Новите мерки на БНБ за затягане на стандартите при отпускането на жилищни заеми на потребителите имат сравнително слаб шанс да ограничат кредитната експанзия. Причините са основно две. Първо, БНБ няма особен инструментариум да проверява в реално време дали докладваното от банките изпълнение на показателите отговаря на действителността. Второ, въведените ограничения са твърде хлабави спрямо реалното състояние на пазара, за да са ефективни, както се вижда от анализ на самата БНБ отпреди 3-4 месеца. Грубите сметки показват, че в най-добрия случай едва около 20% от новоотпуснатите жилищни заеми биха били засегнати от лимитите за обезпеченията и доходите на хората, а третата въведена мярка – за срока на заемите, на практика няма да има почти никакъв ефект.
Макар през май БНБ обяви, че ситуацията с жилищното кредитиране е под контрол и няма прегряване на пазара, през септември изведнъж се оказа, че е взето решение да се наложат три ограничения, които ще влязат в сила от 1 октомври. Те предвиждат:
- съотношението между размера на текущите плащания по кредита (месечната вноска) и месечния доход на кредитополучателя при отпускане да не надвишава 50%;
- размерът на кредита да не е над 85% от стойността на имота, който служи за обезпечение;
- максималният срок по договора за кредит да не бъде по-дълъг от 30 години.
На пръв поглед това звучи като демонстрация за решимост на централната банка да укроти кредитирането, но вглеждането в детайлите показва, че всъщност става дума за доста предпазвлив ход. За това с половин уста призна и управителят на БНБ Димитър Радев, който в блицинтервю за БТА подчерта, че целта на мерките не е "стагнация" на пазара на жилищните кредити, а само "овладяване на експанзията".
Дали обаче и тази по-минималистична цел е изпълнима, също е под въпрос предвид данните в майския анализ. От него се вижда, че планираните за 1 октомври числови тавани ще се окажат доста по-високи от реалните средни показатели на пазара към първото тримесечие на 2024 г. Така едва около 20% от новоотпуснатите жилищни заеми може да се очаква реално да бъдат засегнати от мерките, и то ако не броим вариантите за заобикаляне на мерките.
Например според данните съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускането е средно 74.2% – както в банковата система като цяло, така и в четирите най-големи банки, които са под директния надзор на Европейската централна банка (т. нар. значими институции). През предходните две години показателят е бил на ниво около 73%. Това е значително под тавана от 85%, който БНБ е решила да сложи.
Среднопретеглено съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане
Източник: БНБ
Ако се влезе в детайлите, се вижда, че все пак мярката ще има известен ограничителен ефект. Разбивката на новоотпуснатите заеми по обем през първото тримесечие на 2024 г. показва, че при най-голямата част от жилищните заеми (1.14 млрд. лв. или 66%) стойността на обезпечението спрямо размера на кредита е до 80%. Други заеми на стойност 0.48 млрд. лв. (28%) са със съотношение на обезпечението между 80 и 90%, а само 110 млн. лв. (6%) – над 90%. Простата сметка показва, че лимитът за обезпечението ще засегне около 20% от новоотпуснатите жилищни заеми като обем.
Според справката на БНБ повечето от държавите в Европа (15), които са въвели подобни ограничения, са въвели таван от 90%, 95% или 100%, а по-малко от държавите (9) са сложили лимит от 80% или 85%. Логиката обаче е лимитите да са съобразени с реалностите на съответния пазар.
Подобно е положението и с другия таван, въведен от БНБ, според който месечната вноска по кредита не бива да надвишава 50% от месечния доход на потребителя. Такъв таван изначално показва доста високо ниво на задлъжнялост, защото ако половината заплата на човек отива за изплащане на заем, твърде малко средства ще останат за покриване на останалите разходи на семейството – храна, комунални плащания, дрехи, лекарства, образование и т. н.
През първото тримесечие месечната вноска е била средно 38.5% от дохода на кредотополучателя, сочи анализът на БНБ. Разбивката показва, че със съотношение на вноската към заплатата до 50% са били 77% от новоотпуснатите заеми (на стойност 1.33 млрд. лв.), а останалите 23% (на стойност 0.39 млрд. лв.) – над 50%. Това значи, че засегнати от мярката биха били 23% от кредитите от гледна точка на отпуснатата сума при равни други условия.
Среднопретеглено съотношение между размера на текущите плащания по дълга (месечната вноска) и месечния доход на кредитополучателя при отпускане
Източник: БНБ
Общо 15 държави от Европа са въвели таван, като в една държава той е 35%, в шест държави – 40%, в три – 50%, а в други пет държави – 60%, посочва още БНБ.
