на евроинституцията обаче тези мерки са само частично подходящи и достатъчни.