Според анализ на "Зелени закони" на пазарните оценки на сделките

Фиктивни цени са определили търсените 80 млн. лв. от горските заменки

Фиктивни цени са определили търсените 80 млн. лв. от горските заменки

Силно занижени, грешни и манипулативни са пазарните оценки на извършените от държавата горски заменки в периода 2007-2009 г., по чиято сила Министерството на земеделието и горите започна да си търси от другите страни в сделките над 80 млн. лв. Това сочи обявен във вторник анализ на инициативата "Зелени закони" на 100 от 132 оценителски доклада, извършени от държавната фирма "Агролеспроект".

Тези оценки бяха извършени след като от Европейската комисия през 2014 г. обявиха тези сделки за непозволена държавна помощ и държавата беше задължена да си потърси обратно парите за предоставените срещу жълти стотинки на едни от най-големите бизнесмени у нас атрактивни държавни гори по Черноморието и в близост до планинските курорти. След редица провалени търгове за избор на оценител на сделките, заради прекалено ниската цена, предлагана от агроминистерството, накрая то създаде своя фирма за целта. В края на ноември 2019 г. земеделският министър Десислава Танева обяви, че от бенефициентите на незаконната държава помощ ще се изискат да връщат над 80 млн. лв. Не е ясно как върни този процес, тъй като предявените искове могат да се обжалват, а редица от фирмите, които са страна по сделките, вече са в ликвидация.

Още тогава от инициативата "Зелени закони" алармираха, че оценките са силно занижени и на практика те узаконяват заграбването на горите. Последва спор с ведомството на министър Танева дали оценката е 80 млн. или над 1 млрд. лв., както твърдят екоорганизациите. Те дори се заканиха да дадат отново случая на Брюксел. В средата на февруари 2020 г. главният прокурор Иван Гешев нареди проверка на сделките, а в началото на март прокурори и полицаи иззеха документите по заменките от агенцията по горите. Все още не е съобщено какво сочи тази проверка, но междувременно от Глобалния екофонд WWF спечелиха дело срещу отказа на Изпълнителната агенция по горите да им предостави докладите за пазарните оценки на заменките. Те бяха публикувани миналата седмица, а сега "Зелени закони" обяви своя анализ за свършената работа от държавата.

Непрофесионални и грешни изводи

"Основните изводи от нашия анализ са, че оценките в докладите са направени изключително непрофесионално с видими грешки или манипулации на данните и информацията в тях с цел занижаване пазарните оценки на голяма част от държавните имоти, водещо до занижаване и размера на незаконната държавна помощ, която трябва да се възстанови", посочват от организацията.

Според нейния анализ, в много от представените доклади не са посочени конкретни данни за сделките, използвани като пазарни аналози, освен обобщени средни цени от определен брой сделки, което позволява безконтролното манипулиране на данните за тези цени чрез включването и изключването на произволни сделки.

"Във всички доклади са включени преобладаващо сделки за имоти с видимо недействителни (фиктивни, симулативни) цени от под 1 лв./кв.м, често в съседство с имоти, за които в справките са посочени цени от над 50-100 лв./кв.м. Фиктивните цени се декларират масово от физически лица и по-рядко от фирми с цел неплащане на местни данъци и нотариални такси. Използването на такива сделки като пазарни аналози занижава с десетки пъти осреднените цени в района, а от там и пазарната оценка", коментират от "Зелени закони".

Те отчитат, че в повечето доклади са изпуснати сделки, които дават най-добри индикации за реалните пазарни нива. Такива са сделки със самите заменени гори, продадени или ипотекирани на многократно по-висока цена (напр. в докладите за Балчик, Варна, Каварна, Смолян). Не са взети предвид и сделки, които са налични в докладите на съседни заменки (Камчийски пясъци, Карадере, Варна, Крайморие), както и сделки от свободния пазар (Камчийски пясъци, Каварна, Рила, Иракли, Пирин, Крайморие, Смолян).

В докладите за Рила са използвани справки за сделки в общините Костенец и Ихтиман на 30 км разстояние от териториите със заменки в района на с. Говедарци, а не са използвани сделки от района, дават друг пример от инициативата.

Трикове с площи и сгради

На места като пазарни аналози са използвани сделки, които не са резултат от свободния пазар, а са продажби на държавни имоти от публични институции въз основа на административно определени цени (Камчийски пясъци, Балчик, Карадере, Варна). Използвани са и сделки между свързани лица като роднини или търговски дружества с общ собственик (Рила, Каварна) или прехвърляне на имот по алеаторни договори срещу задължение за грижи (София).