Безспорно най-слабо ефективната мярка, от гледна точка на ситуацията в момента, ще е ограничението на срока на кредита до 30 години. Причината е, че по последни данни 94% от обема на новоотпуснатите кредити са със срочност под този таван. Едва 103 млн. лв. (6%) от новоотпуснатите 1.7 млрд. лв. жилищни кредити през първото тримесечие са били със срок на изплащане над 30 години, сочат данните на централната банка.
Най-вероятно обаче тази мярка се въвежда като гаранция срещу заобикалянето на предходната мярка – за доходите. Защото удължаването на срока на кредита е един от вариантите за свиване на месечната вноска.
Източник: БНБ
Договореният срок на кредита от януари до март 2024 г. е бил средно 25.2 години по данни на БНБ. Това е увеличение спрямо 2022 г., когато средният матуритет на новопоетите задължения е бил 24.3 години. "Тенденцията на увеличение на срока на новоотпусканите кредити е резултат основно от увеличаването на средния им размер, което от своя страна отразява повишението на жилищните цени. Така например, през първото тримесечие (на 2024 г.) той възлиза на 198 000 лв. спрямо 156 000 лв. средно за 2022 г.", коментира централната банка.
От общо 12 държави, въвели лимит, 11 са сложили като ограничение 30, 35 или 40 години, а само една – 25 години, но в това отношение българският пазар се различава от много от европейските, където се отпускат по-дългосрочни заеми.
Извън актуалната статистика за състоянието на пазара, най-сериозният практически въпрос около прилагането на мерките е как БНБ ще проверява в реално време доколко отчетите на банките отговарят на действителността и дали новите мерки няма да се заобикалят. Например как ще се гарантира, че оценката на имота, който служи за обезпечение, не е завишена умишлено, за да се отпусне по-голям кредит? Същото важи и за проверката на доходите на гражданите. Как БНБ ще проверява тези данни, при положение че няма директен достъп до системите на Националната агенция за приходите? Всичко това предполага насочването на значителен ресурс от страна на "Банков надзор" за верифициране на докладите на всичките 17 банки и 6 клона, които работят у нас.
Ключови думи
За честна и независима журналистика
Подкрепи Mediapool.bg с 5€, за да разчитате и занапред на независима, професионална и честна информационно-аналитична медия.
8 коментара
Екипът на Mediapool Ви уведомява, че администраторите на форума ще премахват всички мнения, съдържащи нецензурни квалификации, обиди на расова, етническа или верска основа.
Редакцията не носи отговорност за мненията, качени в Mediapool.bg от потребителите.
Коментирането под статии изисква от потребителят да спазват правилата за участие във форумите
Прочетете нашите правила за участие във форумите.
За да коментирате, трябва да влезете в профила си. Ако нямате профил, можете да серегистрирате.
-
Горскио#3631279Извинете, става въпрос за печатане на 800 млрд. евро, разбира се. -
Горскио#3631272Какво да са хлабави – в Брюксел са решили да напечатат нови 800 млн. евро „за иновации“. (Ако от тях се пръкне някаква иновацийка, то разбира се, тя ще отиде за произвеждане на нещо си в Китай, т.е за европейците това са пари без покритие). Пари без покритие вече се печатат в огромни количества с повод или без повод, защо тогава тъкмо БНБ да затяга?
-
Горскио#3631271Какво да са хлабави – в Брюксел са решили да напечатат нови 800 млн. евро „за иновации“. (Ако от тях се пръкне някаква иновацийка, то разбира се, тя ще отиде за произвеждане на нещо си в Китай, т.е за европейците това са пари без покритие). Пари без покритие вече се печатат в огромни количества с повод или без повод, защо тогава тъкмо БНБ да затяга?
-
peterpopov1988#3631118Има няколко неща които следва да се кажат за тази статистика. Първо, БНБ гледа кредити със срок (който в статията е посочен за 24.3 години – осреднен), но голяма част от тези кредити се погасяват много по-рано (в много случаи между 10 и 15-тата година от кредита). 2-ро, самоучастието расте с всяка година (поради по-големите доходи на хората) и последно, месечните вноски за 1 човек се вписват на 1 заплата а не за цялото домакинство (България е на 1-во място в Европа по хора живеещи на семей …ни начала но БЕЗ брак), така че не се отчита и 2-рият приход на домакинството. Общо взето тази мярка е сложена единствено и само да ограничи финансово неграмотните от това да задлъжнеят безсмислено, но пък те отиват към бързите кредити към които регулации няма, а и съм на почти 100% сигурен че банките за да компенсират евентуалният отлив (който според мен няма да го има), ще сложат привидно „добри“ условия за потребителски кредити и ще хванат по този начин тези % които евентуално ще изгубят от тези мерки. Нищо от това няма да има реален ефект върху имотният пазар.
