Свиването на инвестициите дори с 1 млрд. евро ще ни създаде проблеми

Истинският проблем на пазара на недвижими имоти и на икономиката като цяло ще настъпи, ако инфлацията не падне под 7-8%, дефицитът по текущата сметка не се смъкне до по-разумни нива под 20% и ако се изхарчи излишъкът. Това каза Красимир Катев, управител на финансовата компания “Прайм Кепитъл Мениджмънт” и бивш зам.-финансов министър на провелата се във вторник в София конференция за недвижимости “БалРек”.

Това ще е истинския проблем, а не финансовата криза в Щатите и сътресенията на пазара в Англия и Испания, каза Катев. Това, което можем да направим чрез икономическия мениджмънт, е много по-важно от всякакви трансмисионни механизми, обясни още експертът.

Миналата година в България са влезли над 6 милиарда евро директни чуждестранни инвестиции. Над 40% от тях са свързани с недвижимите имоти и строителния сектор. Ако те намалеят наполовина, ще имаме голям проблем, допусна Катев.

Доскоро имахме добър платежен баланс и преките чуждестранни инвестиции горе-долу покриваха дефицита по текущата сметка. Ако тази година имаме свиване с един милиард, милиард и половина, може да има криза в доверието. Намаляване на преките чуждестранни инвестиции, дори в частта им за недвижими имоти ще се отрази много сериозно на цялата икономическа картина и на начина, по който се възприемат нашият пазар и участниците в него. Ако има разумна макрополитика и инвестиционният поток не спре, това няма да се случи.

“Здравословно стагниране на цените на имотите”

Абсюлютно здравословно е да има поне година, година и половина стагнация на цените на имотите, т.е. нулев ръст. Около това мнение се обединиха участници в конференцията в частта за финансовия аспект на пазара на имоти в Балканските държави. Рецесия на икономиката на САЩ има – кредитният пазар се срина, жилищният преживява драматичен спад, цените на храните, тока и петрола вървят нагоре. Това дава отражение в еврозоната, но място за паника няма, казаха участниците в “Балрек”.

Въпреки, че световни агенции намалиха кредитната си оценка на страни като България, Румъния, Казахстан и Балтийските държави, това не повод за сериозни притеснения. Показателно е, че кредитната оценка на държави като Русия и Украйна расте. А причината е, че това са икономики, движени от производството, а не от потреблението.

Кризата в Щатите и в Европа е в нова фаза, но е далеч от своя край. В България периодът на „охлаждане” ще продължи между 12 и 18 месеца. Участниците в конференцията бяха на мнение, че кредитната криза на световните пазари ще доведе до оздравителен и полезен период на пазара на имоти в България.

В последните години цените на имотите в страната се повишаваха напълно безконтролно и достигнаха равнища, които ограничен процент местни хора могат да си позволят. Красимир Катев изказа мнение, че цените на жилищата в някои квартали на София са нереалистични, и че цена под 1000 евро за добре устроен жилищен комплекс е разумна за условията на нашия пазар.

Определено има балон на пазара на проекти и на пазара на парцели, каза Катев. Доскоро добри проекти на пазара липсваха, а сега се наблюдава точно обратното – пренасищане с проекти. Проблемът с парцелите са нереалистично високите цени и отказът на собствениците да ги намалят до по-разумни нива. Опасност от пукане на балона има в сегмента на ваканционните имоти.

Културата на моловете и градското общество

Участниците в конференцията изказаха опасения от огромния брой проекти за строежи на молове – над 15 само за София. Това е един потенциално опасен сегмент, а и културата на моловете е едно доста негативно явление в градското общество.

Жилищният сегмент се оказа най-противоречив. Финансови специалисти смятат, че можем да говорим за балон, когато има пренасищане, т.е. предлагането изпреварва търсенето. За момента това не може да се каже нито за жилищния сегмент, нито за сегмента на бизнес и търговски имоти. Но пък има съвсем реална опасност да се случи през 2010, когато милиони квадратни метра в завършени проекти ще се появят на пазара.

Ситуацията у нас може да се сравни с тази в Естония. Балтийската държава регистрираше годишен ръст от 8-10%, пазарът на имоти се радваше на небивал растеж и впоследствие балонът се спука. Сега ръстът на Естония се смъкна до 3%. Прогнозите на нашите финансисти са годишният икономически ръст у нас да падне от 6.6% на 5.5%.

Спад в имотните цени от 5-10% ще се отрази оздравително на пазара, каза Катев. В периода на влияние на кредитната криза – около година, година и половина, най-вероятно ще има стагнация на цените на жилищата. Проблемът е, че крайният потребител ще разбере последен, защото засегнатите ще се опитат да потулят този факт.