Поскъпването на жилищата помпа подкрепата за популистите в Европа

Растящите цени на имотите принуждават хора в цял свят да се отказват от надеждите си да притежават дом. Наемите и цените на жилищата в големите градове в Европа стават все по-недостъпни, особено за младите. Високите разходи създават остро жилищно неравенство и цяло поколение е застрашено да остане извън пазара.

Протести на млади хора срещу недостъпните жилища имаше в Чехия, Ирландия, Португалия и Германия. Това умело се използва от крайнодесни и популистки партии преди изборите за Европейски парламент 6 - 9 юни 2024 г.

Прогнозите на социологически агенции в момента са, че крайнодесни партии ще спечелят евроизборите в 9 страни членки на ЕС, а в други 9 ще са втора или трета политическа сила, сред които е и България с проруската "Възраждане". Подобно на имиграцията, цените на жилищата може да станат силен двигател на подкрепа за крайната десница и на популистки партии, предупреждават анализатори.

"Крайнодесните партии просперират, когато могат да се възползват от социални неравенства, които произтичат от липсата на достатъчно инвестиции и нерешаване на проблеми от правителствата. И когато могат да хвърлят вината на другите", коментира специалният докладчик на ООН по правото на достойно жилище Балакришнан Раджагопал пред британския вестник "Гардиан" (Guardian) в началото на май.

Той посочва, че в тази ситуация се намират много страни от Европейския съюз в момента. "Жилищната криза вече не засяга само хората с ниски доходи, мигрантите, семействата със самотен родител, но и средната класа. Това е социалният проблем на ХХІ век", допълва Балакришнан Раджагопал.

В 27-те страни членки на ЕС цените на жилищата са нараснали с 47% между 2010 г. и 2022 г., а наемите са се повишили с 18% през същия период, сочат данните на Евростат. За 2023 г. има охлаждане на пазара, като за първи път се отчита макар и слаб спад от 0.3 на сто средно за 27-те в ЕС. Това се дължи предимно на понижението на цените та жилищата в Западна Европа, докато в 18 държави те продължават да поскъпват на годишна база, видно от данните на Евростат.

Графика: Евростат

През 2023 г. има охлаждане на пазара, като за първи път се отчита макар и слаб спад от 0.3 на сто средно за 27-те в ЕС. Това се дължи предимно на понижението на цените та жилищата в Западна Европа, докато в 18 държави те продължават да поскъпват на годишна база, показват данните на Евростат. В някои страни над половината от домакинствата заделят 40% или повече от нетните си доходи за изплащане на ипотека или наем за жилище.

Прага - градът с "най-недостъпните" жилища

Чешката столица Прага беше обявена за града с най-недостъпните за покупка жилища в Европа за 2023 г., според проучване на "Арника" (Arnika), публикувано през март тази година.

За последните 5 години цените на апартаментите в Прага са се увеличили с над 50%, а на наемите с 30%. Днес в чешката столица може да купиш жилище в краен квартал за 4600 евро/кв.м, докато в центъра и районите около се движат от 6200 до 7100 евро/кв.м. Наемната цена на апартамент от 60 кв.м е 1000 евро месечно.

В същото време за изминалите 5 години средната работна заплата в Прага е нараснала едва с 21% по данни на Чешкия статистически институт, но на практика реално получаваните заплати са намалели с 15%.

Ако днес купите апартамент от 75 кв. м в Прага, ще са ви нужни 25 средни годишни заплати, за да го изплатите и то при условие, че не харчите за нищо друго. Това е най-високото ниво в Европа, посочва изданието "Политико".

Най-засегнати от големите разходи са живеещите под наем. За 45% от наемателите на жилища в Чехия разходите им за наема са 40 на сто от дохода, което е повече от два пъти от средното за ЕС. Жителите в градовете са засегнати значително от този проблем, защото хората в селата и малките градове обикновено живеят в собствени жилища.

В Чехия 79 на сто от населението живее в собствени домове, но за Прага този показател е само 45 на сто и продължава постепенно да намалява.

Жилищната криза в Прага до голяма степен е резултат от посткомунистическата история на страната. Повечето държавни жилища в Чехия бяха приватизирани през 90-те години на ХХ век. Днес община Прага има едва 4.5 на сто от апартаментите и на практика е лишена от възможността да прави политика с общинските жилища, както и да влияе на пазара.

И докато младите не могат да си позволят да наемат или купят жилище, броят на празните апартаменти расте и достига 577 000 в цяла Чехия, от които около 100 000 са в Прага.

В опит да се реши проблема, по време на кметските избори през 2019 "Пиратската партия" предложи да се плаща по-висок данък за необитаемите жилища, като броят им трябваше да бъде установен чрез сметките за ток. Предложението на "Пиратска партия" обаче беше определено като "комунистическо" и беше оттеглено. Както в повечето бивши социалистически страни, имотните данъци в Прага не са високи, за разлика от западните държави.