"В нито един доклад не са използвани коефициенти за корекция на цените на имотите от пазарните аналози по отношение на параметри като размер на имотите, достъп до инфраструктура, атрактивност, перспективи за урбанизиране и т.н. В същото време, в повечето доклади са включени като пазарни аналози сделки за имоти, които са разположени в недостъпни територии без никакъв инвестиционен потенциал", отбелязват от организация

Има случаи, в които като пазарни аналози са използвани сделки, касаещи продажбата на много имоти или за имоти с хотелски сгради, а в докладите общите цени по тези сделки са използвани за единичен имот, без да се извади стойността на останалите имоти в сделката (Карадере, Варна) или без да се извади стойността на сградите (Рила). В някои случаи (Балчик, Каварна, Иракли, Варна, Пирин, София) използваната в оценката цена по дадена сделка е изкуствено занижена, като не е отчетено, че тази цена не касае цялата площ на съответния имот, а продажбата на идеални части от него, анализират от "Зелени закони".

За пример са дадени заменки като тези на "Артстрой турс" ООД и "Трейшън клифс енд спа резорт" АД, които са в обхвата на общи и подробни устройствени планове и са гори в урбанизирани територии.

В анализа се посочват като скандални няколко пазарни оценки на "Агролеспроект".

"В много случаи (напр. Камчийски пясъци, Балчик, Варна, Пампорово и др.) определените "пазарни оценки" са значително по-ниски от "административно определените цени", в резултат на което част от бенефициентите вместо да възстановят незаконна държавна помощ, ще могат да получат крупни суми обратно от държавата (напр. "Мирта инженеринг" ЕООД, Евг. Станева, "Трейшън клифс голф енд спа ризорт" ЕАД, Г. Ганчев и др.)", отбелязва се в оценката на "Зелени закони".

При заменки, извършени в сходен период и за държавни гори, разположени в близост едни до други, определените "пазарни оценки" се различават значително, което е индикация за толериране на едни бенефициенти спрямо други, смята инициативата.

Няколко примера

Като пример се дава пазарната оценка за държавните гори, придобити от Гладиола Стойчева Генова на 18.11.2008 г. зо 38 лв./кв.м, докато придобитите в съседство гори от "Мирта инженеринг" ЕООД и "Бета форест" ЕООД на 07.05.2007 г. са оценени на между 1 и 2 лв./кв.м.

Друг случай е пазарната оценка на държавните гори в местността Сребристия бряг, придобити на 17.07.2007 г. от "Ол сийз пропърти" ООД и "Ол сийз пропърти 2" ООД за 19.35 лв./кв.м, а на разположените в съседство държавни гори, придобити от Димитър Димитров и "Теди-СМ" ЕООД през 2008-2009 г. цената е съответно 1 и 6 лв./кв.м.

Пазарната оценка на придобитите държавни гори от Явор Хайтов (както и за "Господинов" ЕООД, Коста Геров, "Браверс" ЕАД и Община Варна) са два пъти по-ниски – около 18 лв./кв.м, спрямо оценките за горитер придобити в същия квартал от "Артстрой турс" ООД, "Ви ен жи" ООД, Мария Войникова и Георги Бабев – около 30 лв./кв.м. Всички тези заменки са във варненския кв. "Виница" с изключително атрактивно разположение и всички те са направени в рамките на няколко месеца между септември 2008 и януари 2009 г.

Дава се пример и с пазарната оценка на придобитите от Христо Калеев държавни гори на самия бряг на плаж Приморско-Юг срещу 4.30 лв./кв.м, а придобитите от Валентин Бялков само 5 месеца по-късно трудно достъпни държавни гори на 2 км от плажа Приморско-Юг са оценени на 5.10 лв./кв.м, без оглед на факта, че и двете цени са крайно занижени.

Посочва се и пазарната оценка на придобитите от Росица Станева държавни гори в центъра на с. Панчарево за 2 лв./кв.м, което е с 50 пъти по-малко от пазарните оценки на сходните по разположение гори, придобити от "Инвест строй 7" ООД и "И.Р. Строй" ООД в с. Бистрица и с. Герман - съответно 92 лв./кв.м и 109 лв./кв.м.

Изводът на "Зелени закони" е, че най-добрият начин да се изпълни решението на Европейската комисия за възстановяване на държавната помощ от заменките е земеделското министерство да предложи бенефициентите да върнат придобитите чрез заменки държавни гори. А в случаите, при които държавните имоти не бъдат върнати доброволно, да се извършат нови пазарни оценки от независими експерти.

Инициативата предупреждава, че в случай че българските институции неглижират установените от нея нарушения, отново ще се прибегне до помощта на европейските институции да защитят обществените интереси в България.

Споделяне

Още по темата

Още от Бизнес

Какво показва отмяната на карантини за VIP- персони в България?