Общественият дебат за жилищната криза в Чехия е доминиран от нуждата да се изграждат нови жилища и пречките пред по-бързото им строителство, докато всякакви идеи за решаването на проблема с високите цени са атакувани от десни медии и политици като "болшевишки". В същото време проучването на "Арника" показва, че растящият брой нови апартаменти не променя картината, защото те са все по-скъпи и луксозни и младите хора не могат да си ги позволят.

София в капана на имотния балон

Картината е до болка позната и в София. Българската столица е в топ три в статистиката на Евростат с 10% ръст на цените на жилищата през 2023 г. спрямо година по-рано. Трендът продължава и през тази година, като средната цена на закупените през първото тримесечие на 2024 г. жилища в София е 1650 евро/кв. м по данни на "Бългериън пропъртис" (Bulgarian Properties). Цените в българската столица се движат в голям диапазон, като в елитните квартали Докторска градина, центъра, "Изток" са над 3000 евро/кв.м.

И докато за младите хора покупката на собствено жилище изглежда мираж, агенциите за недвижими имоти убеждават, че апартаментите стават все по-достъпни. Стойността на коефициента на достъпност на жилищата в София е 1.06 за първото тримесечие на годината по данните на Bulgarian Properties. Числото показва, че 1 кв.м жилищна площ струва малко повече от една средна месечна заплата, която за София е 1551 евро (3037 лв.) по данни на НСИ. Така за покупката на 1 квадратен метър жилищна площ са нужни около 1 средна заплата през първите месеци на годината, докато през 2008 г. например, когато имаше пик на пазара, бяха необходими 3.4 заплати за същата площ, коментира пред Mediapool Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Все повече икономически анализатори обаче са на друго мнение. Лъчезар Богданов от Института за пазарна икономика смята, че жилищата стават все по-недостъпни за част от домакинствата, независимо от по-благоприятните условия за финансиране с банков кредит.

Основната причина за надуването на ценовия балон при жилищата е "експлозивният растеж" на ипотечните кредити (38.2% на годишна база). "Това няма никаква връзка с реалната икономика и с нормалното развитие на жилищния и строителния пазар", алармира неотдавна Георги Ангелов, старши икономист в "Отворено общество". По думите му тези данни свидетелстват за растящ проблем. "С две думи, балонът на жилищния пазар се надува - и то се надува съвсем изкуствено", смята той.

Въпреки отправените предупреждения, централната банка не предприема особени мерки, които да ограничат щедрото отпускане на ипотечни заеми от страна на финансовите институции.

Празните жилища в София са 30%, а общината – също както и чешката столица – няма достатъчно апартаменти, за да провежда жилищна политика.

Архитект Явор Панев, един от ръководителите на организацията "Оптимистас", която се занимава със стратегии за развитие на градската среда, коментира преди местните избори миналата година необходимостта от държавна и общинска политика, за да се промени ситуацията с 30-те процента необитаеми жилища в София. Той предупреди, че голяма част от тях се закупуват с инвестиционна цел и че в бъдеще цели комплекси с такива жилища може да се превърнат в празни гета.

Този проблем в Барселона се решава с интересна политика. Там, ако се констатира, че две години едно жилище не е обитаемо, то може да бъде прехвърлено с договор за 10 години към жилищния фонд на общината и тя да разполага с него, коментира Панев.

Нестандартното предложение предизвика сериозен отзвук. От коалицията ПП/ДБ и "Спаси София", с чийто екип работеше арх. Панев, обявиха, че въпросната идея не идва от техните редици.

Испания - "нулева толерантност срещу незаконната окупация"

Законовите разпоредби в Испания дават право в необитаеми жилища да се настаняват хора, които имат нужда от дом. Нещо повече, собствениците на имоти не могат да изгонят просто ей така някой самоволно настанил се в жилището им. Това беше използвано от популистката партия "Вокс" (Vox) на изборите през 2023 г., която издигна лозунга - "Нулева толерантност срещу незаконната окупация". Защита на собствениците срещу незаконно заселване в чуждо жилище беше един от стълбовете на кампанията на крайнодясната партия водена от Сантяго Абаскал.

Тази правна възможност беше въведена в Испания с цел да се осигурят жилища на лица претърпели насилие, мигранти и хора в неравностойно положение. Но от нея се възползват и хора, които не отговорят на изискванията. Често те влизат с взлом или се заселват в даден имот по правилата, но когато собственикът пожелае да се върне в жилището си, те отказват да го напуснат. Проблемът е сериозен, ако се съди по официално подадените жалби за именно такава незаконна окупация - над 4000 жалби от 2021 г. насам). Така по време на изборите миналата година общественият и политически дебат се фокусира върху решаването на проблема със самонастанилите се в празни жилища.

Подобна е картината е в редица други страни в ЕС, а и не само. Жилищата се превърнаха в остър политически въпрос, защото борбата за намирането на достъпен дом допринася за социалното напрежение и разочарованието на избирателите. Проблемите в отделните страни са различни - от контрола върху наемите, през пречките при планирането до липсата на държавни и общински политики. Промените идват бавно и трудно и това дава огромно поле за действие на популистите.